A visão de um family office norte-americano sobre o papel dos imóveis nas carteiras de investimento

Ativore Global Investments - 09 de outubro de 2018

Por Heather Schwarz*

Para determinar em que ponto do ciclo econômico estão os investimentos imobiliários nos EUA, seria necessário estabelecer uma média dos pontos nos diferentes mercados e submercados imobiliários, separados por cada tipo de propriedade. Tais ciclos caracterizam-se, geralmente, por excesso de oferta versus escassez para usuários e investidores, o que acaba se refletindo nas tendências de preços.

No segmento residencial de multifamily properties, percebe-se uma desaceleração no aumento dos valores dos aluguéis e sinais iniciais de ligeiro crescimento de vacância nos grandes mercados, nos quais houve significativo aumento de novas construções. Sentimos que, embora estejamos provavelmente atingindo o pico do ciclo, a demanda por parte dos investidores permanece muito forte. A construção de novos apartamentos para venda está começando a se tornar mais comum, comparada à construção de multifamily properties (para aluguel), mas esse pode ser um fenômeno tardio do ciclo relacionado à necessidade dos construtores de viabilizarem os altos custos com terrenos.

Os prédios de escritórios, em particular os de subúrbio, permanecem com taxas de vacância baixas e estáveis. O aumento dos lucros empresariais foi significativo nos últimos tempos e a posição de caixa das empresas não tem precedentes. A redução dos impostos para empresas gera novo fôlego para investimentos de capital e expansão geral, o que deve continuar a ampliar a demanda por esses imóveis.

As propriedades industriais, especialmente as de distribuição de grandes volumes, continuam a ser as queridinhas dos investidores. Os preços estão extremamente competitivos, tendo em vista a aparente ilimitada demanda de investidores estrangeiros e domésticos, fator que é movido e impulsionado pela rápida expansão do comércio eletrônico.

Os imóveis de varejo são, provavelmente, os que estão em maior movimentação, dado o crescimento do comércio on-line. A confiança nos supermercados, preferidos pelos investidores de varejo há muito tempo, foi abalada por causa da aquisição da Whole Foods pela Amazon, levantando questões sobre as perspectivas de concorrência do mercado de delivery de alimentos. Tal fato teve impacto imediato no preço das locações e das aquisições nesse segmento. O comércio eletrônico continua a ameaçar os grandes varejistas de soft goods, bens de consumo não duráveis e eletrônicos. A oportunidade, no curto prazo, parece estar nos centros comerciais voltados à prestação de serviços sem exposição a varejistas que estejam passando por dificuldades.

Já o nicho de hotéis provavelmente está no estágio de crescimento mais tardio do ciclo, com o segmento de negócios apresentando posições mais seguras, especialmente nos hotéis com níveis de serviços mais limitados.

Riscos e oportunidades

É provável que haja um aumento das taxas de juros, embora não vejamos esse fato como causador de grandes desvios. Aqui na Forterra, gostamos das oportunidades que têm surgido no segmento de escritórios e do segmento industrial, quando boas oportunidades conseguem ser encontradas.

O risco ao retorno dos investimentos é que qualquer valor adicionado em reformas e melhorias nas propriedades possa ser negativamente compensado pelo aumento das taxas de capitalização (cap rates) e, consequentemente, haja uma avaliação relativamente menor do valor das propriedades no futuro. Procuramos ser muito conservadores nas projeções de cap rates para o momento da venda no futuro, trabalhando com hipóteses de cap rates de saída de 150 a 200 pontos-base maiores do que as cap rates atuais.

Por outro lado, por causa do aumento expressivo no mercado de ações, muitos investidores estão buscando realocar parte de seus recursos no mercado imobiliário, não apenas para diversificação do portfólio, mas também para se proteger de um possível cenário com maiores taxas de inflação.

Em relação aos segmentos selecionados para investimento, pela nossa experiência, vemos que investidores individuais gostam de investir onde sentem que possuem um conhecimento particular ou em segmentos onde tiveram experiências positivas. Como resultado, poucos investidores estão diversificados adequadamente entre segmentos e mercados, o que seria recomendável.

Já em relação aos objetivos, todos estão à procura de uma combinação de fluxo de caixa, valorização e segurança adequados ao seu apetite a risco. Investimentos em desenvolvimento imobiliário e projetos que exijam muitos gastos em reformas e melhorias reduzem os resultados operacionais dos imóveis no curto prazo durante as fases de construção e estabilização, mas quase sempre pagam aos investidores um prêmio pelos riscos inerentes a esses projetos.

Investimentos diretos, private equity e REITs

Os REITs fornecem a liquidez que não está disponível em investimentos privados em imóveis. Para ter essa liquidez, entretanto, os investidores pagam um prêmio significativo quando comparado aos investimentos privados. Dito isso, os family offices e os investidores de alta renda com os quais temos relacionamento preferem os investimentos diretos em vez de private equity ou dos fundos, pois eles podem ter maior controle e porque tipicamente carregam custos muito menores para esse perfil de investidor.

Reforma tributária e seu impacto no mercado imobiliário

O fator mais importante da reforma tributária do governo Trump em relação a esses investimentos é a redução dos impostos corporativos, que permitirá a expansão das empresas e dos investimentos em capital. Isso terá um efeito muito positivo na demanda por ativos nos segmentos de escritórios, industrial e de hotéis, particularmente.

*Heather Schwarz é sócia da Forterra Capital Partners

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