Fundamentos da Valorização dos Imóveis Residenciais nos EUA 

João Succar (Chief Analyst of Real Estate Investments) da Ativore Private - 30 de abril de 2022

Os preços dos imóveis residenciais nos EUA têm subido fortemente nos últimos anos e, consequentemente, o mesmo movimento de alta tem sido visto nos aluguéis. Dessa forma, boa parte dos investidores que acompanha o mercado imobiliário americano tem se surpreendido mês após mês com a pujança do segmento no país.

O gráfico a seguir, que mostra os preços medianos das residências vendidas no país, em valores nominais, ilustra esse movimento. Enquanto de 2000 ao pico dos preços, em 2008, a valorização foi de 37%, do pico de 2008 ao final de 2021, a valorização atingiu 80%.

Gráfico da valorização residencial nos EUA

Após a queda subsequente à crise de 2008, aumento considerável nos preços dos imóveis negociados nos EUA 

Muito dessa pujança é atribuído a variáveis como os juros baixos para aquisição de imóveis (vigentes até poucos meses atrás) e o generoso pacote de ajuda financeira do governo para combate aos efeitos da pandemia. Certamente, esses são fatores importantes a ser considerados. Existe, porém, uma razão estrutural para essa escalada: falta de oferta.

OS FUNDAMENTOS DE LONGO PRAZO PARA A ALTA DE PREÇOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS 

Como se pode ver no gráfico a seguir, que representa o número anualizado de unidades residenciais entregues ao mercado a cada trimestre, desde a década de 1960 até 2008, sempre houve momentos de expansão e contração da oferta. Apesar disso, a média de entregas a cada ano foi de 1,52 milhão de unidades nesse período. Esse patamar de oferta era suficiente para manter certo equilíbrio do mercado residencial, atendendo à demanda crescente e à substituição de imóveis obsoletos.

Série histórica com dados trimestrais anualizados de entregas de novas unidades residenciais nos EUA 

O que se viu, após 2008, foi uma queda abrupta na construção de novas residências, para o menor patamar da série histórica, que culminou com a entrega de apenas 565 mil novas unidades no ano de 2010. Assim, de 2009 a fevereiro de 2022, a média anual de entrega de novas unidades residenciais ficou em 980 mil unidades, um valor substancialmente menor do que nas quatro décadas anteriores.

No gráfico a seguir, que exibe o estoque total de unidades nos Estados Unidos, fica evidente a inflexão após 2008. Enquanto nos 9 anos de 2000 a 2008 foram adicionadas cerca de 15 milhões de novas unidades ao estoque de residências, nos 13 anos seguintes, de 2009 a 2021, foram adicionadas apenas 11,4 milhões de unidades a esse estoque.

Evolução do estoque de unidades residenciais nos EUA 

Como se pode ver no gráfico a seguir, a crise de 2008 também teve impacto na formação de households (agregado de ocupantes de um mesmo imóvel). Uma vez que qualquer crise econômica pode, por exemplo, postergar planos de casamento ou a saída dos filhos da casa dos pais, fatores que normalmente impulsionam a demanda por novas habitações. Entretanto, a partir de 2010, o ritmo de crescimento do número de households voltou ao que era no período pré-crise, restabelecendo patamares normais de crescimento da demanda.

Evolução do número de households: inflexão bastante sutil após 2008 

CONSEQUÊNCIAS DO DESEQUILÍBRIO 

Dado o desequilíbrio entre a oferta e a demanda de unidades residenciais em diversos estados do país, com um volume de produção abaixo do necessário por diversos anos, assim como a lenta retomada no setor de construção, quatro reflexos, bem documentados por dados, se fizeram evidentes:

  1. Aumento no preço dos imóveis residenciais nos EUA, como mostrado do primeiro gráfico; 
  1. Aumento no valor dos aluguéis de moradias;
  1. Queda geral nas taxas de vacância no segmento residencial;
  1. Redução nas taxas de capitalização (cap rates) do segmento residencial. 

CONCLUSÃO 

Com a alta recente dos juros nos EUA, a capacidade de compra de imóveis residenciais nos EUA deve diminuir e, portanto, o movimento de subida nos preços deve arrefecer. Por outro lado, a oferta anual de novas unidades de imóveis residenciais nos EUA ainda está abaixo da média histórica, sem contar o déficit em construção da última década e a inflação de custos no setor. Assim, ao contrário do que se especula, a alta de preços e de aluguéis no mercado residencial americano não é um fenômeno passageiro. Pode perder força, mas deve permanecer por alguns anos ainda. 

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Autor

Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.

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