Na Parte 1 deste artigo foram apresentadas as vantagens comparativas do mercado imobiliário americano em relação aos tipos de investimento tradicionais e como as mudanças nos cenários econômicos têm levado os investidores a buscar opções de alocação do capital. Agora a parte 2 explicitará a função desse mercado como agente diversificador de carteira, concluindo o racional do porquê esse tipo de ativo tem cada vez mais sido entendido como um componente essencial no portfólio dos investidores qualificados.
Parte 2: O mercado imobiliário como agente diversificador
Apesar de não existir nenhum ativo no mundo capaz de agir como perfeito diversificador, em especial ao se considerar condições não usuais como as de 2008, os bens imobiliários do mercado americano tendem a apresentar uma baixa correlação com outros mercados e oferecer benefícios de diversificação acima das outras classes de ativo.
Essa vantagem é proveniente de duas características principais, sendo a primeira o fato de que este mercado oferece múltiplos caminhos de acesso às oportunidades. As diversas estratégias existentes, além de proverem retornos líquidos bastante atrativos, apresentam aos investidores um espectro amplo e flexível de alocação e construção de carteira, aspectos considerados essenciais pelos gestores. O Gráfico 1 apresenta os retornos potenciais para algumas destas estratégias.
Gráfico 1: Retorno Potencial Comparativo de Diferentes Ativos
Fonte: Barclays Capital, MSCI, Standard & Poor’s, Bloomberg, J.P. Morgan Asset Management
Adicionalmente, a volatilidade dos retornos totais para a maioria das estratégias existentes é significativamente menor ao se comparar uma carteira composta de ativos imobiliários com uma carteira típica composta por 60% de ações e 40% de títulos públicos, chamada de “60/40”. Essa característica é apresentada no Gráfico 2, que demonstra a natureza estável dos retornos de um portfólio imobiliário diversificado. Outro ponto importante a se destacar neste gráfico é o fato de que, enquanto a carteira 60/40 apresenta historicamente 34% do tempo com retornos negativos, na carteira equilibrada em ativos imobiliários esse número é de apenas 12%.
Gráfico 2: Comparativo de Retornos de Carteira 60/40 e Portfólio Equilibrado de Imóveis
Fonte: Bloomberg, NCREIF, J. P. Morgan Asset Management, Jones Lang LaSalle, DTZ Research
A segunda característica principal é o fato de que esse mercado apresenta um comportamento diferenciado nos retornos realizados, particularmente em momentos de crise. Mesmo com os investidores tendo se desapontado com a performance dos investimentos durante a última grande recessão, existem fortes evidências de que o mercado imobiliário tem o seu próprio ritmo, provendo uma fundação sólida para o argumento da baixa correlação e diversificação.
Esse ponto é exemplificado no Gráfico 3, onde é possível observar a performance dos 20 piores trimestres para um portfólio 60/40 em comparação ao mercado imobiliário nos mesmos períodos. Em 17 desses 20 trimestres os imóveis geraram retornos positivos, e em apenas 2 deles a performance foi inferior a uma perda de 5%.
Gráfico 3: Resultados dos Piores 20 Trimestres para Carteira 60/40 e Mercado Imobiliário
Fonte: NCREIF, Barclays Capital, Wilshire, J.P. Morgan Asset Management
É importante notar também que, como esses ativos geram fluxos de caixa e possuem alta valorização, eles contribuem significativamente para a geração de retornos acima da inflação, ao mesmo tempo em que exibem volatilidades menores e potenciais reais maiores que os mercados tradicionais, como mostra o Gráfico 4.
Gráfico 4: Retornos Nominais e Índices de Inflação
Fonte: Standard & Poor’s, Barclays Capital, NCREIF, J.P. Morgan Asset Management
Estes são alguns dos inúmeros argumentos que comprovam que adicionar ativos imobiliários dos EUA na carteira de investimentos é uma forma essencial de geração de patrimônio a longo prazo. De fato, estudos do J.P. Morgan comprovaram que alocar ao menos 10% do valor total de carteira nesses ativos eleva o Índice de Sharpe, que mede o retorno ajustado ao risco, em todas as simulações realizadas. Mas é importante ter em mente que essas alocações devem ser entendidas de forma estratégica e dinâmica, e não como algo fixo. Para ser de fato efetiva no longo prazo é necessário ter uma visão holística e balanceada da carteira e alocar esses ativos de uma forma flexível e que permita evolução no tempo baseado em necessidades de liquidez e nas oportunidades de mercado, como uma consultoria especializada como a Ativore é capaz de realizar.
