Introdução
Em meio à pandemia de COVID-19 e às condições climáticas adversas que impactaram a região da Flórida, o Wild Pines provou sua resiliência e foi vendido com uma valorização de 40,3%. Descubra como essa propriedade multifamiliar superou desafios e entregou um múltiplo de capital próximo de 2x aos investidores da Ativore.
O Ativo
O Wild Pines é um condomínio multifamiliar localizado na região central de Naples, Flórida. O empreendimento é composto por 200 apartamentos residenciais, todos com plantas similares de um dormitório e área média de 55 m² (600 sq. ft.). O condomínio tem especial apelo a inquilinos de renda média mais baixa, pois 104 de suas 200 unidades integram o programa estadual de aluguéis acessíveis (“affordable”), que proporciona benefícios fiscais para investidores. Entre as comodidades do condomínio estão duas piscinas, duas lavanderias, escritório de locação, salão de festas, business center, academia e áreas para piquenique.
Em uma área predominantemente residencial, o Wild Pines está a apenas cinco minutos de carro do centro de Naples, proporcionando fácil acesso a estabelecimentos comerciais, hospitais e outros serviços essenciais. Essas características reforçam a alta atratividade do imóvel para trabalhadores do comércio da área central e aposentados que se mudam para a cidade atraídos pelo clima ameno e pelas atividades de lazer.
Plano de Negócios
O plano de negócios do Wild Pines foi estruturado para aproveitar uma oportunidade única: a desistência do comprador anterior em decorrência da pandemia permitiu ao operador negociar condições especialmente favoráveis para a aquisição do ativo. Assim, o imóvel foi adquirido por aproximadamente US$ 25,3 milhões (equivalente a US$ 126,7 mil por unidade), em uma transação realizada a uma taxa de capitalização (“cap rate”) de 5,2%, superior à média de mercado de 4,9%.
A aquisição contou com alavancagem de 72,1% em condições muito favoráveis, incluindo taxa de juros fixa de 3,2% a.a. e um período inicial de 7 anos com pagamentos apenas de juros (“interest only”), favorecendo a geração de caixa aos investidores desde o início do projeto.
Construído em 1968, o empreendimento permaneceu quase duas décadas sem reformas significativas nos apartamentos e nas áreas comuns. Como resultado, o ativo estava com 97% de ocupação, mas com valor médio dos aluguéis estava em torno de US$ 950, bem abaixo do praticado pelos concorrentes locais no momento da aquisição.
O programa de investimentos previa a renovação completa do interior apenas das 96 unidades com aluguéis a valor de mercado, incluindo a substituição de eletrodomésticos, bancadas, armários, iluminação e louças. Adicionalmente, estavam previstas melhorias externas, como novos telhados, paisagismo e renovação das piscinas.
Desempenho da Propriedade
Com o avanço do plano de renovação, o Wild Pines alcançou um aumento de 42% no valor médio dos aluguéis entre 2020 e 2022, superando em 10% o crescimento observado no mercado de Naples e mantendo a taxa de ocupação em torno de 97%. No entanto, todo o planejamento precisou ser reavaliado após a passagem do furacão Ian em setembro de 2022. Considerado um dos maiores já registrados no estado, o Ian provocou enchentes que afetaram todas as unidades localizadas nos andares térreos do Wild Pines, reduzindo a taxa de ocupação para o mínimo de 57,1%.
Apesar desse impacto significativo, a disciplina na execução do plano permitiu que o valor médio dos aluguéis continuasse em trajetória de crescimento, 26,6% superior ao projetado inicialmente.
Durante a reconstrução dos espaços atingidos pela enchente, diversos apartamentos da propriedade ficaram simultaneamente indisponíveis, o que limitou o crescimento da ocupação. Entretanto, desde o primeiro dia, o Wild Pines contava com contratos de seguro que cobriam tanto os custos da reconstrução quanto os aluguéis perdidos devido à interdição para obras. Essa cobertura foi fundamental para que a gestão mantivesse o plano de recuperação sem preocupações com a geração imediata de caixa e contribuiu para uma qualidade superior nas reformas. Com a recuperação das unidades atingidas, a propriedade voltou a estabilizar sua ocupação acima de 90% no terceiro trimestre de 2024, apresentando resultado operacional líquido (NOI) acima das projeções iniciais. No segundo trimestre de 2025, o NOI acumulado nos últimos 12 meses registrava alta de 20,7% em relação ao ano anterior, o que foi considerado um momento oportuno para a venda do ativo. Assim, em julho de 2025, cinco anos antes do previsto no plano de negócios, o Wild Pines foi vendido por US$ 35,5 milhões, mantendo a taxa de capitalização do projeto (5,7%), mas alcançando uma valorização de 40,3%.
Rentabilidade para os Investidores
O bom desempenho no início do investimento permitiu o pagamento de distribuições equivalentes a 8,3% ao ano em dólar nos primeiros seis trimestres após a aquisição. Com as unidades afetadas pelo furacão, entre 2023 e 2024, os dividendos foram suspensos e todo o fluxo de caixa foi direcionado à reconstrução e à implementação de melhorias preventivas contra enchentes e furacões.
O ativo retomou o pagamento das distribuições em 2025, na faixa de 7,2%. Com sua venda, a operação gerou, em média, uma taxa interna de retorno (TIR) antes de impostos em dólar de 15,0% a.a. e um múltiplo de capital investido de 1,8x para os investidores da Ativore.
