Ativore Investments

Os Estados Unidos são frequentemente apontados como o país do consumo. Como tal, tem um enorme mercado de varejistas e, consequentemente, de propriedades comerciais. É um mercado maduro e extremamente competitivo, em que diversos tipos e formatos de varejo buscam atender a demandas específicas dos consumidores.

De forma geral, o mercado americano de propriedades de varejo se divide em quatro grandes grupos, separados por formato, tamanho, conceito e raio de alcance¹.

Os Strip Malls, como o nome diz, são “shoppings em linha”, ou seja, uma série de lojas em formato de reta, “L” ou “U”, com vitrines voltadas para fora, sem corredores cobertos e com estacionamento na frente das lojas.

Como se pode ver pela tabela, os strip malls atendem à vizinhança e são muito focados em alimentação, serviços e conveniência. Por essa razão, têm se mostrado um dos formatos de varejo mais resilientes nos EUA.

Situação atual dos imóveis comerciais nos EUA
O mercado americano, por ser extremamente competitivo, é rápido em reagir a transformações no ambiente de mercado, como, por exemplo, a que vem acontecendo com o avanço do comércio on-line. Apesar das mudanças, de forma geral, o mercado está se adaptando e a maior parte das redes permanece em boa situação. Em uma publicação recente², a Moody’s, classificou apenas 15% de sua base de avaliação setorial como em dificuldade financeira, “estando a maioria fundamentalmente saudável”. Outro aspecto importante é que, em mercados saudáveis, a saída de alguns inquilinos com problemas financeiros tem até sido uma fonte de ganhos, já que os novos inquilinos pagam aluguéis de mercado que, para os ocupantes anteriores, estavam defasados.

No que tange o mercado imobiliário voltado para o varejo, se, por um lado, os investidores estão mais cautelosos, por outro, os construtores também estão, o que tem freado a entrega de novos espaços e ajudado a equilibrar oferta e demanda. Com o aquecimento econômico atual, a taxa de vacância tem recuado ligeiramente e, na média dos EUA, está em 4,9%, segundo um recente estudo da JLL³.

Estratégia Ativore de avaliação e seleção
Na Ativore, naturalmente, olhamos com a devida cautela todos os negócios imobiliários que analisamos. Assim, temos identificado excelentes oportunidades de investimento neste segmento, partindo de algumas diretrizes estratégicas e de um posicionamento defensivo.

Mercados – Mercados com população de renda mais alta ou que estejam em forte expansão populacional e de postos de trabalho. Estes mercados são considerados mais resilientes e, portanto, os últimos a sofrer com eventuais choques. Outras características buscadas nos mercados são: população com alto nível educacional, ambiente pró-negócios, baixos impostos e mercados com fortes barreiras de entrada (físicas, regulatórias, urbanísticas, entre outras).

Perfil de Locatários – Valorizamos inquilinos-âncora pertencentes a redes nacionais e regionais, em detrimento de negócios locais, tipicamente menos profissionalizados e com menos acesso a capital. A busca por inquilinos de grandes redes (institutional tenants) também tem como motivação as garantias de pagamento dos aluguéis dadas pelas matrizes, que têm capital aberto e situação financeira bem conhecida.

Outra característica que buscamos é a existência de um mix de lojas defensivo, ou seja, a presença de locatários que sofre pouca concorrência com o e-commerce. De forma geral, são negócios baseados em serviços, experiência e conveniência, como os exemplos a seguir:

• Serviços médicos e espaços relacionados à saúde, como fisioterapia e odontologia;
• Beleza e bem-estar, como salão, barbearia, academia e pilates;
• Serviços para animais, como pet shops e veterinárias;
• Entretenimento e experiência do consumidor (pista de patinação, boliche, parquinhos, jogos etc.);
• Serviços em geral, como manutenção e suporte;
• Postos de gasolina e lojas de conveniência;
• Alimentação, como supermercados e restaurantes (full service e quick service);

Sobre este último item – espaços relacionados à alimentação – tem sido uma estratégia defensiva comum, especialmente em strip malls, a utilização de uma boa rede de supermercado como inquilino-âncora do espaço. Nesse caso, muitos consumidores preferem fazer suas compras de alimentos em lojas físicas e, mesmo aqueles que já adotam a compra pela internet, acabam sendo abastecidos pelo mesmo supermercado local, já que a velocidade na entrega e o frescor dos alimentos são fatores importantes.

O hábito de comer fora de casa também tem crescido bastante, o que tem tido impacto no mercado imobiliário. Um recente estudo do ICSC4 aponta que os espaços dedicados a alimentação em centros comerciais passarão de 5% da área, há uma década, para 20% em 2025, ocupando, agora, entre 10% e 15% da área. Outra característica desse segmento é que os serviços de alimentação acabam atraindo consumidores, o que beneficia outros varejistas. Quanto aos pedidos de comida em casa, facilitados enormemente pelo avanço tecnológico, também são preparados nos mesmos restaurantes de vizinhança, já que, nesse caso, são ainda mais críticos o frescor e a velocidade na entrega. Em todo caso, a presença física local não perde importância.

Strip Malls em reposicionamento – Strip malls se reposicionando também têm sido opções interessantes. Por um lado, a própria saída de inquilinos antigos pede reformas e readaptações ao perfil dos novos ocupantes. Por outro, gestores de centros comerciais têm tentado adaptar seus espaços para atrair os consumidores em busca de espaços de convivência, espaços recreacionais e de relaxamento. Assim, têm sido construídos jardins, passeios, cafés e terraços, entre outras modificações. Em linhas gerais, um reposicionamento bem-sucedido rejuvenesce o espaço, muda a base de inquilino e aumenta as receitas de aluguel.

O que esperar para o futuro
No segmento de varejo, os strip malls têm se mostrado uma boa opção de investimento, especialmente quando se consideram ativos defensivos selecionados estrategicamente.

De forma mais ampla, o cenário mais provável é que haja uma maior integração entre lojas físicas e lojas on-line, de forma que consumidor possa transitar entre as duas modalidades de varejo.

Por fim, como ilustração desse movimento, temos um exemplo curioso. Recentemente, a Amazon, o trator da internet e maior símbolo do avanço do e-commerce, anunciou a compra, por US$13,7 bilhões, da rede de supermercados Whole Foods, famosa pelos seus produtos naturais e por seus preços salgados.

Ainda é incerta a verdadeira estratégia da Amazon, mas especula-se que um dos principais motivos da aquisição é a rede física da Whole Foods, com mais de 450 lojas grandes espalhadas por todo o país e localizadas em vizinhanças afluentes e de alta-renda. Uma das ideias é que a Amazon utilize esses locais como “braços logísticos” para permitir a rápida entrega dos seus outros produtos a esses consumidores com alto poder aquisitivo. De qualquer forma, é mais um exemplo de como o caminho mais provável no futuro é, de alguma forma, a integração entre lojas físicas e lojas on-line e não a supressão total das primeiras.

Notas:
Uma classificação mais detalhada pode ser encontrada aqui:

• https://www.icsc.org/uploads/research/general/US_CENTER_CLASSIFICATION.pdf
• https://www.moodys.com/research/Moodys-Ranks-of-distressed-retailers-set-to-keep-growing-amid–PR_367907
• http://www.us.jll.com/united-states/en-us/Research/US-Retail-Investment-Outlook-Q2-2017-JLL.pdf?63dfc50c-c1a7-44e4-ad5f-8f6edfba044c
• https://www.icsc.org/uploads/research/general/Food__Beverage_Study_US.pdf