Ativore Investments

Determinados segmentos do setor imobiliário americano têm surgido como opções de investimento atrativos no atual cenário de incerteza e volatilidade econômica, seja por sua natureza anticíclica ou pela sua baixa correlação com outras classes de ativos, especialmente durante as fases recessivas dos ciclos econômicos (veja nosso artigo de julho de 2023).

Conheça a seguir alguns exemplos de investimentos efetuados por clientes da Ativore em Private Equity Imobiliário nos EUA ao longo dos últimos anos que, apesar de terem enfrentado quadros adversos, apresentaram rentabilidades atrativas, destacando o papel fundamental nas decisões dos operadores dos ativos na gestão destes ativos para estes resultados.

Central Plaza

Um exemplo disso foi um investimento da Ativore em 2015. Na época, nossos clientes adquiriram uma participação no shopping center Central Plaza, localizado na região metropolitana de Tampa (Flórida), devido às condições de aquisição e financiamento extremamente atrativas – com o empréstimo adquirido a uma taxa de 3,75% a.a. fixa e com 10 anos de duração – somadas às perspectivas positivas de crescimento populacional e de renda na região. O imóvel estava 95% ocupado no momento da aquisição, já com uma forte geração de caixa; assim, o plano de negócios consistia em terminar a locação do espaço, renovar os contratos dos inquilinos existentes e, após 5 anos, realizar uma venda. Entretanto, um risco não antecipado era a possibilidade de não renovação do contrato de um dos inquilinos âncora, que já havia indicado a intenção de renovar seu contrato, o que ocorreu no 3º ano de investimento. Esta saída provocou um aumento da taxa de vacância e gerou uma defasagem material de receitas entre o realizado e o projetado; impedindo que o plano de negócios originalmente desenhado se concretizasse.

Resultado Operacional Líquido (NOI) e Taxa de Ocupação [Central Plaza]

Quando situações como esta ocorrem, é importante que o projeto possua flexibilidade para que se reestruture o plano de negócios sem correr riscos de perda de capital. Além do financiamento a juros baixos, o qual não consumia muito caixa, a compra do shopping foi realizada com um desconto de 29% sobre o valor de mercado. Ambos os fatores deram tempo para que a Saglo Development Corporation, administradora do imóvel e com muita expertise no segmento, realizasse medidas de redução de custos e projetos para retenção de inquilinos. Tais medidas puderam estabilizar a condição financeira da propriedade. Ainda que o resultado operacional não permitisse o pagamento de dividendos, o risco de perda do controle da propriedade era mínimo, dado que a geração de caixa era mais que suficiente para o pagamento do serviço da dívida e de todas as despesas necessárias.

Com a possibilidade de estender a duração do investimento além dos 5 anos originalmente planejados, sem a necessidade de obter nova linha de crédito ou chamar capital dos investidores, o operador continuou procurando oportunidades para vender o ativo com os melhores termos possíveis para os investidores, mesmo que a venda não fosse para outro operador de shopping centers.

Com esta margem de manobra, o ativo que havia sido comprado por US$7,3 milhões foi vendido, em abril de 2023, com valorização de 82,6% por US$13,3 milhões a um incorporador que construirá edifícios residenciais junto ao shopping center. Devido à expertise do operador e a possibilidade de poder esperar o melhor momento de venda, foi possível gerar uma taxa interna de retorno (TIR) de 11,7% a.a. e um múltiplo de 2,3x aos investidores, bastante próximos dos 13,4% e 1,9x projetados inicialmente.

Lantana Village Square

Outro caso similar foi o shopping center Lantana Village Square, do mesmo operador, porém que previa uma possível saída de um inquilino âncora. Mesmo com este risco mapeado, e precificado já na entrada do investimento, a situação financeira se tornou desconfortável a partir do momento que não foi possível relocar a área, a qual ficou vaga durante a pandemia, com muitas empresas mais cautelosas quanto à abertura de novas lojas. Assim, os fluxos de caixa ficaram mais restritos e com a contenção do pagamento de dividendos, assim como foi no caso do Central Plaza.

Resultado Operacional Líquido (NOI) e Taxa de Ocupação [Lantana Village Square]

Novamente, as condições da aquisição, com desconto frente ao mercado, e as ações do operador, também focadas em retenção de inquilinos e corte de custos, foram decisivas para que este fosse um investimento de sucesso. Além disso, o financiamento foi realizado a uma taxa fixa de 4,5% a.a. por 7 anos, permitindo que o ativo se mantivesse com fluxo de caixa estável mesmo em caso de oscilações nas taxas básicas de juros, apresentando uma taxa de cobertura da dívida elevada, na ordem de 3,7 vezes o NOI gerado.

Mais uma vez, como as condições estruturais do negócio davam um folego à operação, por mais que a ocupação não estivesse otimizada, o ativo conseguiu enfrentar satisfatoriamente os efeitos do pós-pandemia e competição com o e-commerce, que afetaram fortemente mercado de varejo físico em alguns casos. Assim, em 2023, foi recebida uma oferta de compra do imóvel por uma incorporadora de projetos multifamiliares. Desta forma, a venda foi executada um preço de US$14,9 milhões, uma valorização de 45,6% frente aos US$10,2 milhões do preço de aquisição, gerando uma TIR de 11,6% a.a. e múltiplo de 1,8x, próximos aos 12,4% e 1,8x projetados inicialmente.

Conclusão

Os resultados destes projetos, acima do esperado considerando os contratempos, foram alcançados devido a fatores cruciais como a seleção de uma localização adequada, condições de aquisição e financiamento favoráveis, a expertise do operador e uma sólida rede de contatos. Além disso, a flexibilidade para implementar estratégias de recuperação também foram viabilizadas devido às condições de alavancagem que não obrigaram o operador a adotar medidas extremas em momentos de maior vulnerabilidade dos ativos, como vendas estressadas em situações desfavoráveis de mercado. Esses elementos reforçam a resiliência dos ativos, contribuindo para resultados positivos, mesmo diante de desafios inesperados.

Desta forma, ao selecionar investimentos, buscamos observar com muita atenção os pontos acima. Em cenários com taxas de juros mais elevadas, instabilidade geopolítica e volatilidade econômica, a diversificação em ativos que são descorrelacionados e que possuem bases sólidas para suportarem estas oscilações são fundamentais para a construção de portfólios robustos e que geram resultados de longo prazo.

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Autores

Analista sênior responsável pelo monitoramento do desempenho de investimentos imobiliários nos EUA, tendo atuado anteriormente como engenheiro civil de grandes obras industriais. Formado em Engenharia Civil pela Universidade Estadual de Campinas, é pós-graduado pela EESP-FGV em Banking, Financial Institutions and Economics.