Private Equity Imobiliário – alta rentabilidade e isenção de impostos: entenda os benefícios dessa modalidade de investimento

Vagner Quito - 15 de maio de 2019

Segmento com grande fatia (aproximadamente US$ 1tri) do mercado imobiliário norte-americano, os Private Equities (PEREs) tem atraído o capital de diversos players de mercado (investidores individuais e institucionais, fundos de investimento de baixo risco, fundos de pensão, etc), em virtude da baixa correlação destes ativos com o mercado financeiro, maior previsibilidade de rentabilidade no longo prazo e benefícios fiscais atraentes. Entenda porque a carteira de investimentos dos clientes da Ativore é composta por 71% de ativos desse segmento imobiliário.

Como já publicado em nosso blog, na prática os PEREs são uma modalidade de aquisição e gestão de ativos onde o investidor coparticipa em ativos maiores, em conjunto com outros investidores e um operador imobiliário. Em geral o investimento é realizado utilizando empresas LLC como veículos de investimento (empresa considerada transparente para fins fiscais), onde todo o rendimento dos imóveis é tributado nível dos investidores do PERE (veja aqui de forma detalhada os tipos de empresa e a tributação nos EUA) e não no próprio veículo de investimento.

A tributação pode variar bastante, conforme a forma de investimento (se pessoa física ou pessoa jurídica) e, sendo pessoa jurídica, depende do tipo de empresa: LLC, Corporation ou empresa offshore. Porém, independentemente do tipo de empresa, os PEREs concedem diversos benefícios relevantes aos investidores, sejam eles financeiros como fiscais:

Financiamento a baixo custo

Considerando as baixas taxas de juros praticadas no mercado imobiliário norte-americano, é comum que os Private Equities Imobiliários possuam grande parte do valor do ativo financiada por um ou mais bancos, em geral de 50% a 75%, é a chamada “alavancagem financeira”. Desta forma, é possível que a rentabilidade dos ativos seja elevada pela diferença entre os juros cobrados pelos bancos e os alugueis recebidos pelo ativo imobiliário. Apesar da alavancagem resultar em aumento na rentabilidade do imóvel, os juros bancários são dedutíveis para fins fiscais e reduzem o lucro tributável do ativo.

Depreciação

Nos Estados Unidos, os imóveis são depreciados fiscalmente em até 27,5 anos. Ou seja, o IRS (receita federal norte-americana) concede um benefício fiscal aos contribuintes, considerando que os ativos imobiliários perdem valor ao longo do tempo, descontando parte do valor do imóvel do lucro fiscal da empresa sem que haja um desembolso financeiro, tampouco desvalorização de mercado.

O cálculo da depreciação é realizado sob o valor da edificação e benfeitorias, não considerando o valor do terreno. É muito comum que a depreciação consuma todo ou boa parte do lucro fiscal, beneficiando o investidor a não pagar imposto por anos, podendo, ainda, gerar prejuízo fiscal a ser compensado com lucros em anos seguintes.

Em virtude da alavancagem financeira, o benefício é ainda maior no investimento em PEREs, pois o investidor não realiza o desembolso total para aquisição do ativo, utilizando financiamento bancário, porém se beneficia da depreciação de todo o valor do imóvel. Veja exemplo dessa situação abaixo:

Um investidor entra com o valor de US$ 200,000 em coparticipação de um PERE de valor total de US$ 60,000,000, com rentabilidade líquida de 9% ao ano (US$ 18,000). Este PERE possui 60% de financiamento bancário (US$ 36,000,000) e o restante (US$ 24,000,000) captado com investidores. Do total do ativo, US$ 9,000,000 se referem ao terreno e o valor de US$ 51,000,000 será exposto a depreciação de 27,5 anos.

Neste exemplo o investidor receberá US$ 18.000 de distribuição, porém descontará o valor de US$ 15.454 referente a sua fatia da depreciação (0,83% x US$ 1.854.545,45). Ou seja, do valor total de rentabilidade, apenas US$ 2.546 será exposto a tributação, que varia conforme o tipo de estrutura do investidor. Lembrando que não foram consideradas eventuais despesas de manutenção da estrutura e do negócio, que diminuem ainda mais o resultado fiscal do investidor.

De forma comparativa, utilizando o mesmo exemplo acima, porém sem financiamento bancário:

Neste caso o valor da depreciação seria de US$ 6.181,82 (0,33% x 1.854.545,45), ficando o valor de US$ 11.818 exposto a tributação.

1031 exchange

O 1031 exchange é uma ferramenta muito utilizada para postergar a tributação sobre o imposto de ganho de capital. Porém, este tipo de ferramenta deve obedecer algumas regras para que seja aplicável, como por exemplo: aquisição de ativos com a mesma característica.

Importante ressaltar que esse benefício não é concedido para a troca entre ativos investidos diretamente (imóveis, apartamentos, etc) e PEREs, e vice-versa. No caso dos PEREs, esse tipo de benefício é utilizado em fundos de múltiplas propriedades (PERE com mais de um ativo, com o objetivo de vender e recomprar outro ativo), onde a condição de venda e compra de ativos com a mesma característica está satisfeita. Veja aqui em mais detalhes esse benefício fiscal concedido pelo IRS.

Refinanciamentos não são tributáveis

Fato comum em ativos de Private Equity, é possível que, após implementação das melhorias no ativo imobiliário, em torno de 2 a 3 anos da aquisição, exista uma potencial valorização do imóvel, que no caso dos PEREs é avaliado mediante a sua estimativa de geração de caixa em períodos futuros. Neste caso, o operador submete ao banco uma avaliação para refinanciamento, considerando esse novo valuation do ativo, de modo que a diferença entre o financiamento atual e o refinanciamento seja distribuindo aos investidores. Considerando que esse valor distribuído não se refere a operação do PERE, trata-se apenas de uma adição de dívida ao veículo de investimento, essas distribuições não são tributáveis na ótica do fisco norte-americano.


Apesar dos Private Equities Imobilários serem uma excelente modalidade de investimento nos EUA, antes de realizar a aquisição é fundamental realizar uma análise profunda do operador imobiliário (responsável pela gestão e desenvolvimento de melhorias), avaliando questões como histórico de investimento, reputação dos diretores, etc, como também avaliar o imóvel propriamente dito, passando por questões como o mercado onde está inserido, possibilidades de melhorias, rentabilidade estimada, dentre outros. Aliada a esta análise, recomendamos que o investidor esteja assessorado por especialistas tributários com profundo conhecimento e experiência no mercado imobiliário, de modo que todos os benefícios fiscais concedidos pelo governo norte-americano sejam aproveitados de forma segura e obedecendo as exigências das Leis locais.

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