Uma pesquisa da Cerulli Associates revela que 44% dos investidores institucionais planejam aumentar suas alocações em investimentos alternativos, enquanto apenas 24% pretendem aumentar a exposição em ações. Isso reflete o interesse geral em alternativas para combater a pressão inflacionária, reduzir volatilidade e impulsionar os retornos em um ambiente desafiador.
Embora o mercado de ações ofereça vantagens como fácil acesso e liquidez, a prevalência dos investimentos em fundos de índice (ETFs) tem aumentado a volatilidade e correlação entre ativos negociados publicamente, impactando negativamente a diversificação dos portfólios e aumentando seus riscos.
Nesse contexto, os mercados imobiliários privados se destacam como uma classe de ativos atraente devido à uma baixa correlação com mercados abertos (como pode ser visto na tabela abaixo), além de maior previsibilidade de retornos, geração de fluxo de caixa e proteção contra inflação.
CORRELAÇÃO DE 20 ANOS COM BASE NOS RETORNOS TRIMESTRAIS
Volatilidade e correlação nos mercados abertos americanos
O mercado de ações tem enfrentado alta instabilidade e incerteza nos últimos meses devido ao novo ciclo de aperto monetário do Federal Reserve. Um exemplo disso é o comportamento do S&P 500, que caiu 26% entre janeiro e outubro de 2022 e teve uma valorização de 15% no primeiro semestre de 2023. Tais eventos não são raros, com um aumento no número de flutuações diárias significativas ao longo dos anos: entre 1950 e 1999, houve 81 flutuações diárias de 3% ou mais no índice americano, enquanto entre 2000 e 2018, foram 120, e, desde 2019 até julho de 2023, foram 42 variações.
O aumento do investimento em índices resultou em uma concentração significativa do mercado de ações dos EUA nas mãos de fundos de índice. Em 2010, os fundos de índice detinham 6,8% do mercado de ações dos EUA, e em 2019 esse número saltou para 13,6%. Essa consolidação das ações nas principais empresas de gestão de investimentos implica que as decisões de compra e venda estão concentradas em poucas mãos.
Além disso, o número de empresas de capital aberto atingiu o pico em 1996, com 8.090 empresas, e desde então caiu quase 50% para 4.397 em 2018. Nesse ambiente, não é surpresa que a correlação entre diversas classes de ativos negociados publicamente tenha aumentado na última década.
Essa alta correlação e o alto volume de transações têm levado a uma maior volatilidade no mercado. Como resultado, a diversificação de uma carteira concentrada em títulos negociados nos mercados abertos pode ter seu poder reduzido devido à rápida mudança nos preços dos ativos.
Por que os mercados privados são diferentes
Os mercados privados são relativamente menos eficientes que mercados abertos devido a menor participação de investidores, maiores custos de transações e informações não publicamente disponíveis. Isso resulta em menor liquidez, proporcionando maior estabilidade e menor volatilidade para os investidores. Embora esse ambiente possa parecer desfavorável à primeira vista, na realidade, essas características tornam os mercados privados uma opção atrativa para aqueles que desejam reduzir os impactos da volatilidade em seus investimentos.
Fundamentos que diminuem a volatilidade no Mercado Imobiliário Privado
Nesse sentido, o mercado imobiliário privado apresenta especificidades que proporcionam ao investidor maior segurança e estabilidade ao seu portfólio:
- Investimento de Longo Prazo: Devido à menor frequência de negociações, os valores dos ativos flutuam menos nos mercados privados. Por se tratar de um investimento de longo prazo e com baixa liquidez, os investidores acabam blindados a potenciais decisões irracionais em mercados de baixa. Estudos mostram que prever os movimentos do mercado é difícil, e sair do mercado nos momentos de declínio pode resultar na perda dos melhores dias de recuperação.
- Fluxo de caixa estável: O mercado imobiliário tende a operar por meio de contratos de aluguel, que contam com indexação para proteção da performance e prazos mais longos, de modo que se tenha uma previsibilidade de performance e estabilidade na renda dos investimentos.
- Real Estate é local: Enquanto o mercado de ações está suscetível a tendências econômicas nacionais e globais, o desemprenho das propriedades está associado a fatores da economia local, como os setores empregadores, segurança, amenidades da propriedade e a vizinhança. Nos mercados locais privados os preços em geral são negociados, permitindo que investidores usem seu conhecimento para obter retornos acima da média de mercado, o que é improvável nos mercados abertos.
- Proteção contra Inflação: O mercado imobiliário, como discutido no nosso artigo de março de 2022, apresenta uma estrutura que protege seu valor pela inflação, como a restrição de oferta e a característica dos alugueis e financiamento. No mercado de ações, a valorização apresentada em cenários inflacionários é afetada em cenários de recessão e aumento de juros, mas em Real Estate, os ativos tendem a se estabilizar em períodos de aperto monetário.
Todos estes fatores contribuem para que a volatilidade de investimentos imobiliários privados seja consideravelmente menor que a de mercados abertos, como pode ser percebido abaixo:
VOLATILIDADE HISTÓRICA DOS ÚLTIMOS 20 ANOS
Alocação de ativos imobiliários privados em carteiras nos EUA
Mais de 20 anos de dados coletados de fontes como Bloomberg, S&P, J.P. Morgan e outros demonstram que as carteiras de investimentos que incluem pelo menos 30% ativos alternativos como imóveis e capital de risco tendem a ter menor volatilidade e oferecer retornos mais atrativos do que as carteiras tradicionais de ações e títulos.
Em adição essa pesquisa, um artigo publicado pela Morningstar realizou um levantamento bibliográfico de cerca de 39 artigos sobre composição de portfólio entre 1978 e 2022. Encontrou-se que em 74% desses artigos foi apontado que a adição de investimentos em Real Estate ao portfólio contribuiu positivamente para sua performance, enquanto 26% não chegaram a uma conclusão definitiva.
Assim, os dados históricos indicam que os ativos do mercado imobiliário privado reduzem a volatilidade das carteiras e aumentam seu retorno médio, representado pelo índice Sharpe.
ADIÇÃO DE PRIVATE REAL ESTATE EM PORTFÓLIOS 60% AÇÕES 40% BONDS
Fonte: https://www.accordantinvestments.com
No contexto de conflitos globais, pandemia e temores de recessão, os investidores enfrentam grande instabilidade e incerteza no mercado de capitais, levando a maior volatilidade e risco de perda de valor dos investimentos, mesmo que estes não sejam intrinsicamente ligados a estes problemas. No entanto, o mercado imobiliário privado se destaca como uma opção com menor volatilidade e maior proteção ao portfólio do investidor, como detalhado em nosso artigo sobre as características dos investimentos privados nos EUA.
A experiência da Ativore com ativos imobiliários privados nos EUA
A dificuldade de acesso e a limitação de dados nos mercados privados representam um desafio significativo para investidores interessados em explorar estas classes de ativos.
Com uma sólida experiência de mais de uma década no mercado de private equity imobiliário nos EUA, a Ativore possui uma extensa base de dados proprietários desse setor, o que nos possibilita identificar oportunidades de investimento por meio de análises aprofundadas, avaliar o desempenho histórico, identificar tendências e prever potenciais retornos futuros de ativos imobiliários em vários segmentos minimizando riscos e maximizando os resultados para nossos investidores.
O gráfico abaixo apresenta a dos dividendos anuais e rentabilidade consolidada em dólar dos investimentos da Ativore, que inclui mais de 70 ativos em 31 estados americanos desde 2013. A rentabilidade robusta e baixa volatilidade dos fluxos de caixa desta carteira de ativos imobiliários privados diversificada corroboram a tese de baixa correlação entre esta classe de ativos e os mercados abertos, além da importância de alocar estes ativos a uma carteira de investimentos global.
INVESTIMENTOS ATIVORE – DIVIDENDOS ANUAIS E RENTABILIDADE
*O exposto acima reflete os investimentos de clientes com a assessoria da Ativore Investments desde o início da empresa. Desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Considera somente o caixa distribuído a investidores sobre o valor total investido incluindo os resultados operacionais e ganhos de capital realizados nas vendas dos ativos. Não considera ajustes às carteiras por marcação a mercado. Em caso de marcação a mercado, os resultados poderiam ser diferentes.
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Ativore Private Investments
Autores
Gerente de investimentos imobiliários e sócio da Ativore. Responsável pela prospecção e análise de novas oportunidades de investimento para alocação de capital. Anteriormente trabalhou na tesouraria de empresas de referência em seus ramos de atuação. É economista pela UFRJ, com parte da graduação cursada no King’s College London.
Associado da Ativore responsável pela gestão de projetos das áreas de Real Estate e Asset Management e pela análise de dados e tendências do mercado imobiliário nos EUA. Anteriormente trabalhou na área de riscos operacionais e performance do Itaú Wealth Management Services. Formou-se em Ciências Econômicas pela Universidade Federal de São Paulo.
