As mudanças nos cenários econômico-financeiros e os ambientes de incerteza têm constantemente alterado a relação de risco e retorno dos tradicionais investimentos em ações (stocks) e títulos (bonds) e estimulado os investidores nos EUA a buscar opções de ativos capazes de diversificar a carteira de forma segura e atrativa. Neste artigo, dividido em duas partes, explicaremos os motivos pelo qual o mercado imobiliário oferece uma ótima opção para tais cenários, não podendo mais ser visto apenas como uma alternativa aos tradicionais investimentos, mas sim como um componente essencial no portfólio de qualquer investidor.
Parte 1: As vantagens comparativas do mercado imobiliário americano
Antes relacionado apenas à moradia, o mercado imobiliário americano tem ganhando espaço nas carteiras de investidores qualificados que desejam obter bons retornos a um risco ajustado. De fato, mercado de imóveis comerciais nos EUA representa cerca de 25% da capitalização total do mercado de ações, tendo alcançando um valor de mercado de US$ 9,8 trilhões em Dezembro de 2018.
Esse mercado apresenta aos investidores diversas formas de acesso a oportunidades, seja por investimento via capital próprio (equity) ou dívida (debt), seja de forma privada ou pública. Essa característica do mercado imobiliário americano permite abranger um amplo espectro de perfil de risco e retorno, o que possibilita uma composição de portfólios alinhada com diversos perfis de risco.
Gráfico 1: EUA – Imóveis comerciais em 2018 ($ 9,8 trilhões)
O mercado imobiliário apresenta uma rentabilidade histórica que gira em uma faixa entre as ações e os títulos, sendo sustentado por possibilidades de ganho de capital em similaridade a ações e por rendimentos estáveis análogos aos dos títulos. Compreende, portanto, vantagens desses dois ativos, possuindo também uma volatilidade histórica intermediária, mas significativamente menor que das ações, como observado no gráfico 2.
Gráfico 2: Retornos Totais Anualizados Comparativos
Adicionalmente, os rendimentos provenientes dos ativos imobiliários tendem a ser bastante estáveis, mantendo-se notavelmente robustos ao longo de uma janela temporal extensa e não observando nenhum declínio significante mesmo em períodos de crise. De fato, o gráfico 3 demonstra que, na média, nos períodos em que os retornos relativos aos preços anualizados foram negativos (cenários de crise), os rendimentos de aluguel foram altos o suficiente para compensar e gerar retornos totais positivos. Assim, por apresentar duas formas de ganho, na vida útil do ativo e na venda, os imóveis tendem a proteger o patrimônio do investidor.
Gráfico 3: Retornos Totais e Rendimentos por Setor em Cenários de Crise (períodos de 5 anos)
Desde 1978, nos anos em que o PIB americano registrou um crescimento maior ou igual a 4%, os imóveis apresentaram sempre retornos médios superiores aos títulos americanos.
Gráfico 4: Retornos Anuais Médios em Períodos de Crescimento Econômico
Dessa forma, e possível perceber que as características do mercado imobiliário indicam o grande potencial que esses ativos possuem na composição de uma carteira de investimentos sólida e defensiva frente a ciclos econômicos. Outras características e o entendimento dessa classe como ativo diversificador serão abordados na segunda parte deste artigo.
