O mundo segue apreensivo com a situação da economia global neste começo de ano. Com a persistência da inflação nos Estados Unidos, o Banco Central Americano (FED) realizou uma rápida elevação nas taxas de juros. Além disso, houve um abalo no sistema bancário, fatores que trazem ao mercado temores de que uma recessão global possa estar no futuro. Por esta razão, investidores têm buscado ativos alternativos que sejam resistentes e pouco correlacionados com este tipo de cenário.
Um dos principais gestores de fundos do mundo, Ray Dalio, escreveu recentemente um artigo a respeito da situação vivida pelo Silicon Valley Bank, e sua principal recomendação foi exatamente voltada para que se faça investimentos com baixa correlação entre si e com o mercado como um todo.
Neste contexto, uma alternativa para os investidores, por fatores que listaremos a seguir, é o setor do mercado imobiliário americano que compreende os galpões de autoarmazenamento. Estes imóveis, também conhecidos como self-storages, são instalações que oferecem aluguel mês-a-mês de espaços para armazenagem de bens a pessoas físicas e jurídicas.
O setor há muito tempo é visto pela Ativore como uma classe que, além de gerar alta rentabilidade, é resistente a recessões. De fato, em 2017, publicamos um artigo ressaltando essas características. Passados mais de 5 anos, ficamos felizes em notar que a tese resistiu ao teste da pandemia de Covid-19 e que a maioria dos fatores que lhe dá essas características seguem válidos.
Neste artigo iremos explorar as razões que trazem ao setor resistência a recessões, o desempenho passado e oportunidades que vemos para o futuro.
Os quatro fatores que tornam o setor resistente a recessões
Para se ter resistência a recessões, um setor precisa ser pouco impactado pelo desempenho da economia ou positivamente impactado por crises econômicas. No caso de self-storages, é possível dizer que, no curto prazo, uma crise que afeta a renda da população pode gerar mais demanda. Entretanto, são fatores demográficos que reforçam a pujança do setor frente as tendências econômicas. Particularmente, quatro fatores, que havíamos citado no artigo de 2017, seguem importantes:
1. Migração da Casa Própria para o Aluguel
O primeiro fator é a maior propensão da população americana ao aluguel frente a obtenção da casa própria. Esta tendência é forte principalmente para a geração dos Millenials e tem se intensificado nos últimos anos. Somado a isso, dados da CBRE (consultoria especializada em mercado imobiliário) que comentamos em artigo do blog em janeiro, mostram que nunca esteve tão caro comprar uma residência frente a alugar. Como é mais fácil sair de um imóvel alugado do que vender, locatários acabam demandando com mais frequência serviços de autoarmazenamento.
2. Crescimento da Mobilidade
Conectado ao anterior, a maior mobilidade da população americana nos últimos anos é um fator que foi intensificado pela pandemia. Com o surgimento de condições de trabalho mais flexíveis, tem ocorrido uma maior migração interna nos Estados Unidos. Segundo dados da 29ª edição do Self Storage Almanac, publicação que reúne dados da indústria, destacados no Gráfico 1, 25% das pessoas que necessitaram de um espaço de autoarmazenamento em 2022 declararam “Mudança” como razão para o aluguel.
3. A Redução da Moradia dos Baby Boomers
O terceiro fator é a transição dos Baby Boomers para a aposentadoria. Esse fator tende a levá-los a alugar lugares para autoarmazenamento devido a uma redução de suas moradias por uma menor necessidade de espaço para filhos, falecimento do cônjuge, corte de custos, vontade de diminuir o trabalho doméstico, entre outros. Em uma pesquisa realizada em 2022 pelo site StorageCafé, especializado no aluguel de self-storage, 51% nesta faixa etária declaram utilizar estes serviços, contra 38% da população total.
4. A Cultura Consumista Americana
Por último, a população americana segue consumista. Conforme o Gráfico 1, a maior razão dada pelos locatários para alugarem galpões é a falta de espaço. Além disso, conforme o Gráfico 4 abaixo, tanto o consumo pessoal dos americanos quanto a demanda por espaço em self-storage têm crescido mais rapidamente do que a população dos Estados Unidos.
Dessa forma, ainda que não se possa dizer que o crescimento da demanda por espaços para autoarmazenamento manterá o mesmo ritmo, esses fatores suportam a tese de que a demanda dificilmente deve cair, pois ela é impulsionada por fatores demográficos não relacionados diretamente com o estado da economia, e, portanto, tende a ser resiliente durante recessões.
Oportunidades e Estratégias de Investimento
Dados do Self Storage Almanac de 2021 mostraram que 71% dos self-storage nos Estados Unidos são operados por indivíduos donos de somente uma propriedade. Esse número era de 76% em 2017 e vem caindo devido a maior consolidação do setor. Operadores especializados conseguem se beneficiar disso, com a compra de propriedades individuais nas quais eles implementam técnicas de modernização de gestão e automação, que agregam valor aos imóveis e os tornam mais atraentes para potenciais vendas, inclusive em grupos.
Como exemplo dessa estratégia, desde 2018, clientes da Ativore investiram em portfólios de propriedades de autoarmazenamento, geograficamente diversificadas, compradas de forma individual, com preços atrativos em subúrbios de grandes centros ou em cidades menores. Dois desses portfólios tiveram a maior parte de suas propriedades vendidas em 2022, com valorização de 73,6% para o primeiro e 102,8% para o segundo, além de pagarem dividendos trimestrais de 7,8% a.a. e 7,0% a.a. em média, por cerca de 4 anos. Em relação a saídas, 26 das 37 propriedades destes portfólios foram vendidas a investidores institucionais.
Conclusão
Nos últimos 5 anos, a indústria de self-storage se manteve sólida e apresentou grande valorização nos preços dos imóveis, puxada, principalmente, por investidores institucionais em busca de maiores retornos em mercados alternativos.
O setor, cada vez mais, deixa de ser um investimento de nicho para se tornar uma classe institucional. Se beneficiam disso operadores que conseguem encontrar ativos ainda não estabilizados e que sejam capazes de agregar melhorias às propriedades, podendo vendê-las para grandes investidores nesse movimento de consolidação e profissionalização.
Ainda que o crescimento em valorização observado nos últimos anos possa reduzir, os retornos correntes seguem competitivos em relação a outros investimentos no mercado imobiliário americano. Além disso, as tendências demográficas seguem sendo impulsionadoras da demanda por imóveis de autoarmazenamento, de modo que o setor deve permanecer resistente a recessões, sendo capaz de gerar bons retornos aos investidores de longo prazo.
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Autores
Gerente de investimentos imobiliários e sócio da Ativore. Responsável pela prospecção e análise de novas oportunidades de investimento para alocação de capital. Anteriormente trabalhou na tesouraria de empresas de referência em seus ramos de atuação. É economista pela UFRJ, com parte da graduação cursada no King’s College London.
Analista responsável pelo monitoramento do desempenho de investimentos imobiliários nos EUA. Anteriormente trabalhou no Departamento de Investimento de um dos maiores RPPS do Brasil e desde 2018 trabalha com investimento no exterior, tendo passado por importantes mutifamily offices. Possui certificados da Anbima (CEA) e Apimec (CNPI-T). Formou-se em Ciências Econômicas pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.
