Private Equity Imobiliário EUA – Previsões e recomendações da Ativore para 2020

Renan Barros - 11 de dezembro de 2019

Por Renan Barros, CEO & Co-Founder na Ativore*

Com o cenário de queda das taxas de juros nas principais economias do mundo e incertezas políticas no mercado doméstico e internacional, os investidores, especialmente os brasileiros, têm optado pela diversificação como fator de segurança e rentabilidade, com o setor imobiliário nos EUA continuando a apresentar premissas sólidas na busca pela composição de carteiras balanceadas.

Parte I – Investimento Imobiliário nos EUA: o porto seguro para Family Offices e Investidores Ultra High Net Worth

Com o objetivo de proteger seus portfólios diante deste contexto de instabilidade e de uma possível recessão global, os investidores institucionais têm aumentado significativamente suas alocações ao mercado imobiliário, e reduzido suas participações no mercado financeiro, principalmente em alguns tipos de ações e hedge funds.

Essa tendência deve continuar em 2020, é o que mostra o último “Global Family Office Report” elaborado pelo UBS e pela Campden Wealth Research que entrevistou 360 Family Offices ao redor do globo, sendo um terço somente nos Estados Unidos. A pesquisa mostrou alguns dados interessantes:

  • 75% dos Family Offices investem em real estate.
  • Em 2019, globalmente, houve um aumento de 20% na alocação a imóveis e uma redução de 14% no investimento em Hedge Funds, que viram seus números caírem pelo quinto ano consecutivo.
  • 82% dos entrevistados pretendem manter ou aumentar sua exposição a imóveis em 2020.
  • A alocação média em imóveis na carteira de um Family office norte americano é de 14%, contra 6% atuais dos Hedge Funds.

Os dados corroboram a tendência de aumento de alocação a imóveis no próximo ano. Porém, o que o futuro reserva para os diversos nichos de mercado imobiliário nos Estados Unidos? É o que vemos a seguir.

Parte II – As diversas classes de ativos imobiliários nos Estados Unidos: previsões e cuidados ao investir

O mercado imobiliário americano é o mais sofisticado do mundo, atraindo capital local e internacional principalmente em momentos de incerteza. Seus diferentes nichos de mercado apresentam diversas oportunidades e desafios no ano de 2020 e, abaixo, trazemos tendências para cada uma das classes de ativos, que podem influenciar o investidor no momento de escolher o mix de alocação ideal para sua carteira.

Propriedades residenciais multifamiliares (multifamily)

Segmento bastante defensivo sendo um dos focos da Ativore em 2019, e praticamente unanimidade na carteira dos investidores de alta renda, os “multifamily properties” continuarão a se beneficiar de barreiras de mercado para aquisição da casa própria, da preferência das novas gerações por aluguel e da absorção positiva (demanda maior que a oferta), mantendo altos níveis de taxa de ocupação.

  • A competição por este tipo de ativo levou a um aumento de preços de forma geral, e portanto, muita atenção aos “cap rates” (taxas de rentabilidade) de entrada. Bons preços devem ser extremamente bem justificados no “business plan” e as premissas de aumento de alugueis e/ou redução de despesas devem ser sempre conservadoras.
  • Previsões razoáveis e boa capacidade de execução de “value add” (iniciativas de melhoria na qualidade e na gestão operacional do ativo) podem garantir uma boa performance a esses ativos, mesmo em momentos de downside de mercado, devido ao aumento nos fluxos de caixa gerados por estas iniciativas. Caso ainda não possua investimentos neste nicho, reconsidere sua posição.

Prédios de escritórios (offices)

Têm apresentado diversas transformações, migrando o foco para ambientes flexíveis e que permitam a melhor experiência para os colaboradores das empresas inquilinas, em oposição a apenas tecnologia e eficiência. Esse movimento apresenta oportunidades para que os administradores se reinventem e tragam valor adicional (e aumento no fluxo de caixa) aos seus empreendimentos. É importante ressaltar:

  • Avalie com cautela os contratos destes imóveis, preferindo inquilinos de qualidade e de longo prazo e regiões mais maduras. Prédios com aluguéis de curto prazo irão apresentar rentabilidades projetadas bem mais atrativas, mas poderão sofrer para angariar novos inquilinos em um momento de crise e redução de atividade econômica, que pode prejudicar sobremaneira seu resultado no médio/longo prazo.
  • Em 2020, vale a pena considerar em carteiras imobiliárias mais defensivas, que topam pagar um prêmio pela estabilidade e rentabilidade que esse ativo, quando bem comprado, oferece a seus investidores.

Hotéis (hotel)

O setor hoteleiro é um importante ativo comercial e tem despertado a atenção de muitos investidores internacionais no mercado imobiliário norte-americano nos últimos anos, pois tende a apresentar rentabilidades operacionais superiores à maioria das classes de imóveis.

Um estudo recente do Jefferies Financial Group aponta que o setor hoteleiro é a única classe de ativos no segmento Real Estate que ainda está sendo negociada a valores inferiores ao pico histórico, mostrando que ainda há muitas oportunidades nesse mercado. Em 2020 a recomendação de operadores especializados neste segmento é:

  • Foco para mercados secundários, pois é nestes mercados onde é possível encontrar as melhores oportunidades de aquisição a valores abaixo do custo de reposição e com bom potencial de valorização via melhorias estrategicamente selecionadas.
  • Adquirir um hotel funcional por um preço abaixo do custo de reposição é um grande diferencial, pois significa que um eventual novo hotel na região seria menos competitivo, uma vez que custaria mais caro do que a aquisição feita.
  • Limitar a taxa de alavancagem a 65% – 70%, considerada bastante segura e capaz de passar sem sustos por eventuais crises ou recessões.

Varejo (retail)

Considerado o “patinho feio” do mercado nos últimos trimestres, os shopping centers tradicionais (malls) passam por um período de renovação, e vêm se transformando em centros de consumo com uma nova mistura de produtos e serviços, uma vez que a demanda por entretenimento e experiência tem crescido.

  • Essa fama contaminou injustamente o mercado de strip malls, shoppings menores, de bairro, focados em serviços, que irão continuar gerando no ano que vem, excelentes oportunidades em termos de preço, já que a oferta deste tipo de imóvel aumentou.
  • É um excelente diversificador de carteira para investidores mais experientes e com carteiras maiores. Também serve para aqueles que aceitam um pouco mais de volatilidade diante da excelente rentabilidade desses imóveis, lembrando que a perda de um inquilino âncora pode representar a interrupção dos aluguéis durante 1 a 2 anos. Se o imóvel for bom, não se preocupe, a tendência é que ele se recupere no longo prazo.
  • Devido aos fatores mencionados acima, neste momento, é uma das classes de ativos que apresentam maior taxa de rentabilidade de aluguéis (“cap rates”) no momento da compra, representando uma oportunidade.  Investidores experientes têm aproveitado este momento para adquirir strip malls em regiões premium, com inquilinos de amplitude nacional e contratos estabilizados de longuíssimo prazo.

Galpões industriais (industrial)

Esta classe, inclui edifícios de logística e suprimentos, como armazéns, centros de distribuição, centros de fabricação e centros Flex. A vacância deste segmento caiu para mínimos históricos em muitos mercados e as taxas de aluguel subiram rapidamente. A entrega de novos suprimentos não acompanhou a demanda, especialmente no novo mundo do comércio eletrônico.

As cadeias de suprimentos estão mudando para atender aos requisitos do consumidor para serviços rápidos. Todos os elos da cadeia de suprimentos de varejo – fabricantes, fornecedores, distribuidores e varejistas são forçados a realizar mais inventário em mais locais.

Embora o atual ciclo econômico esteja bem avançado, estudos de previsão relataram que ainda estamos em um estágio inicial de desenvolvimento para comércio eletrônico e varejo omnichannel.

Na Ativore estamos “bullish” em relação a este segmento no médio prazo, no entanto, o dinheiro institucional está agora sendo despejado no setor e, em algum momento, pode haver um ponto de inflexão em que a oferta e as avaliações podem tornar essa classe de ativos menos atraente.

Outros investimentos alternativos para ficar de olho em 2020

Diversos nichos de mercado, considerados pela Ativore como “hot markets”, vem apresentando crescimento constante e resultados consistentes nos últimos anos. Estas classes merecem atenção especial e pretendemos aumentar nossa busca por estes ativos em 2020, a saber:

  • Private Debt – ativos focados em dívida privada são um excelente mitigador de volatilidade de fluxo de caixa. Esses produtos são ótimos estabilizadores de dividendos de uma carteira imobiliária e um reforço fundamental de qualquer carteira diversificada pois atuam como credores em casos de crise. Na eventualidade de um não pagamento da dívida, é possível retomar o ativo (colateral) a 50% a 70% do valor de mercado.
  • Self Storage – São instalações em que a atividade principal é a locação de unidades autônomas de armazenagem para pessoas físicas ou jurídicas. O cliente é responsável por guardar seus bens, sendo o único com acesso a seu box.
  • Senior Housing – tipo de alojamento próprio à assistência das diversas necessidades da população idosa e compreende um amplo conceito de cuidados aliando conveniência ao local de moradia. Na prática, a propriedade possui grande semelhança com um hotel, com o adicional de contemplar assistência médica.
  • Medical Office Buildings – Edifícios comerciais cuja composição de inquilinos é majoritariamente da área de saúde, que oferecem serviços especializados como exames de imagem, patologia, diálise, oncologia, atendimento aos idosos e outras aplicações beneficiadas pela tecnologia.
  • Student Housing – Os dados do RealPage mostram que um quarto das “student housing” nos EUA tem taxas de ocupação de 98% ou mais em residências fora do campus, enquanto algumas têm zero de vacância. Como um relatório recente do Urban Land Institute e da PwC coloca: “O tema abrangente para o desempenho da moradia estudantil é de estabilidade. O número de novas camas entregues nos últimos cinco anos manteve-se notavelmente estável, e a mudança anual de aluguel permaneceu igualmente estável. ”
  • Data Centers – Embora seja uma classe de ativos relativamente recente, o interesse dos investidores por este segmento está crescendo rapidamente devido à demanda global por conectividade e armazenamento de dados mais rápidos. O potencial dos data centers de obter retornos mais altos nos principais mercados, em comparação com outras classes de imóveis, está movendo essa classe de ativos para o status mainstream.

Parte III – Conclusão: recomendações da Ativore para balancear sua carteira em 2020

Após analisarmos as tendências macro e micro para o mercado imobiliário americano no próximo ano, como balancear seu portfólio de investimentos imobiliários em 2020, na prática?

Essas são as nossas recomendações:

  • Prefira investir através da modalidade de co-investimento – o mercado atual encontra-se extremamente competitivo, e operadores imobiliários com alta credibilidade tem condições especiais de acesso a crédito, possuem “cash” disponível para aquisições mais céleres e acessam portanto, imóveis que investidores comuns não conseguem. Será com estes players de mercado que encontrarão as melhores oportunidades de investimento no ano que vem.
  • Foque em imóveis operacionais em mercados secundários e com boas oportunidades value add, mas no estágio atual de ciclo econômico nos EUA considere oportunidades estabilizadas ou em mercados primários quando houver alguma assimetria de preço que justifique o investimento.
  • Sua carteira de imóveis nos EUA precisa ter uma diversificação balanceada, considerando um mix adequado entre:
    • Private Equity vs Private Debt
    • Classes de imóveis
    • Operadores imobiliários
    • Estados

Como curiosidade, a Ativore fechou o ano com atuação em 31 dos 50 estados americanos.

Figura 1: Mapa de investimentos imobiliários da Ativore (dezembro de 2019)
Fonte: Elaboração própria.

Pela diversidade de estratégias e perspectiva de crescimento do setor, o setor imobiliário nos EUA tem se consolidado ainda mais como a melhor alternativa para quem busca diversificação e rentabilidade. Mas é importante reforçar que para que se obtenha bons resultados, é necessário cuidado durante o processo de escolha dos parceiros e dos ativos.

Bons investimentos e sucesso em 2020.

 


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