Investimento imobiliário nos EUA com valorização forçada (value add) – Como funciona?

Um dos pilares da tese de investimentos imobiliário da Ativore nos EUA é a estratégia de value add (ou valorização ativa), que tende a gerar rentabilidades bastantes atrativas em investimentos de características defensivas ao focar em imóveis bem localizados mas com oportunidades de valorização via melhorias na gestão operacional ou upgrades pontuais na infraestrutura.

Em artigos anteriores, já abordamos como este método se posiciona dentre o amplo espectro de possibilidades no segmento imobiliário profissional e altamente sofisticado dos EUA. Este artigo visa explicar como funciona a estratégia de investimento “value add” na prática.

Como funciona a estratégia de valorização forçada (value add) para investimentos imobiliários nos EUA?

A abordagem concentra-se na aquisição e desenvolvimento de um imóvel já operacional e gerando renda para os investidores, visando sua valorização forçada, com aplicação de melhorias na propriedade, tendo como resultado um aumento substancial no fluxo de caixa pelo crescimento das receitas operacionais líquida (ou Net Operating Income – NOI, em inglês).

Uma das grandes vantagens deste método é que apresenta risco mitigado aos investidores, uma vez que a valorização do imóvel não depende exclusivamente de aspectos mercadológicos ou especulativos, e porque as propriedades já são operacionais e geradoras de renda.

Em meio a uma série de oportunidades de criação de valor, o desenvolvimento dos ativos multifamiliares ocorre de duas formas principais: aprimoramentos estruturais e operacionais. Abaixo apresentamos uma descrição mais detalhada de como esta estratégia é aplicada em imóveis multifamiliares nos EUA.

Os imóveis multifamiliares, são uma classe de ativos ainda pouco conhecida no Brasil mas amplamente difundida nos EUA. São prédios residenciais, em geral com 50 a 300 apartamentos todos adquiridos dentro de uma escritura única, e 100% usados para aluguel. São adquiridos por investidor profissionais para rentabilizar via aluguéis.

Aprimoramentos estruturais

Ao adquirir o imóvel o investidor profissional já identificou previamente diversas oportunidades de melhorias físicas, seja na área comum ou no interior dos apartamentos, sempre com o objetivo de maximizar as receitas que são implementadas logo após a aquisição. Algumas ações aplicadas compreendem:

1. Renovação no interior dos apartamentos, incluindo pintura, troca de piso, aperfeiçoamento dos móveis, troca de eletrodomésticos, dentre outros;
2. Melhorias nas áreas externas, com pintura nas fachadas, maiores cuidados com o jardim, revisão dos telhados e das ruas, dentre outros;
3. Mudança do nome da propriedade e aplicação de novas sinalizações ou branding;
4. Adição de amenidades não disponíveis anteriormente, como área para pets, churrasqueiras, community center, lavanderia, estacionamento coberto e guarda-volumes

Aprimoramentos operacionais

Utilizado em propriedades que apresentam performance inferior ao esperado devido a uma gestão ineficiente, o objetivo destas ações de aprimoramento é aumentar o rendimento do imóvel. Algumas das principais ações aplicadas são:

1. Revisão dos contratos de aluguel a valor de mercado;
2. Implementação de listas de espera para inquilinos potenciais dispostos a pagar aluguéis mais altos;
3. Implementação de algoritmos de renovação de contratos de aluguel (que nos EUA são anuais) para maximizar a receita bruta total do imóvel. Isto é feito avaliando-se a vacância do imóvel no momento da locação e comparando o aluguel que propriedades similares nas proximidades. Estes softwares tendem a ser bastante sofisticados e começam a usar inteligência artificial.
4. Redução do número ou valor das concessões de aluguel a novos inquilinos;
5. Aplicação efetiva de multas por atraso de pagamento ou descumprimento de regras;
6. Implementação de programas para redução dos gastos com utilities;
7. Aplicação de cobrança para utilização de serviços extras, como churrasqueira, lavanderias e estacionamento coberto;
8. Revisão da folha salarial ou redução do capital humano;
9. Ganho de escala por operação da mesma equipe em mais de um imóvel próximo.

Alguns casos reais

Normalmente, o plano de negócios envolve a aplicação simultânea destes dois conjuntos de ações. Os casos apresentam alguns imóveis investidos pelos clientes da Ativore, que exemplificam e tangibilizam a aplicação da estratégia.

Coquina Bay

Localizado em Jacksonville (FL), esse complexo de 200 apartamentos garden-style construído na década de 80 foi adquirido em outubro de 2018 por aproximadamente US$ 25 milhões e vendido por US$ 40 milhões, uma valorização de 60% como resultado de ações bem-sucedidas que aumentaram em 16,7% os aluguéis efetivos na propriedade.

O value add realizado contou com uma gestão eficiente dos contratos de aluguel, renovação das quadras de tênis e vôlei de praia, bem como obras nos interiores das unidades com a reposição dos pisos, pintura e novos eletrodomésticos em inox. Como resultado, o imóvel gerou uma rentabilidade anualizada (TIR Líquida) de 49%, incluindo dividendos e ganho de capital.

Oakwood Apartments

Construído em 2015, este condomínio multifamiliar de 148 unidades para público classe B, localizado em Sarasota (FL), foi adquirido em janeiro de 2019 a um valor de US$ 19,8 milhões. Sua estratégia de valorização focou em uma gestão contratual mais eficiente, com redução do volume de descontos e concessões a inquilinos, bem como com pintura da fachada, modernização das sinalizações e completo aprimoramento da academia.

A renovação do interior das unidades contou com pintura, aquisição de lavadora e secadora de louças e aplicação de cozinhas gourmet com novos eletrodomésticos. Assim, ao longo de pouco mais de dois anos foi possível aumentar o valor dos aluguéis efetivos em mais de 8%, valorizando o imóvel, que foi então vendido por US$ 26 milhões, gerando uma TIR de 43,3% (incluindo aluguéis e ganho de capital).

Cuidados ao investir usando estratégia

A implementação com sucesso desta estratégia requer competência não só identificar o potencial “escondido” de cada ativo no momento da aquisição, como para executar o programa de melhorias que maximiza os resultados do ativo.

A sua aplicação requer um profundo conhecimento, planejamento e controle diário das atividades, tornando imperativo a atuação com especialistas locais profundamente conhecedores das nuances relacionadas com o tipo de ativo alvo da aquisição, com planos de negócios bem definidos e experiência de mercado.

A Ativore atua desde 2012 assessorando clientes a investir em diversos segmentos imobiliários nos EUA utilizando metodologias sofisticadas de análise de ativos que passam por diversos tipos de testes de stress e aprovação em comitê antes de serem apresentados aos investidores, diretamente ou via fundos estruturados pela nossa gestora. Converse com nossos assessores para entender melhor como podemos ajudá-lo a investir de forma segura neste mercado.

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Autor

Luiz Gomes

• Luiz Gomes (Head of Research (VP) da Ativore Asset), formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
• Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
• Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.