Ativore Investments

O mercado de escritórios sempre foi o mais tradicional dentre todos os segmentos de investimento imobiliário. É um mercado destinado basicamente a profissionais, tanto por causa de um investimento mínimo elevado quanto pelo fato de envolver contratos de locação que podem ter um nível alto de complexidade, sem falar na necessidade de negociação, às vezes dura, com potenciais inquilinos de grande porte.

A profissionalização traz vantagens e desvantagens. Por um lado, é a classe de ativos mais acompanhada pelos investidores e analistas e que apresenta menos assimetria de informações. É, também por isso, um mercado com boa liquidez, já que é mais fácil uma adaptação a diferentes grupos de inquilinos. Por outro lado, boas oportunidades não passam muito tempo despercebidas.

Em relação à sua organização, é um mercado relativamente homogêneo entre países, já que os fundamentos econômicos influenciam mais fortemente suas diretrizes do que aspectos culturais, quando comparado a outros segmentos do mercado imobiliário.

Algumas características desse segmento de mercado
O mercado de locação de escritórios tende a ter uma segmentação bastante clara, já que a qualidade do edifício faz parte de uma decisão de posicionamento de mercado pretendido pela empresa. Nesse sentido, é comum que os edifícios sejam classificados como tipo A, B, C ou variantes disso (AAA, B+, C- e afins). Vários aspectos são utilizados para essa classificação, como padrão de acabamento, tecnologia, estado de conservação, aspectos arquitetônicos e localização, entre outros.

Quanto à localização, não é coincidência que os centros das cidades sejam ocupados em grande parte por escritórios corporativos. Isso acontece porque, em geral, são locais desejados pelas empresas, seja por necessidade ou como arma competitiva. Assim, inquilinos corporativos, em geral, são mais propensos a pagar caro por uma localização privilegiada do que outros perfis de inquilinos, elevando o custo de locação nos centros das cidades e expulsando outros tipos de ocupação, para os quais há menos disponibilidade financeira.

Ainda quanto à localização, há também uma divisão clara entre Centro da Cidade (CBD – Central Business District) e regiões periféricas (Suburbs), não necessariamente piores. Vale lembrar que essa divisão é mais marcada no EUA do que no Brasil.

Alguns dos principais drivers macroeconômicos de demanda para esse segmento são o crescimento do número de empregos corporativos e o crescimento da atividade econômica, em geral. Por isso, essa é uma classe bastante alinhada aos ciclos econômicos dos mercados em que está inserida.

Atualmente, novas tendências têm influenciado bastante o desenvolvimento desse mercado, como a demanda por espaços corporativos mais informais, divertidos e flexíveis, com tecnologias de comunicação à distância e com tecnologia “verdes”, que diminuam o uso de energia e de recursos naturais. São tendências apoiadas no aumento do bem-estar e da produtividade dos ocupantes e na redução de custos operacionais.

Dados comparativos entre Brasil e EUA
Os EUA vivem um momento bastante diferente do Brasil, no que se refere ao mercado de escritórios. Lá, a taxa de desemprego é a menor registrada nos últimos 16 anos, o que tem impulsionado o aumento da ocupação e dos preços de locação. Já o Brasil vive uma de suas piores crises econômicas, o que tem se refletido diretamente no mercado de escritórios.

A tabela abaixo mostra uma comparação geral entre os EUA, Rio de Janeiro e São Paulo, os dois principais mercados nacionais. Os dados são do 2º trimestre de 2017.

Apesar de serem estatísticas gerais, os números indicam que, em termos de preço de locação, a média americana é relativamente alinhada aos valores cobrados em RJ e SP. Quanto à taxa de vacância, as realidades são bastante distintas, com o Brasil apresentando vacâncias bem mais elevadas.

Conclusão
Como foi visto, o mercado de escritórios para locação é o mais tradicional dentre os segmentos imobiliários para investimento, sendo bastante profissionalizado. É um segmento guiado mais fortemente por diretrizes econômicas e seu desempenho é intimamente ligado ao desempenho econômico do mercado em que se insere. Assim, tende a apresentar ciclos bem demarcados.

Como conclusão, é interessante notar, mais uma vez, o importante papel da diversificação internacional. Em ciclos econômicos bem distintos, Brasil e EUA têm seu mercado de locação de escritórios vivendo realidades bem diferentes: enquanto o mercado de escritórios aqui vive o seu pior momento, nos EUA, vai muito bem.