Seleção de Imóveis: dicas para alcançar o seu objetivo

Pedro Barreto - 22 de novembro de 2016

Conhecer mercados imobiliários internacionais e selecionar aqueles que são seguros na hora de investir não são tarefas fáceis para o investidor, pois é preciso ter em mãos informações confiáveis e análises detalhadas para atender às perspectivas que estão por trás da decisão do investimento.

Quanto mais profundo o processo de análise do imóvel, menor o risco do investimento. Localização, preço, taxas de ocupação e valores de locação são pontos importantes para determinar a real capacidade de geração de fluxo de caixa de aluguel em longo prazo.

A seleção dos imóveis é a primeira etapa do nosso trabalho aqui na Ativore, que antecede a estruturação internacional e o suporte contínuo, já detalhados neste blog para você.

Como fazemos?

Prospectamos e identificamos os principais mercados imobiliários internacionais, avaliamos e credenciamos profissionais de suporte e selecionamos rigorosamente os investimentos.

O processo de seleção de imóveis na Ativore é tão criterioso que, a cada 10 imóveis analisados, oito são reprovados pelo nosso controle de qualidade e segurança financeira.

Para passar pelo nosso crivo, a primeira e mais importante pré-condição é a avaliação que fazemos do parceiro que nos apresenta os imóveis. Trabalhamos com operadores locais qualificados, que tenham um histórico ético comprovado. Contamos com uma equipe responsável pela due diligence que entra, inclusive, em contato com os clientes deles.

Em geral, nossos operadores locais têm uma visão financeira do investimento imobiliário, ou seja, trabalham com imóveis que possam trazer bons rendimentos aos clientes. É uma análise com menor apelo emocional.

Entre nossos operadores, temos diversos ex-gestores de fundos imobiliários e CEOs de empresas especializadas em atender investidores em imóveis para rendimento. Normalmente, eles são conhecedores de um determinado nicho de mercado e região (ex: imóveis unifamiliares em Atlanta, multifamiliares em Dallas, para temporada em Lisboa e comerciais na Flórida ou em Lisboa).

Quais perguntas devem ser feitas no momento de escolher um imóvel para rendimento?

A seleção se baseia nos objetivos buscados pelo investidor, mas sempre de olho nas seguintes questões:

– Os imóveis terão boa geração de fluxo de caixa?

– As propriedades estão localizadas em regiões com elevado crescimento econômico e demográfico ou em ruas consideradas atrativas pelos nossos operadores (que conhecem profundamente as regiões onde operam)?

– Por que imóveis multifamiliares para aluguel a famílias de classe média em Orlando são um bom investimento? (É preciso entender detalhadamente os fundamentos do nicho de mercado onde um tipo específico está localizado.)

– Por que essas famílias alugam imóveis e não compram com financiamento? Essa tendência vai se manter?

– Qual o fluxo de caixa líquido previsto para esse imóvel após alugar e abater todas as despesas?

Nossos clientes, na maioria das vezes, são recorrentes (compram diversos imóveis para rendimento) e a sobrevivência desse tipo de operação depende do sucesso de seus investimentos.

Na Ativore, preparamos um estudo extremamente sólido e detalhado de todos os imóveis apresentados, incluindo projeção de fluxo de caixa de aluguel (descontadas as despesas) para fundamentar as decisões de nossos clientes.

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