Para Salles, chegada das vacinas faz especialistas anteciparem suas previsões de retomada da economia mundial.
Residente em Miami e ocupando a vice-presidência de Mercado de Capitais da Ativore Asset há um ano, André Salles se interessou pela área de investimento em imóveis depois de migrar da área comercial da IBM para o time de uma startup do segmento de shopping centers, hoje a maior empresa do ramo na América Latina, a brMalls.
Nesta entrevista, o executivo, que também já fez parte da equipe Driftwood, conta quais são os principais desafios e oportunidades que observa no segmento imobiliário nos EUA para 2021. “O momento atual não poderia ser melhor, com uma enorme janela oportunística de aquisições por causa da pandemia, aliada às taxas de juros em suas mínimas históricas (tanto no Brasil quanto nos EUA).”
Ativore Magazine — Quando e como você iniciou a sua carreira no segmento imobiliário?
André Salles — Foi em 2007, quando deixei a IBM após 10 anos na área comercial e aceitei o desafio de fazer parte do que, na época, era uma startup no segmento de shopping centers, a brMalls, hoje a maior empresa do setor na América Latina. Na ocasião, tive a oportunidade de liderar e participar da aquisição, desenvolvimento e operação de diversos shoppings no Brasil, além de ter tido uma aproximação com a Simon, a maior empresa de shoppings do mundo, o que me trouxe grandes aprendizados. Depois disso, passei por experiências com ativos multifamiliares, hotéis e prédios de escritórios nos EUA, permitindo-me desenvolver uma visão bastante ampla do segmento imobiliário internacional.
AM — O que te move no segmento de imóveis internacionais?
AS — Acho que qualquer pessoa que estude um pouco mais a fundo o mercado imobiliário dos EUA acaba chegando à conclusão de que esse tipo de investimento é um “no-brainer” por vários motivos: a proteção e valorização do patrimônio em moeda forte, com geração de renda; os juros baixos, que viabilizam altas rentabilidades a projetos por causa da alavancagem; a segurança jurídica para os investidores; a melhor relação risco-retorno entre os investimentos disponíveis nos EUA, com baixa volatilidade. Tudo isso sob o contexto do forte histórico de rentabilidade desse setor nos EUA ao longo de muitos anos, mostrando que se trata de um mercado forte o bastante para superar com êxito qualquer crise, como aquelas enfrentadas nas últimas décadas: a crise de crédito em 2008, o 11 de setembro em 2001 etc.
“Temos um produto incrível, despertando enorme interesse nos investidores e até de grandes bancos.”
AM — Após alguns anos na Driftwood, você chegou à Ativore Asset para ocupar a vice-presidência de Mercado de Capitais. O que te motivou a essa mudança?
AS — Antes de qualquer coisa, o time da Ativore. Há alguns anos, eu mantinha relacionamento com a Ativore, desde a homologação da Driftwood como operador credenciado, e, naquele período, sempre me chamaram atenção a competência, profissionalismo e objetividade de toda a equipe. Mesmo quando a Ativore decidia não aprovar um dos projetos da Driftwood a seus investidores, a comunicação era feita de forma muito clara e com um embasamento técnico bastante detalhado sobre os motivos que a levaram a tal decisão, o que, inclusive, gerava muito aprendizado para nós.
Além disso, sempre achei genial o pioneirismo da Ativore ao formatar esse modelo de negócios que abre as portas dos melhores investimentos imobiliários nos EUA aos investidores brasileiros. E o momento atual não poderia ser melhor, com uma enorme janela oportunística de aquisições por causa da pandemia, aliada às taxas de juros no Brasil na mínima histórica, levando o investidor brasileiro a buscar melhores oportunidades de investimento.
AM — Que balanço você faz desses seis meses que está na Ativore Asset?
AS — Uma liderança experiente faz toda a diferença. A decisão de colocar um pé no freio durante a pandemia, olhar para dentro de casa e preparar a Ativore para os desafios futuros se provou totalmente acertada. Hoje, estamos mais fortes e melhor preparados para os desafios. Temos um produto incrível e um nível de serviço invejável, despertando enorme interesse nos investidores com quem temos conversado, desde pessoas físicas até grandes bancos.
AM — Quais os principais desafios a serem enfrentados no segmento de Private Equity Imobiliário nos EUA em 2021?
AS — Acredito que os maiores desafios estão nas mãos dos operadores em retomar os níveis de atividade pré-pandemia. Os mais competentes souberam estruturar bem seus projetos e conseguirão passar incólumes por essa fase, mesmo que fiquem algum período sem distribuir dividendos aos seus investidores. O setor de hotéis, em especial, tem um grande desafio de retomada pela frente. Entretanto, com a chegada das vacinas, a cada dia que passa, vemos os especialistas anteciparem mais e mais suas previsões de retomada do nível de atividade da economia mundial.
“Uma assessoria especializada e isenta garante que os interesses do investidor sejam priorizados de acordo com seu perfil, maximizando as chances de sucesso.”
AM — Quais oportunidades você visualiza para este ano?
AS — Acredito que 2021 será um ano fantástico para o Private Equity Imobiliário nos EUA. Assim como nas crises passadas, temos uma enorme janela de oportunidades com ativos à venda, com preços estressados e juros nas mínimas históricas. Como disse um de nossos operadores credenciados, os próximos anos irão proporcionar retornos incríveis para quem investir agora. Basta lembrar as histórias de sucesso de quem investiu durante a crise de 2008 e acabou multiplicando seus recursos de maneira impressionante.
AM — Alguma dica ou conselho para o investidor brasileiro que está pensando em diversificar a carteira em imóveis internacionais?
AS — Faça tudo certo desde o início para evitar dores de cabeça no futuro. Certifique-se de montar uma estrutura eficiente em termos fiscais e otimizada para casos de herança e sucessão, protegendo seu patrimônio. E tenha certeza de consultar um assessor especialista nesse segmento antes de seguir em frente com qualquer investimento. O mercado oferece inúmeras oportunidades, mas muitas escondem grandes riscos. Uma assessoria especializada e isenta garante que os interesses do investidor sejam priorizados de acordo com seu perfil, maximizando as chances de sucesso.
AM — Para terminar, você aceita um jogo rápido?
AS — Vamos lá.
AM — Um livro…
AS — Leadership, de Rudolph Giuliani. O ex-prefeito de Nova Iorque descreve em detalhes sua atuação em resposta aos ataques terroristas do 11 de setembro e faz um paralelo com o mundo corporativo. Uma lição de liderança.
AM — Um filme…
AS — Os Eleitos (The Right Stuff). Com um elenco fantástico, mostra desde a obsessão da Força Aérea Norte-Americana em quebrar a barreira do som com seus pilotos de teste até a seleção dos primeiros sete astronautas do programa Mercury, que foi o primeiro passo do programa espacial dos EUA. Imperdível para quem é fascinado pela conquista do espaço e acredita que o ser humano não tem limites quando define um objetivo, faz um planejamento de qualidade e o executa com precisão.
AM — Uma frase…
AS — “By failing to prepare, you are preparing to fail” (A falha na preparação é a preparação para a falha), de Benjamin Franklin. Em tempos em que o mundo exige respostas cada vez mais rápidas e oferece ferramentas para execução acelerada, não podemos perder de vista que toda execução deve ser precedida de um planejamento muito bem feito.
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Autor
Andre Salles
VP of Capital Markets da Ativore Asset Management
- Vice President of Capital Markets na Ativore Asset, gestora de recursos no Brasil especializada em fundos imobiliários nos EUA para investidores internacionais.
- Mais de 20 anos de experiência com Desenvolvimento de Negócios, Mercado de Capitais e Real Estate. Foi Director of Investment Sales da Driftwood Capital, uma das 15 maiores proprietárias e operadoras de hotéis dos EUA.
- Anteriormente, Salles foi Diretor Comercial & Marketing do MetrôRio, onde era o responsável pela receita não-tarifária, desenvolvimento de projetos imobiliários e gestão do branding da empresa; Diretor Regional da BRMALLS, onde foi responsável pela gestão de um portfólio de 12 shopping centers e um NOI de US$ 200 milhões; e Gerente de Operações e Vendas na IBM.
- Formado em Economia pela PUC-Rio e possui uma extensão em Marketing pela Kellogg School of Management.
Private Equity Imobiliário nos EUA
