Por que investir em cash flow properties e não na Bolsa de Valores Americana?

João Succar - 05 de maio de 2017

Essa é uma das perguntas que mais ouço em reuniões com prospects que ainda não investem em imóveis no exterior. Neste breve artigo, vamos esclarecer algumas das principais diferenças entre o investimento em cash flow properties e em ações, assim como os benefícios de cada um.

Primeiramente, uma vez que o investidor já decidiu que quer a segurança de alocar parte de seu patrimônio em economias maduras, com respeito aos contratos e estabilidade de regras – fundamental para a preservação do patrimônio através das gerações –, a questão passa a ser quais ativos adquirir.

Como regra geral, em economias maduras, os retornos da renda fixa são bastante baixos e o mercado de ações, como em qualquer lugar, volátil. Assim sendo, os investimentos em imóveis para geração de renda acabam sendo um meio-termo, tendo um retorno elevado e perene relativamente ao seu nível de risco.

Entretanto, se por um lado as cash flow properties são ativos com bom retorno e pouco risco, por outro, exigem investimentos mínimos maiores (US$ 50 mil ou mais) e têm menos liquidez do que ações negociadas em bolsa. Tal ponto marca diferenças importantes entre essas duas classes de ativos e é necessário que o investidor saiba balancear corretamente seus pesos dentro de seu portfólio. Como referência, os modelos de otimização de carteiras, geralmente, indicam que o investidor tenha de 10% a 40% de seus recursos disponíveis alocados a investimentos imobiliários.

Tratando-se de diversificação, o investidor pode achar que a Bolsa é a melhor opção, pois abarca vários setores da economia, não só o imobiliário. Isso, porém, depende muito de como ele se expõe a ela. Por um lado, se optar por investir em uma empresa ou segmento de negócio, também concentra seu risco nesse segmento. Por outro, se o investidor adquire cotas de fundos de ações ou investe em uma cesta de ações, diversifica sua posição, mas carrega custos como taxa de administração e performance ou precisa acompanhar os diversos setores em que montou uma posição.

Ainda nesse tópico, é bastante comum que os investidores de cash flow properties diversifiquem dentro dessa classe de ativos, investindo em propriedades com diferentes localizações, segmentos distintos, portfólios de imóveis ou mesmo participações em diversos imóveis.

Outra diferença importante diz respeito à frequência de recebimento de caixa. Investimentos em cash flow properties geralmente dão retorno imediato. O mais comum é que esses imóveis sejam adquiridos já em operação e recebendo aluguéis, que são mensal ou trimestralmente distribuídos aos investidores. Essa é uma grande vantagem em relação ao investimento em ações, em que o investidor só recebe caixa quando (e se) a empresa paga dividendos ou quando vende as ações, desfazendo-se da posição.

Por fim, é bastante comum que sejam concedidos benefícios tributários aos rendimentos provenientes de investimentos imobiliários, o que é mais difícil de se encontrar em outras classes de investimento, como ações.

De qualquer forma, não há um conflito entre investir em imóveis e na Bolsa. O investidor pode montar carteiras com várias classes de ativos e balanceá-las de acordo com suas preferências e objetivos individuais.

Aqui na Ativore, estamos acompanhando alguns investidores migrarem parte de suas aplicações em ações e bonds para cash flow properties nos EUA. O mais comum, porém, é que os investidores escolham as cash flow properties como primeiro passo para investimento internacional, pela tangibilidade do ativo real e pela segurança que buscam nesse processo de internacionalização de investimentos.

Notas importantes

Prêmio de Risco nos Investimentos Imobiliários
Diversos estudos acadêmicos apontam os investimentos imobiliários (private real estate investments) como aqueles que têm o maior retorno ajustado ao risco, conhecido como Prêmio de Risco, entre todas as classes de ativos, inclusive ações. O fenômeno ficou conhecido na literatura acadêmica de finanças como “Real Estate Risk Premium Puzzle”. Na tentativa de resolver esse quebra-cabeça, alguns estudos mostraram que o retorno maior é uma realidade, mas poderia ser uma compensação para a menor liquidez dos imóveis. De qualquer forma, para o investidor que quer investir em longo prazo, sem preocupação em ter liquidez imediata, é interessante saber que pode ter retornos ajustados ao risco superiores, ao aplicar nesse tipo de ativo.

Cash flow properties são propriedades voltadas à geração de renda passiva. São imóveis ou portfólios de imóveis direcionados para investidores e representam uma das maiores classes de ativos dos Estados Unidos e do mundo.

As cash flow properties são equivalentes às empresas chamadas de “vacas leiteiras” no mundo dos negócios, ou seja, são propriedades maduras, em locais bem estabelecidos e com estabilidade de renda dos aluguéis. Além disso, são ativos reais, têm valor intrínseco e geralmente se valorizam com a inflação, sendo muito utilizadas como uma forma de preservação do patrimônio.

Permanência x Retorno – Como regra geral, aconselha-se que o investidor esteja preparado para manter o imóvel em carteira por, pelo menos, cinco anos.

Como já foi explicado, as cash flow properties possuem reserva de valor e proteção inflacionária. Nesse sentido, o investidor pode, no limite, nunca vender o ativo e passar a propriedade de geração em geração, colhendo os frutos de seu investimento perpetuamente. Por outro lado, investimentos imobiliários incorrem diversos custos de transação, o que torna desaconselhável a compra e venda em ciclos muito curtos. Exceções se aplicam ao flipping de propriedades (compra, reforma e revenda), situações específicas ou movimentos oportunistas.

 

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