O plano de ajuda de 1,9 trilhão de dólares do presidente Joe Biden, aprovado recentemente pelo Congresso, em decorrência da COVID-19, é o mais recente de uma longa lista de estímulos e desencadeia receios do início de um novo paradigma inflacionário nos EUA.
Existem muitos tipos diferentes de inflação e nem todas produzem resultados ruins. Isso é particularmente verdadeiro na perspectiva da Ativore Asset como gestora de fundos imobiliários com renda nos EUA para investidores brasileiros, particularmente na classe de Residências Multifamiliares.
Durante os últimos dez anos, o PCE (Personal Consumption Expenditures), principal índice de preços nos EUA, esteve dentro ou abaixo da meta do Fed de 2%, que é a métrica “… persistentemente muito baixa …” a que Jerome Powell, Chairman do FED, tem se referido em diversos pronunciamentos recentes. A taxa média de inflação nos últimos dez anos foi de cerca de 1,8%, tendo até caído para território negativo durante a crise financeira em 2009 e novamente para zero em 2015. Mais recentemente, a extremidade direita do gráfico reflete outra queda no início de 2020, desencadeada pela pandemia COVID-19.
Neste contexto, o FED concordou formalmente com uma política de “metas de inflação média” que significa na prática que o FED permitirá que a inflação fique ligeiramente acima de 2% e não aumentará necessariamente as taxas de juros quando o desemprego diminuir. Em relação a essa mudança significativa na política, Powell comentou: “Muitos consideram contraintuitivo que o FED queira elevar a inflação. No entanto, uma inflação persistentemente muito baixa pode representar sérios riscos para a economia. ”
Resumindo o contexto macro
O quadro abaixo resume o pano de fundo com os quais investidores se deparam ao tentar delinear uma estratégia para a formação de suas carteiras de investimentos no exterior e em dólar americano:
Dilemas dos investidores
Armados com o contexto histórico sobre a inflação e a compreensão da diretiva atual para a política do FED, o ditado “nunca lute contra o FED” vem à mente. Esse axioma se aplica à tomada de decisões de investimento com base no fato de o FED estar indicando que pretende manter as taxas de juros baixas até 2023 mesmo num contexto inflacionário (que aparentemente não preocupa o FED).
Que fazemos então como investidores: Lutamos contra o FED descartando os comunicados sobre sua batalha moderna contra a inflação baixa e intenção de manter os juros baixos por muito tempo? Vejamos os principais dilemas com os quais o investidor se depara atualmente:
Taxas reais de juros estruturalmente baixas:
Títulos do Tesouro Americano com rendimento real próximo a zero se tornarão, na melhor das hipóteses, uma solução de preservação de capital.
Volatilidade dos mercados:
Os mercados são bastante sensíveis a sinalizações nos aumentos das taxas de juros taxas de juros e apesar da sinalização de Jerome Powell, de juros baixos a longo prazo, qualquer mudança de discurso poderá trazer volatilidade substancial aos mercados. Além disso não está fácil bater os mercados. Mesmo Warren Buffet, Presidente da Berkshire e ícone do mercado financeiro, tem apresentado resultados inferiores aos S&P500 nos últimos 20 anos:
Como ficam, portanto, os investidores?
Recentemente, Ray Dalio, Fundador da Bridgewater, mencionou que “a economia de investir em títulos (e na maioria dos ativos financeiros) se tornou “estúpida”. Em vez de receber menos do que a inflação, por que não comprar coisas – quaisquer coisas – que gerarão rendimentos iguais à inflação ou melhores?”
Existe uma desilusão com ativos tradicionais, sendo que os fundos de pensão e HWNI têm aumentado substancialmente a alocação a investimentos alternativos nas últimas duas décadas. O que procuram estes investidores?
Busca por segurança;
Busca por hedge inflacionário;
Busca por yields;
Baixa volatilidade e descorrelação com os mercados.
Entre as classes de ativos alternativas acreditamos que o investimento em carteiras de imóveis para rendimento nos EUA (via Private Equity Imobiliário) oferece a melhor relação de risco retorno, conforme apresentado no gráfico a seguir.
Ao contrário dos títulos de dívida pública e privada e do caixa, que perdem poder de compra com a inflação, os imóveis para renda nos EUA geralmente são uma excelente proteção contra a inflação em dólar porque têm valor intrínseco, têm oferta limitada e geram fluxo de caixa de aluguéis. Além disso, como em geral, as aquisições são efetuadas com financiamento de longo prazo a taxas fixas muito baixas, o investidor se beneficia com a corrosão inflacionária do valor da dívida.
Residências Multifamiliares nos EUA como Proteção Contra a Inflação
Entre as classes de imóveis nos EUA, nós da Ativore, consideramos os Prédios Residenciais Multifamiliares um dos melhores hedges de inflação, pois seus contratos de locação são renovados a cada seis, nove ou 12 meses, permitindo reajustes nos preços em linha com a inflação. O nível de renovação de contratos das propriedades multifamiliares é próximo a 100 por cento.
O Prédio Residencial Multifamiliar é, tipicamente, um complexo de apartamentos onde todas as unidades estão sob uma só escritura e são legalmente tratadas como um imóvel único. A propriedade pode pertencer a um único indivíduo ou uma empresa e, por isso, seu controle é centralizado. Ou seja, todos os moradores do complexo são apenas inquilinos.
Como o controle em uma multifamily property é centralizado, toda a operação de locação pode ser tocada como um negócio profissional, tornando esse mercado muito mais adequado à captação de investidores.
A estrutura desse tipo de negócio é bastante interessante e apresenta diversas vantagens. Em termos de resultado, é um negócio bastante seguro e com distribuições anuais líquidas de dividendos que variam de 6% a 11% (dependendo do perfil dos inquilinos e da localização). Essas taxas não consideram a valorização da propriedade, que, após reformas e sucessivas melhorias operacionais, chega frequentemente a 30% ou mais, em um período de cinco anos. Considerando o retorno total – aluguéis e valorização ativa da propriedade –, é comum esse tipo de negócio gerar retornos anuais médios de 11% a 20% após cinco anos.
No nível mais básico, é essencial lembrar que um imóvel multifamiliar é um ativo baseado na necessidade. Embora seja um ativo investível, o objetivo principal é fornecer abrigo e há um enorme atrito (custo, esforço e tempo) para as pessoas se mudarem. Portanto, o principal substituto para um apartamento num Prédio Multifamiliar é comprar uma casa; no entanto, a circularidade do aumento dos preços dos aluguéis devido à inflação cria atrito adicional devido aos aumentos nos preços das casas, criando uma barreira adicional à saída dos inquilinos.
Como investir em Prédios Residenciais nos EUA sem ter que adquirir o imóvel inteiro
O caminho preferido por investidores experientes é investir numa carteira de imóveis via Private Equity (Fundos Privados), modalidade de investimento em que investidores passivos, que não atuam diretamente na gestão, agrupam seus investimentos em sindicatos com um operador local para a aquisição de imóveis específicos ou pequenas carteiras de imóveis.
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