Com rentabilidade que pode chegar até 11% ao ano, em dólar, o brasileiro está de olho nos imóveis lá de fora para investir e os Estados Unidos continuam sendo o mercado promissor para quem busca investir em imóveis para rendimento, principalmente em Dallas, Atlanta e Orlando.
A alta do dólar não é um empecilho para este tipo de investimento, já que a diversificação internacional protege o investidor imobiliário contra os choques da economia doméstica e diminui o impacto das variações cambiais sobre os rendimentos.
Pedro Barreto, CEO da Ativore Global Investments, empresa brasileira que atua no segmento de imóveis para rendimento no exterior, responde as 10 principais perguntas de investidores para auxiliar em um planejamento adequado para obter a renda esperada.
1) Qual é o mínimo que preciso ter em dinheiro para investir em imóvel no exterior?
O valor mínimo do investimento deve ser de US$ 100 mil. Estudos de composição de carteiras de detentores de grandes patrimônios indicam uma alocação de cerca de 20% em imóveis de investimento. O investimento em imóveis de rendimento tende a ser uma estratégia defensiva (de risco médio/ baixo), pois são ativos reais (em princípio mais protegidos contra a inflação). Recomendamos começar com 20% a 30% de sua carteira em imóveis mais baratos, mas com localização cuidadosamente estudada, e com boa geração de fluxo de caixa.
2) Só investidores experientes podem investir em imóveis?
Não, muitos clientes de nossa carteira são iniciantes. Por isso, é importante que ele esteja cercado de informações de qualidade no momento da escolha do imóvel e, mesmo depois, na gestão desse investimento, que pode ser feito via pessoa física ou jurídica.
3) Como faço para escolher o imóvel ideal fora do Brasil? Eu preciso ir até lá?
Desde que seus parceiros tenham credibilidade comprovada na área de atuação, não há necessidade de ir até o imóvel.
Este mercado ainda está pouco maduro no Brasil. Mas um bom ponto de partida seriam consultores especializados em imóveis para investimento, que tenham uma vasta experiência com investidores em imóveis para renda e um bom conhecimento de finanças.
Para investidores com interesse em diversificar internacionalmente seus portfólios imobiliários, existem algumas empresas mais especializadas como a Ativore, no Brasil.
4) Todo imóvel no exterior apresenta bons retornos financeiros?
Não, nem todo. Precisa ser cuidadosamente selecionado, de preferência com apoio de profissionais especializados em investidores. Nem sempre uma bela casa em um local muito conhecido significa bom negócio quando o objetivo é rendimento em aluguel. Já pensou nos custos de manutenção? Isso e outros detalhes devem ser levados em conta no momento do investimento.
Preço, taxas de ocupação, valores de locação, potencial de crescimento demográfico da localização, são pontos importantes para determinar a real capacidade de geração de fluxo de caixa de aluguel em longo prazo.
Avaliamos que a rentabilidade de aluguel é um dos indicadores mais seguros para o investidor imobiliário. Deve ser considerada nessa análise somente a rentabilidade gerada pelo fluxo de caixa do aluguel (líquido de todas as despesas). Por cautela, realize uma análise preliminar sem considerar as estimativas de valorização futuras; se você é um investidor conservador, o fluxo de caixa imediato vai ao encontro do seu perfil. A valorização do imóvel em longo prazo, quando se concretizar irá acrescer a este valor.
5) Quais os tipos de imóveis que posso investir?
Residenciais – De maneira geral, os residenciais são alugados para uma família ou para estudantes em contratos que variam de um a cinco anos. Bons exemplos são os prédios de apartamentos residenciais em Dallas e as casas unifamiliares em Atlanta.
O investimento em imóvel residencial objetiva, principalmente, a preservação do fluxo de caixa do aluguel. Isso porque vamos sempre propor que a negociação envolva as propriedades com custos operacionais baixos, em regiões que não sejam caras e cuja legislação favoreça o proprietário.
Se o investidor optar hoje por um imóvel no centro de Miami ou Manhattan, por exemplo, provavelmente o investimento será alto e os custos também. Conclusão: a rentabilidade estável de aluguel não será alcançada.
Já em regiões como Dallas, Atlanta, determinados bairros de Orlando e Tampa, se você tiver um pouco mais de US$ 100 mil para investir, poderá obter uma rentabilidade de 6% a 10% ao ano. E, dependendo do imóvel, a liquidez é alta também. Os mais caros e com maior custo de manutenção, como observamos com frequência em bairros nobres de Miami e em Nova Iorque, são mais adequados para preservação de capital do que para geração de renda, pois geralmente geram rendimentos de aluguel inferiores 2,5% ao ano, e muitas vezes negativos. E lembre-se: estamos falando de imóveis para renda, sempre.
Temporada – É o mais conhecido pelo investidor brasileiro (e disseminado por Orlando e Miami), mas só faz sentido investir nesse modelo se você também pretende utilizar o imóvel para fins pessoais, pois os imóveis são alugados por períodos de curta duração (dias ou semanas). A missão aqui é manter o nível de vacância mais baixo possível, para garantir uma estabilidade de renda pelo aluguel de curto prazo.
Para isso, as casas de luxo na região de Orlando, com mais do que sete quartos, localizados em condomínios próximos da Disney, com piscina, academia e todo o conforto que o turista procura na hora de alugar, tendem a apresentar rentabilidades liquidas superiores a apartamentos ou casas menores.
Já em Portugal, apartamentos pequenos nos centros históricos de Lisboa e Porto, pelo grande afluxo de turistas, tendem a apresentar excelentes taxas de ocupação quando alugados no regime de temporada.
Comerciais – são imóveis com contratos de aluguel em longo prazo. Podem ser encontrados em vários segmentos de negócios. O investidor deve ter em mente que eles são mais caros e sua liquidez é bem menor em comparação aos residenciais. Em determinadas situações, há possibilidade de financiamento a juros inferiores à rentabilidade do imóvel. Isso é importante, pois, com juros baixos, o rendimento é alavancado (e fica ainda maior caso o aporte para compra seja à vista).
Outro ponto bastante positivo é o prazo de aluguel, que, normalmente, fica entre 3 e 20 anos, o que traz maior estabilidade ao rendimento, estimado entre 4,5% e 7% ao ano. Entram nesse caso hotéis com boas taxas históricas de ocupação.
6) Se o preço do dólar dispara, devo evitar investir em imóvel no exterior para não gastar mais?
A diversificação internacional protege o investidor imobiliário contra os choques da economia doméstica e diminui o impacto das variações cambiais sobre seus rendimentos. A manutenção de uma parte da carteira em moedas fortes garante ao investidor estabilidade do poder de compra de uma parte de sua renda, garantindo, por exemplo, que ele possa continuar a viajar para o exterior mesmo em tempos de forte instabilidade cambial. A falta de conhecimento de alternativas seguras de investimento e do respectivo impacto tributário e sucessório pode causar receio nos investidores. Por isso, em geral, as pessoas só despertam para essa necessidade em momentos de crise e desvalorização cambial. O problema é que não existem certezas quanto à evolução do câmbio, e há um equívoco na estratégia de esperar uma cotação ideal para diversificar, pois ela poderá não chegar.
7) Investir no exterior é mais arriscado que investir em imóveis no Brasil?
A opção de investir em imóveis para rendimento no exterior pode ser considerada mais segura e rentável, já que a geração de fluxo de caixa tem como base fundamentos mais sólidos.
Por que deixar o seu patrimônio investido 100% aqui, sendo corroído pela inflação, se lá fora ele pode obter uma rentabilidade líquida de 7,5% a 11% ao ano, em dólar, a moeda mais valorizada e estável do mundo? Imóvel de rendimento no exterior é sinônimo de segurança patrimonial.
8) Como faço para receber meus rendimentos se estou aqui no Brasil?
Normalmente é necessário abrir uma conta no exterior para o recebimento dos rendimentos e dependendo da estratégia de planejamento fiscal e de sucessão adotada, abrir uma empresa no exterior que irá adquirir os imóveis aonde caem os rendimentos que depois serão distribuídos como dividendos. Tanto a abertura de conta quanto de uma empresa nos EUA são processos simples que podem ser efetuados a partir do Brasil.
9) Preciso declarar meus investimentos em imóveis no IR do Brasil ou no país no qual comprei o imóvel?
Todos os investimentos no exterior devem ser informados na sua declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e, quando aplicável, na Declaração de Bens e Direitos no Exterior do Banco Central do Brasil – BACEN. No entanto, a forma de declaração pode variar, dependendo da maneira pela qual o investimento foi realizado: se por meio de uma pessoa jurídica no exterior ou se, diretamente, pela pessoa física do investidor.
Quando o investimento é realizado por meio de uma pessoa jurídica no exterior, ou seja, se a proprietária dos bens e direitos é a empresa, o que o investidor declara é a sua participação na mesma (os imóveis são declarados indiretamente). Os imóveis, as contas bancárias e outros ativos no exterior serão declarados diretamente se, e somente se, pertencerem diretamente à pessoa física do investidor.
10) Quais os países que devo olhar para decidir investir em imóveis internacionais para renda?
Estados Unidos permanecem na lista dos investidores devido ao tamanho da economia, a facilidade de fazer negócio e das leis extremantes favoráveis aos proprietários, mas Portugal vem chamando a atenção, principalmente do brasileiro, e por diversas razões. Entre elas, clima, excelente infraestrutura, fortes incentivos fiscais aliados a programas de incentivo ao investimento estrangeiro como o Visa Gold.
Também chamado de Golden Visa, trata-se de autorização de residência destinada a indivíduos que praticam investimento em território português (e que pode ser estendida a familiares). Muitos brasileiros também buscam o Visa Gold para unir o útil (investimento imobiliário para rendimento) ao agradável (uso do imóvel esporadicamente), ter uma base na Europa ou rentabilizar através do aluguel.
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