Taxas de ocupação de 94% e cash flow mensal estável: saiba mais sobre o mercado de imóveis para renda em Dallas

Ativore Global Investments - 13 de setembro de 2016

A Ativore acaba de fechar mais uma parceria estratégica no mercado de imóveis para renda nos EUA, dessa vez com a CONTI Real Estate Investments, empresa norte-americana altamente especializada em propriedades residenciais multifamiliares na região de Dallas, Texas.

Reconhecida pela excelência nos processos de seleção e gestão desse tipo de propriedade, a CONTI possui um excepcional histórico no mercado:

  • Fundada em 2008, já adquiriu e geriu quase cinco mil apartamentos, em valor total superior a US$ 370 milhões;
  • Do total de 21 projetos realizados, em nenhum houve qualquer perda financeira – pelo contrário, em 20 deles, os ganhos foram superiores aos inicialmente estimados;
  • Atualmente, possui 15 propriedades sob gestão em seu portfólio e, até agosto de 2016, o retorno líquido pago aos investidores foi de, em média, 9,6% anualizado.

Em recente viagem a Dallas para conferir de perto as oportunidades desse mercado, a equipe Ativore realizou visitas in loco a diversas propriedades multifamiliares. Fomos recebidos pela CONTI para conhecer em detalhes seus rigorosos processos de seleção (prospecção, avaliação, due diligence, negociação e aquisição) e operação (melhorias físicas e de gestão, gerenciamento dos ativos e venda das propriedades, quando se aplica).

Conversamos com o CEO e sócio-fundador da CONTI, Carlos Vaz, um apaixonado pela cidade de Dallas. Ele é um empreendedor visionário, renomado e premiado. Um pouco de seu currículo: ‘40 under 40’, do Dallas Business Journal; ‘35 estrelas em ascensão com menos de 35 anos’, da Real Estate Forum Maganize; finalista do ‘Empreendedor do Ano’, da Ernst & Young; ganhador do ‘Dallas 100’ e ‘Inc. 5000 Awards’.

Além disso, Vaz é membro de diversas organizações de prestígio, como Urban Land Institute (ULI), Young Presidents’ Organization (YPO), Real Estate Council of Dallas e National Multifamily Housing Council (NMHC), além de participante do Harvard Business School OPM Program.

Fizemos uma entrevista pingue-pongue com Carlos Vaz para saber mais sobre a CONTI e o mercado de imóveis para renda em Dallas. Mas antes ele conta para você um pouco das características da terceira maior cidade do Texas.

 

Ativore – Como estão as taxas de ocupação para imóveis multi-family em Dallas?

Carlos Vaz – Em geral, crescendo muito. Não há tantas casas para comprar e o preço está aumentando. A taxa de ocupação hoje está em 94% no mercado de multi-family como um todo, o que é considerado alto.

Na CONTI, sempre queremos estar acima de 92% de taxa de ocupação, pois menos que isso pode significar que o aluguel está muito caro. Mas buscamos ficar abaixo dos 97%, pois, acima desse patamar, provavelmente o aluguel está aquém do desejável. Então, por exemplo, se você tem 98% de ocupação, pode não ser tão bom, pois representa espaço para aumentar o aluguel.

Ativore – Como funciona o cash flow nos imóveis da CONTI?

Carlos Vaz – Na CONTI, a distribuição do cash flow para o investidor é mensal. E geralmente depois que fechamos o projeto, em 30 dias, o investidor já recebe a primeira distribuição.

Quando você olha para o cash flow, é preciso analisar se o imóvel está em uma boa região, ou seja, se tem boas escolas, comércio, empregos e, se comprando a propriedade, você terá condição de gerenciar o fluxo de caixa em longo prazo.

Só realizamos operações com propriedades multi-family no Texas, especificamente em Dallas. Somos muito conservadores e temos processos rigorosos para aceitar um empreendimento em nosso portfólio. Assim, temos certeza de que são projetos bons para o investidor.

Ativore – Quantas vezes o aluguel dos imóveis multi-family é aumentado no ano?

Carlos Vaz – O mercado é o indicador. Se a demanda está alta, não existe lei que impeça o investidor de aumentá-lo. O mercado é livre. Em um de nossos projetos, aumentamos o aluguel cinco vezes no mesmo ano.

Ativore – Se o inquilino não pagar, quanto tempo demora para tirá-lo do imóvel e fazer a nova ocupação?

Carlos Vaz – Em Dallas, são 15 dias para sair. É um processo rápido até para proteger o investidor e a cidade, que pode ser afetada por impostos não pagos. O estado do Texas é pró-senhorio e pró-business. Essas são algumas das principais vantagens de investir em imóveis para renda aqui.

Ativore – Que dicas o senhor dá para o investidor que tem interesse no mercado de imóveis para renda?

Carlos Vaz – A diversificação internacional é um dos fatores mais importantes para reduzir riscos em longo prazo, e o mercado norte-americano, especialmente Dallas, possui condições macro e microeconômicas, legais e demográficas muito favoráveis para o investimento em imóveis para renda.

Em segundo lugar, mas não menos importante, é preciso ter apoio profissional para evitar que sua tão sonhada renda passiva vire um pesadelo, principalmente no caso do investidor remoto.

Nesse sentido, transparência e entendimento do negócio são pontos muito importantes. Você precisa contar com profissionais que conheçam profundamente o mercado local e que façam reports periódicos e completos sobre as operações. A parceria com um gestor de confiança é o passo número um para o investidor. Por isso, estou com a Ativore.

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