Ativore Investments

Um dos assuntos mais comentados no último mês foi a decisão do Fed, o banco central dos EUA, de realizar um corte de 0,25 ponto percentual na taxa de juros pela primeira vez em 11 anos. Esse corte levou as taxas básicas à faixa de 2% a 2,25%, uma redução que já era esperada por analistas do mercado e foi justificada pela preocupação da autoridade monetária em relação à desaceleração da economia global, tensões comerciais e inflação baixa. Mas qual a implicação desta movimentação no mercado imobiliário para renda nos EUA?

Primeiramente é importante ressaltar que a economia do país permanece saudável, como indicado pelo crescimento do PIB, pela baixa taxa de desemprego e pelo crescimento continuado da renda da população e do consumo. Assim, do ponto de vista macroeconômico, a conjuntura de uma economia forte e taxas de juros menores poderia gerar ainda mais tração para a indústria imobiliária ao incentivar maior fluxo de capitais para investimentos nos EUA. Mas, apesar dos possíveis efeitos positivos de aquecimento da economia, queda do desemprego, aumento da taxa de ocupação de moradias e dos valores de aluguel, a maior parte dos analistas acredita que os reflexos do corte de juros nesses quesitos serão pouco substanciais.

Assim, o grande efeito prático desta redução deve ser vislumbrado no aspecto microeconômico, devido à diminuição das taxas de juros de empréstimos e financiamentos, o que torna mais fácil a tomada de dívida e alavancagem. Como praticamente todos os negócios imobiliários nos EUA são realizados com algum grau de alavancagem, girando normalmente entre 50% a 80% a depender do mercado e tipo do ativo, isso significa que a parcela de dívida do negócio fica mais barata e maximiza, assim, o resultado final para o investidor.

Dados do mercado já mostram efeitos práticos da mudança da política monetária americana no segmento imobiliário. De acordo com a última Pesquisa Primária do Mercado de Empréstimos realizada pela Freddie Mac, o valor do financiamento fixo de 30 anos – o mais comum e utilizado no mercado imobiliário para renda nos EUA – apresentou na primeira semana do mês de setembro de 2019 o menor valor desde outubro de 2016, alcançando uma média de 3,49%.

Gráfico 1: Taxa Média de Financiamentos Fixo de 30 Anos

Fonte: Dados Históricos da Freddie Mac

Os dados do gráfico comprovam a redução das taxas de juros fixas, mas vale salientar que no setor de real estate existem duas formas básicas de financiamento: com juros pré-fixados ou juros flutuantes. As taxas de juros fixas significam que, independente das mudanças futuras de mercado, o valor pago periodicamente mantém-se sempre o mesmo. A grande vantagem dessa forma de financiamento é a certeza ou, em outras palavras, o baixo grau de volatilidade que isso tem no andamento do negócio. A desvantagem, no entanto, é que a instituição financeira que cede o crédito cobra um prêmio por essa fixação a longo prazo.

Já as taxas flutuantes se alteram mensalmente conforme as tendências do mercado, mais especificamente com o valor da LIBOR, a taxa média interbancária utilizada como base. Sem o prêmio cobrado na taxa pré-fixada, as taxas flutuantes costumam ser mais baratas, sendo essa a sua principal vantagem.

O fato é que, independente da forma escolhida, a redução do Fed tem gerado mudanças positivas no setor, a começar por aumentar o grau de segurança dos projetos uma vez que a taxa de cobertura de serviço da dívida, representando a capacidade do negócio de gerar caixa para pagar o financiamento, tende a aumentar substancialmente. Outras oportunidades interessantes surgem pela possibilidade de adquirir refinanciamentos (a troca do financiamento vigente por um novo mais barato) ou financiamentos suplementares (contratação de um segundo financiamento para alavancar o empreendimento).

O momento do mercado é de fato bastante animador para quem deseja alavancar seus projetos, mas existem alguns pontos de atenção, como por exemplo entender o quanto do resultado final é fruto simplesmente de uma operação financeira especulativa (resultados gerados por “trabalhar” com o dinheiro barato de terceiros) e o quanto é, de fato, fruto de uma gestão eficiente e de um projeto bem executado de melhoria na propriedade. Assim, é importante garantir que o projeto em que se está investindo passe por uma análise criteriosa destes pontos, a fim de não ter surpresas futuras.