Na última semana a Ativore esteve presente na costa oeste dos EUA analisando diversos mercados e participando do Real Estate Opportunity & Private Fund Investing Forum, sediado em Laguna Beach, Califórnia. O evento contou com a participação de mais de 1200 profissionais especializados e os grandes temas discutidos foram a posição atual no ciclo do mercado imobiliário, os aspectos macroeconômicos e políticas que afetam o setor, e as estratégias utilizadas para continuar garantindo bons rendimentos em 2020.
A discussão sobre o momento do ciclo do mercado é um tema recorrente e há um consenso de que é praticamente impossível adivinhar se os preços dos ativos continuarão em ascendência. O fato é que a economia norte-americana continua sua trajetória de crescimento, apresentando premissas fortes de crescimento de PIB, nível de consumo da população e um cenário de baixas taxas de juros que estimulam muito os negócios. Aliado a estes fatores, os eventos da política mundial ocorridos em 2019, como o Brexit gerando incertezas na Europa, e o crescimento dos movimentos protecionistas no mundo reafirmam os EUA como o destino preferido do capital mundial, tendência que se mantém para 2020.
No que tange às políticas internas, a atuação do Fed na manutenção dos baixos níveis da taxa de juros ao longo deste ano deverá preservar o excelente momento para investimento em real estate, mas é importante observar a possibilidade de ocorrência de outros eventos pontuais. O mais evidente são as políticas de controle de aumento de valor de aluguel que já tem ocorrido em mercados primários como Nova York, no qual o governo local tem proibido o livre incremento visando maior acessibilidade, o que representa ganhos potenciais possivelmente menores aos investidores.
Segundo os palestrantes, a previsão é que o mercado imobiliário em 2020 seja muito parecido com o de 2019, principalmente no 1º semestre, em termos de volume de transações e tendências. De forma geral o mercado está mais conservador, com os grandes investidores institucionais pregando pela cautela e evitando apostar em novidades, o que gera oportunidades para quem atua no mercado privado middle market com operadores experientes e ativos que geram cash flow imediato.
Nesse contexto, uma prática essencial e aplicada pela maioria dos investidores profissionais presentes é a realização de testes de stress e análises de sensibilidade dos modelos financeiros, principalmente no que tange a garantir que a operação do negócio gere caixa para cobrir o serviço da dívida. Além disso, para os casos de operadores de dívida privada ou que se utilizam de administradores locais, tem-se observado processos de due diligence cada vez mais detalhados, que apesar de mais custosos, geram muito mais segurança ao negócio e ao investidor. Essa visão, compartilhada pela maioria dos especialistas, reforça a estratégia de montagem de carteiras diversificadas proposta pela Ativore, com destaque para os seguintes fatores:
- O mercado privado continua apresentando as melhores oportunidades devido à assimetria de informação, em oposição aos mercados públicos onde toda informação é disponível ao público. Há uma grande vantagem financeira em coinvestir com operadores locais e especializados que conhecem detalhes sobre a região e têm acesso a oportunidades offmarket e uma grande rede de contatos.
- Os imóveis operacionais com cash flow imediato são um grande mitigador de risco e estão cada vez mais sendo visados pelos grandes fundos, com a estratégia de value add apresentando os melhores retornos ajustados ao risco. É importante, no entanto, garantir que o plano de negócios seja conservador e embasado em premissas historicamente comprovadas.
- No que tange à discussão do ciclo de mercado, ter flexibilidade para o momento de saída (não necessitar sair em caso de desaceleração) é essencial para garantir os melhores retornos, o que é potencializado pelo ponto anterior pois o ativo continua gerando caixa de forma constante.
- O segmento de dívida privada imobiliária tem observado um crescimento exponencial nos EUA e é um reforço fundamental em qualquer carteira, devido à maior segurança gerada pela possibilidade de tomada do ativo como garantia, e pela previsibilidade dos fluxos de caixa. Juntamente com multifamily, este é o segmento alvo de investidores que pretendem montar carteiras com perfil defensivo.
- É possível encontrar boas oportunidades em todas classes de ativos, sendo importante adequar a carteira ao perfil de risco de cada investidor e observar premissas gerais como crescimento populacional e de empregos, e a carga tributária das regiões, mas também características específicas do ativo. Student housing, por exemplo, é uma classe que tem observado grande crescimento, mas há de se observar a necessidade de uma administração mais próxima do público-alvo (estudantes) e com serviços focados em tecnologia e disponíveis 24/7. No setor de retail¸ há um movimento consolidado de fuga dos grandes malls e foco em imóveis menores com inquilinos focados em serviços e quick service restaurants.
Assim, frente a todas as vantagens deste mercado como diversificador de portfólios, o grande desafio para os investidores brasileiros qualificados é garantir que possuem o conhecimento, as ferramentas e os contatos profissionais necessários à correta avaliação destes ativos para montagem da carteira.
