Porque o mercado de aluguel imobiliário está explodindo nos EUA?

Pedro Barreto - 11 de agosto de 2015

O aumento dos alugueis nos EUA atingiu a maior alta de todos os tempos em junho de 2015, de acordo com a Pesquisa Mensal da Matrix. Alimentado pela elevada demanda da geração Millennials, pela melhoria nos indicadores de desemprego e pelo crescimento demográfico americano, num contexto de escassez de oferta de imóveis, os dados de Junho de 2015 apontam para um crescimento anualizado de 6,3% no valor dos alugueis. Há uma demanda reprimida por imóveis de aluguel de 1,5 milhões para jovens da geração Millenials (entre 18 e 34 anos) que vivem na casa dos pais.

Pesquisas mostram que aquisição de casa própria não é uma prioridade para os 80 milhões de Millenials, por várias razões, entre elas:

1) Mudanças culturais, estão levando os jovens a casar mais tarde, e não querem assumir compromissos com a compra de propriedade.

2) São mais propensos do que as gerações anteriores a estar sobrecarregados com pagamentos de empréstimo de estudantes que prejudicam sua capacidade de poupar para um depósito inicial.

3) Exigências bancárias para depósito inicial aumentaram significativamente.

Pessoas hoje com 40 a 50 anos estavam iniciando a compra de suas primeiras casas quando foram apanhados pela crise e perderam todo o capital acumulado.

Maior volatilidade da renda de famílias americanas e diversas mudanças culturais têm levado a um consenso, entre analistas americanos de que a redução das taxas de propriedade é uma tendência de longo prazo que deverá continuar a impulsionar o mercado de alugueis residenciais nos EUA. A percentagem de proprietários de imóveis nos EUA caiu de um pico de 69,2% no final de 2004 para 63,7% em 2014 gerando uma demanda adicional de 1,6 milhões de unidades para aluguel sendo que a demanda por imóveis de aluguel aumentou 770 mil por ano desde 2004, tendo o período de 10 anos até 2014 representando o maior crescimento nos alugueis desde a década de 1980.

Ownership Rate

Embora o aumento dos alugueis esteja forte em todo o país, a pesquisa indica que as áreas metropolitanas com os maiores aumentos de aluguel estão na sua maioria concentrados no Noroeste do Pacífico e na região sul dos EUA. As metrópoles que apresentaram maior crescimento nas rendas foram Portland com 15,1%, Jacksonville com 13,2%, Denver com 12,4%, São Francisco com 11,6% e Atlanta com 9% conforme evidenciado no gráfico abaixo:

Aluguel explodindo

As taxas médias nacionais de ocupação eram de 95,3% em Junho. A Axiometrics considera que o mercado de imóveis está completamente ocupado quando este indicador atinge 95%.

David Greene, diretor do Centro de Hutchins em Fiscal e de Política Monetária da Brookings Institution, em recente entrevista indicou que a oferta de imóveis para aluguel simplesmente não está acompanhando a demanda. Durante o ano passado (2014), o número de inquilinos aumentou 2 milhões, enquanto o número de proprietários de imóveis nos EUA caiu em 400.000. Segundo David, o Urban Institute projeta um aumento de 22 milhões de famílias norte-americanas nos próximos vinte anos, sendo que dois terços deles vão alugar ao invés de comprar, o que representa uma grande mudança.

Quando a bolha imobiliária estourou em 2008, os EUA entraram numa crise financeira de magnitude histórica. Como consequência, as atitudes em relação à habitação mudaram e uma nova onda de inquilinos nasceu, sendo que, segundo uma pesquisa recente da Harris Poll patrocinada pela Freddie Mac, mais de 60 por cento dos inquilinos atuais planeja continuar a alugar a longo prazo. De acordo com esta pesquisa, a maioria dos locatários citaram quatro fatores que os levam a preferir o aluguel:

1) Liberdade de responsabilidades pela manutenção em casa. (78%)
2) Maior flexibilidade sobre onde você vive. (68%)
3) Proteção contra quedas nos preços das casas. (66%)
4) Alugar uma casa é menos estressante do que possuir uma casa. (65%)

Esta tendência tem vindo a justificar a entrada de um grande número de investidores profissionais no mercado de imóveis para aluguel de longo prazo, que tradicionalmente é dominado por investidores individuais.

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