Reglobal 2019 – A visão dos especialistas sobre estratégias, cenários e oportunidades no mercado imobiliário dos EUA

Luiz Gomes - 17 de abril de 2019

A 4ª edição do maior fórum brasileiro dedicado a investimentos imobiliários internacionais reuniu mais de cento e cinquenta investidores no Rio de Janeiro e em São Paulo. Ocorrido no início de abril, o evento contou com diversas exposições individuais e painéis de mais de quinze especialistas que puderam compartilhar suas experiências nos mercados de imóveis dos EUA. O Reglobal 2019 contextualizou os cenários econômicos brasileiro e norte-americano, bem como os diferentes nichos de mercados onde estão oportunidades atrativas e seguras de investimento em ativos imobiliários para geração de renda. A presença de palestrantes internacionais experientes contribuiu para transmissão de conteúdo qualificado e profissional realizado por meio de apresentações no auditório e reuniões individuais concomitantes à programação principal.

Dando início ao ciclo de palestras do primeiro dia, Pedro Barreto, Chairman & Founder da Ativore, apresentou uma abordagem inovadora ao analisar os diferentes perfis de carteira imobiliária para investidores internacionais. A palestra apresentou uma metodologia de formação de carteiras imobiliárias privadas nos EUA utilizando conceitos de diversificação de riscos e de alinhamento com os perfis de investidores, assunto de extrema relevância dada a sofisticação e magnitude do mercado norte-americano, e a diversidade de segmentos e estratégias disponíveis.

As perspectivas para a economia brasileira e a alocação internacional de ativos foi o tema da segunda palestra, quando João Luiz Piccioni apresentou a visão da Empiricus sobre o assunto. Nessa apresentação foi debatido o potencial impacto na decisão de composição de carteiras de investimentos em resposta a diversas mudanças macroeconômicas estruturais que podem afetar o apetite a risco dos investidores no Brasil. A apresentação também elucidou a segurança relativa das reservas cambiais do país frente a fatores como o aumento das taxas de juros nos EUA, a guerra comercial entre EUA e China e a vulnerabilidade fiscal da economia brasileira.

Finalizando a discussão sobre cenários, o CEO da Conti, Carlos Vaz, discutiu o impacto da alta da taxa de juros nos investimentos imobiliários. Com foco em imóveis multifamiliares, a segunda maior classe de imóveis para investidores institucionais nos EUA, o palestrante explicou como mudanças e tendências nos fatores econômicos podem criar oportunidades para investidores bem fundamentados em princípios demográficos e comportamentais.

Em seguida os palestrantes puderam assistir o depoimento de uma das maiores autoridades em investimentos imobiliários dos EUA. RJ Palano, recentemente homenageado pelo Harvard Club de Boston, apresentou a visão de um investidor americano de US$ 200 milhões, título do seu recém lançado livro, e dialogou com o público sobre erros e acertos na sua experiência de mais de 40 anos bem-sucedidos nesse setor.

Assunto extremamente relevante e foco da abordagem proposta pela Ativore, a estratégia de Vallue Add foi o assunto do primeiro painel conjunto do evento, que contou com a presença da Peak Capital, 10 Federal, InvestRes e Driftwood, organizações americanas com atuação em diversos nichos e regiões. Os participantes elucidaram e exemplificaram como suas empresas implementam essa estratégia para gerar ganhos de capital via aquisição de boas propriedades, reformas, reposicionamento e venda.

Imóveis industriais, uma das classes de ativo considerada alternativa para composição de carteira, foi tema da penúltima palestra do dia, ministrada por Stephen Strawbridge, co-fundador da Avodah Capital Group. Ele apresentou a visão sobre riscos e oportunidades no atual estágio da economia americana e explicou que o segmento possui baixa volatilidade pois envolve complexos industriais e contratos de longa duração.

Finalizando o primeiro dia do evento foi realizado um painel com RJ Palano e John Chin, diretores da Buy Cash Flow Properties, sobre como operar lucrativamente no mercado de flipping. Esse setor tem encontrado desafios particulares devido ao aquecimento do mercado imobiliário como um todo, e os palestrantes debateram quais ajustes e estratégias têm sido utilizados para continuar a gerar negócios com rentabilidades atrativas.

Para abertura do segundo dia de eventos, Daniel Malheiros, sócio da RBR Asset Management, apresentou o investimento imobiliário como estratégia de diversificação de carteiras, explicando e apresentando as oportunidades oferecidas no mercado brasileiro. Após uma longa recessão caracterizada por juros altos, falta de crédito, inflação e taxa de desemprego elevada e outros fatores, ele apresentou indicadores que apontam para o início de uma recuperação setor imobiliário no Brasil.

Em complemento às discussões sobre cenários, oportunidades e nichos de mercado, Renan Barros e Vagner Quito, da Ativore, elucidaram ao público as questões mais relevantes sobre o planejamento patrimonial, tributário e sucessório nos EUA. Apesar da barreira natural existente em investir fora do país de origem, eles abordaram as principais estratégias utilizadas e explicaram como uma empresa especializada pode tornar essa experiência fácil e desburocratizada.

Em um painel bastante interessante, executivos da InvestRes e Parkview debateram sobre as diferenças entre Private Equity Imobiliário (PERE) e Private Debt (empréstimos imobiliários privados) nos EUA. No primeiro, modalidade de investimento pouco conhecida no Brasil, os investidores passivos agrupam seus investimentos em sindicatos para aquisição privada de imóveis dificilmente acessíveis ao investidor comum e ficam lado a lado com operadores locais especializados. Já o segundo é uma modalidade de financiamento em que um agente privado concede empréstimos para a aquisição ou construção de imóveis, os quais são hipotecados ao investidor como garantia.

Em seguida, os executivos da Peak Capital, Avodah Capital, Conti e Fast Home Solutions debateram para onde vai a economia dos EUA e exploraram as estratégias de investimento imobiliário no cenário de aumento de preços e de taxas de juros. Dado que o FED americano iniciou em 2018 um ciclo de aumento dos juros, modificando a política vigente desde 2009 utilizada para combater a recessão, os operadores debateram o impacto do novo cenário, como é possível se proteger de potenciais riscos e desaceleração econômica e quais as oportunidades que estão surgindo.

Os riscos e oportunidades no setor hoteleiro foi o assunto abordado por Carlos Rodriguez, CEO da Driftwood, que falou sobre a sua experiência como investidor e um dos maiores operadores nesse segmento. Ele explicou que o mercado tem experimentado, desde a recessão de 2008, um crescimento estável em todas as principais métricas e, mais especificamente, que os hotéis de segmento intermediário estão estrategicamente posicionados para atrair hóspedes de diversas faixas econômicas, sendo mais resilientes aos ciclos.

O último painel com especialistas contou com a presença de Clifton Minsley, da 10 Federal, e Martin Freeman, da OrbVest, para explicitar sobre oportunidades em classes de imóveis alternativas, especificamente os setores de self storage (autoarmazenamento) e prédios de escritórios médicos, ativos com forte demanda nos EUA e bastante resilientes a crise. Os palestrantes descreveram como atuam, onde encontram oportunidades e porquê seus mercados tendem a sofrer menos com períodos de recessão em comparação à média.

Concluindo o amplo conteúdo que foi apresentado ao longo do ciclo de palestras, foram convidados quatro investidores qualificados para dividir com os espectadores suas experiências no mercado imobiliário dos EUA. Na avaliação deles, a proteção patrimonial e a boa rentabilidade foram os principais motivadores na busca por alternativas de investimento fora da instabilidade do mercado brasileiro. Eles afirmaram que encontraram no mercado imobiliário norte-americano fundamentos consistentes alinhados com uma estratégia de diversificação segura para seus portfólios de investimentos. Com vantagens evidentes e oportunidades distribuídas por diferentes modalidades do mercado na extensão do território americano, os investidores convidados realçaram a importância de contar com apoio especializado para conhecer os mercados a fundo, analisar as várias classes de ativos e não esperar por um cenário cambial específico para começar a investir.

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