O evento
O maior fórum do Brasil dedicado a investimentos imobiliários internacionais, em sua 3ª edição ao final de março deste ano, reuniu mais de duzentos investidores nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo para compartilhar a experiência de vinte especialistas nos mercados dos EUA e Portugal. Entre exposições individuais e painéis, o Reglobal contextualizou os cenários presentes em diferentes nichos de mercados onde estão oportunidades atrativas e seguras de investimento em ativos imobiliários para geração de renda. A presença de palestrantes experientes contribuiu para transmissão de conteúdo qualificado e profissional, que além de suas apresentações no auditório, receberam interessados para reuniões individuais em salas paralelas ao evento.
Cenário para o investimento internacional
Dando início ao ciclo de palestras, Pedro Barreto, Chairman & Founder, analisou diferentes modalidades de investimento no setor imobiliário dos EUA. De forma esclarecedora expôs um panorama do investimento privado e de fundos de investimento imobiliário, destacando características de cada um, requisitos para ambos, dados de performance, estruturas de gestão e particularidades das estratégias recomendadas. Segundo Pedro Barreto, existem notáveis oportunidades de investimento com potencial para geração de renda em modalidades privadas, que por não serem negociadas publicamente requerem o suporte de operadores locais e profissionais especializados. Neste sentido foi indicada a importância de um due diligence intenso para uma análise proficiente.
A relevância do acesso à informação criteriosa também foi pauta na apresentação de Paulo Henrique Correa, sócio fundador da Valor Investimentos. Segundo ele “uma das principais barreiras à internacionalização da carteira de investimento é justamente a falta de conhecimento”. O executivo completou o discurso apontando vantagens e desafios na globalização da carteira de ativos, esclarecendo que a diversificação internacional trata-se de uma estratégia de proteção patrimonial através da construção de um portfólio equilibrado. Quando investidores pensam somente em diversificação no mercado local, deixam de aproveitar oportunidades em países de moeda forte, o que garantiria, de acordo com o orador, a proteção do poder de compra no longo prazo. Além do risco da concentração de investimento no mercado brasileiro, foi destacada a quantidade de despesas que o residente no Brasil tem atreladas ao dólar e euro.
“uma das principais barreiras à internacionalização da carteira de investimento é justamente a falta de conhecimento”
Multifamily properties, a maior classe de imóveis comerciais dos EUA que não existe no Brasil
Com perspectiva promissora para 2018, o nicho multifamily foi o assunto discutido entre os líderes da Avesta, Peak Capital e Conti, organizações americanas com atuação em diversas regiões. Foram apontados os principais fatores que impulsionam o aumento da demanda para o aluguel das propriedades multifamiliares nos EUA. O cenário econômico e o crescimento populacional influenciam na procura e no aumento do preço de residências. Neste sentido, a opção pela locação em imóveis multifamiliares se torna uma solução atraente para inquilinos que buscam determinada flexibilidade. Segundo os especialistas, aspectos sociais têm deslocado as preferências por moradia entre os americanos. As características da geração que chega na fase adulta e a busca por melhor qualidade de vida privilegiam as condições encontradas nas ofertas de locação em propriedades multifamiliares. Para mitigar fatores de risco é fundamental atentar para as estratégias adotadas por estas instituições.
Investir em mercados pró-business com indicadores favoráveis é determinante para alcançar uma performance excelente, conforme afirma Nathan Nelson, VP da Peak Capital. Segundo ele, “resultados melhores podem ser obtidos em mercados secundários como Atlanta, Nashville, Orlando, Dallas e Denver”. Posicionamento congruente com o defendido pelos executivos da Conti e Avesta.
Single Family, imóveis residenciais para locação
Para o investidor que busca segurança, mas um maior controle de seu ativo, previsibilidade na renda, valorização do ativo e proteção contra inflação, RJ Palano recomenda o investimento em residências unifamiliares. Ele e John Chin, ambos diretores da Fast Home Solutions, estiveram presentes no Reglobal 2018 e salientaram que a simplicidade nos processos de aquisição e venda de propriedades unifamiliares atribui certas vantagens se comparado a outros segmentos. Tais facilidades têm atraído o interesse de investidores institucionais, tornando mais complicado saber como e onde encontrar as reais oportunidades, o que reforça os benefícios de contar com operadores locais e parceiros especializados. Assim como no painel dedicado ao nicho multifamily, neste segmento também foi ressaltada a tendência fruto da transição das gerações e seus objetivos particulares, o que, segundo os especialistas, pode representar no aumento da oferta de propriedades unifamiliares, imóveis característicos dos baby-boomers.
John Chin apresentou aos investidores presentes detalhes sobre a estratégia de investimento conhecida como flipping, que se resume em comprar uma propriedade, reformá-la e vende-la. Os espectadores ainda puderam acompanhar neste painel a apresentação de interessantes cases em Atlanta, área onde RJ Palano atribuiu consistentes vantagens para investimento imobiliário, entre elas a economia crescente, preço baixo e o aumento nos valores de aluguéis.
Modalidades Alternativas de Investimento: triple net, shoppings, hotéis e auto-armazenamento
Complementando as apresentações referentes ao mercado imobiliário americano, David Sobelman, Fundador da 3-Properties, explorou as particularidades do Triple Net, um modelo de contrato de locação bastante comum nos EUA o qual o locatário é responsável por todos os custos do ativo. Ou seja, as responsabilidades do proprietário são bastante reduzidas e as variações no fluxo de caixa líquido dos aluguéis, muito baixas; um investimento visto como “hands-off”, no mercado imobiliário.
E em um painel bastante interativo, executivos de empresas especialistas em hotéis, auto-armazenamento e strip malls debateram sobre modalidades alternativas de investimento, apresentando aos participantes as maiores vantagens e peculiaridades de cada tipo de negócio, dados históricos e projeções futuras. Andre Salles, Diretor da Driftwood, falou sobre como modelos inovadores como o AirBnB afetam os hotéis. Bradford e Clifton Minsley, Fundadores da 10 Federal, explicaram o modelo de negócio de automatização e melhorias nos Self Storages em North Carolina, e Travis King, CEO da Brixton Capital, comentou sobre a situação atual do mercado de centros comerciais nos EUA.
Investimento em Portugal, o boom do mercado imobiliário
Vasco Silva e Alexandra Cesário, sócios na Kleya Premium Living, apresentaram os aspectos conjunturais que têm favorecido o crescente investimento estrangeiro em Portugal. Além do Visa Gold, pelo qual o Brasil é o segundo maior investidor em Portugal, o regime fiscal atraente para estrangeiros e o crescimento da demanda por turistas, desdobram em um ecossistema próspero para o progresso econômico do país, que ainda conta com infraestruturas rodoviárias e de comunicação capazes de promover o desenvolvimento de projetos fora dos grandes centros.
As experiências de investidores internacionais em imóveis nos EUA
Concluindo o amplo e rico conteúdo que foi apresentado ao longo do ciclo de palestras, foram convidados quatro investidores qualificados para dividir com os espectadores suas experiências no mercado imobiliário dos EUA.
Na avaliação deles, a proteção patrimonial e a boa rentabilidade registrada foram os principais motivadores na busca por alternativas de investimento fora da instabilidade do mercado brasileiro. Encontraram no mercado imobiliário norte-americano fundamentos consistentes alinhados com uma estratégia de diversificação segura para seus portfólios de investimentos. Com vantagens evidentes e oportunidades distribuídas por diferentes modalidades do mercado na extensão do território americano, os investidores convidados realçaram a importância de contar com apoio especializado para conhecer os mercados a fundo, analisar as várias classes de ativos e as regiões mais interessantes para embasar a decisão de investimento.
