Na edição de 18 de Março de 2022 do Valor Econômico, na coluna – Palavra do Gestor, nosso Chairmain & Sócio Fundador da Ativore, Pedro Barreto, analisa uma estratégia poderosa de proteção do patrimônio internacional contra a inflação em dólar via investimento em Private Equity Imobiliário nos EUA. Leia, na integra, o artigo a seguir:
A procura pela segurança do dólar combinada à modernização de nosso ambiente regulatório tem impulsionado os investidores brasileiros a internacionalizar suas carteiras. No entanto, o ambiente global também já não está tão tranquilo para os investidores.
Uma das principais consequências da pandemia foi a aceleração da inflação nos EUA. O índice de preços (CPI) encerrou 2021 com a maior alta nos últimos 40 anos, de 7%, e para conter a inflação o Fed sinalizou a alta antecipada nas taxas de juros para 2022 – ciclo que teve início nesta semana.
Isto deverá impactar negativamente o preço da maioria dos ativos e resulta em uma grande questão para os investidores: como posicionar a carteira de investimentos internacional para se proteger ou até lucrar em ambiente inflacionário mais alto nos EUA.
Uma ótima alternativa são investimentos em ativos que atuam como hedge inflacionário, ou seja, como proteção frente a movimentos macroeconômicos que diminuem o poder de compra da moeda. Boas opções são títulos de renda fixa com rentabilidade indexada à inflação, ações de empresas cujas receitas sejam facilmente ajustadas pela inflação, ouro e outras commodities. Porém, há uma classe merece destaque nessa estratégia: os imóveis nos Estados Unidos.
Um fator que coloca os imóveis nos EUA entre os melhores hedges contra a inflação em dólar é a alavancagem. Nos EUA, é muito comum financiar grande parte do valor da aquisição do imóvel com empréstimos em condições bastante favoráveis, com taxas de juros baixas e fixas ou, quando variáveis, com teto. Com isto, a inflação faz com que o valor dos imóveis e dos aluguéis aumente, mas o custo do financiamento permaneça o mesmo ou aumente em menor proporção, ocasionando um efeito denominado corrosão do valor da dívida, muito conhecido entre os investidores profissionais americanos.
Outro importante fator são os ajustes de aluguel a curto prazo. Algumas classes de imóveis, como residências multifamiliares – complexos de apartamentos ou casas onde todas as unidades são destinadas a aluguel e estão sob uma só escritura, possuem estruturas contratuais que permitem reajustar os valores dos contratos rapidamente, de modo que a inflação beneficia investidores com exposição nesse tipo de ativo.
Investidores que entendem os efeitos acima procurarão aproveitar o ambiente atual de juros reais negativos nos EUA para compor carteiras imobiliárias, utilizando financiamentos com taxas de juros fixas ou com teto, amplamente disponíveis no mercado. Comprar imóveis nos EUA como investimento apresenta diversas barreiras ao investidor brasileiro, entre elas a iliquidez, o alto capital necessário para diversificação e o conhecimento limitado sobre o mercado.
Uma forma mais acessível são os REITs de condomínio abertos, ativos similares aos fundos imobiliários brasileiros. No entanto, o comportamento desse ativo é semelhante ao das ações no curto prazo, mais atrelado aos movimentos do mercado de capitais do que ao valor dos imóveis de suas carteiras. Logo, o custo da liquidez e acessibilidade é a elevada volatilidade e a menor atuação como hedge inflacionário.
Uma alternativa mais eficiente é o Private Equity Imobiliário (PERE), bastante difundido globalmente e que começa a ser cada vez mais conhecido no Brasil. Nesta modalidade, investidores profissionais altamente especializados captam recursos de vários investidores passivos para adquirir imóveis ou pequenas carteiras imobiliárias. Além de conhecer profundamente os mercados em que atuam, os investidores profissionais têm acesso a oportunidades e estruturas de financiamento em condições privilegiadas, dificilmente acessíveis a investidores brasileiros e que aumentam consideravelmente a rentabilidade dos investimentos.
Apesar de a rentabilidade variar de acordo com as diferentes estratégias, a experiência da Ativore indica que, tipicamente, a TIR dos investimentos são superiores a 10% ao ano em dólar, compostas por dividendos trimestrais superiores a 6% ao ano e ganhos de capital com a valorização dos ativos.
Em geral, o investimento em PERE é restrito a investidores qualificados com valor mínimo de US$ 100 mil. Além disso, por serem privados, não são livremente negociáveis e a saída é definida pelo investidor profissional, normalmente com a venda do imóvel após um período de cinco a dez anos.
A falta de liquidez, no entanto, é compensada pelo prêmio nos retornos, baixa volatilidade e baixa correlação com os mercados tradicionais, fazendo com que investir em PERE não seja só uma excelente alternativa de hedge inflacionário, mas como um elemento essencial para diversificação de carteiras.
Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.
Confira o link da publicação original da matéria no Valor Econômico
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Autores
Pedro Barreto – Chairman e sócio-fundador da Ativore Global Investments
- Sócio e Diretor de Risco da Ativore Asset, gestora brasileira especializada em fundos imobiliários nos EUA.
- Desde 1995 investindo em ativos imobiliários em seis (6) países, é hoje referência em estratégias sofisticadas de investimentos imobiliários via Private Equity e Dívida Privada, com foco nos EUA.
- Participou em operações de investimentos de private equity imobiliário com valor superior a 4 bilhões de dólares em mais de 30 estados nos EUA, gerando rentabilidades superiores a 13% aa em dólares.
- Anteriormente atuou por cerca de 20 anos como sócio executivo e/ou CEO da Arthur Andersen, Deloitte e KPMG em 4 países.
- MBA – Master in Business and Administration pela Warwick University (Grã-Bretanha) e Economista pela Universidade Católica de Petrópolis (Brasil).
