Perfis de carteiras imobiliárias para investidores internacionais: Uma abordagem inovadora

Renan Barros - 13 de março de 2019

Imagine você, que está acostumado com o sobe e desce do mercado brasileiro, analisar uma carteira de investimentos imobiliários nos Estados Unidos e comprovar que, nos últimos quatro anos, os retornos foram próximos a 7,5% a.a. líquidos, em dólar, com baixíssima volatilidade. Sim, isso existe e nesse resultado não estão sendo considerados os ganhos de capital, apenas os aluguéis distribuídos.

Tratam-se de carteiras imobiliárias diversificadas em mercados secundários e terciários norte-americanos, com estratégias que atendem desde investidores de alta renda.

A abordagem inovadora, adotada pela Ativore Global Investments com seus clientes, engloba as seguintes perspectivas:

  • Utilização de ferramentas sofisticadas para análise de ativos, formação de carteiras imobiliárias e acompanhamento de performance. “Migramos a sofisticação do mercado financeiro para o investimento imobiliário nos EUA. A abordagem de tratar o investimento imobiliário para renda não como eventos esporádicos e oportunísticos, mas como um processo profissionalizado de formação de carteiras diversificadas e equilibradas por perfil de risco é uma das grandes inovações da Ativore”, comenta o CEO da Ativore, Renan Barros.
  • Enquanto Miami, Nova Iorque, Los Angeles e São Francisco eram o foco desses investimentos e os únicos mercados conhecidos pelos brasileiros, a Ativore prefere atuar com parceiros locais em mercados mais procurados por investidores profissionais norte-americanos, que tendam a ser bastante seguros e com maior potencial de geração de rendimento, incluindo mercados secundários e terciários com forte potencial de valorização via melhorias físicas e de gestão.
  • A tecnologia entra como o terceiro movimento de inovação. Por meio da plataforma one-stop-shop e assessores seniores, a Ativore disponibiliza todos os serviços ao investidor de forma integrada: acompanhamento de carteira, interface com operadores norte-americanos, acompanhamento de performance dos imóveis, planejamento tributário e sucessório, implementação da estrutura internacional e as declarações de impostos em ambos os países. E com o grande diferencial de que tudo pode ser feito a distância.

 Formação de carteira

Uma carteira imobiliária internacional balanceada é composta por imóveis residenciais e comerciais:

  • Imóveis residenciais tendem a gerar fluxos de caixa de aluguel menos voláteis, mesmo em períodos de desaceleração econômica. A explicação é que, independentemente das mudanças que possam ocorrer no ambiente de negócios, todos precisam morar em algum lugar e, em geral, as pessoas têm resistência a se mudar de uma determinada região.
  • Imóveis comerciais são mais sensíveis aos ciclos econômicos, mas, em compensação, tendem a gerar maiores fluxos de caixa para os investidores.

Imóveis residenciais são, portanto, mais defensivos, porém, os comerciais registram retornos maiores ao investidor. Essas classes de ativos são combinadas para formar carteiras alinhadas com o perfil de risco dos investidores, que podem ser mais agressivos, em busca de rendimentos mais elevados, ou mais conservadores,que buscam  menor volatilidade e abdicando de alguma rentabilidade.

Quando confrontados, os retornos de aluguel dos residenciais ficam entre 6% e 8% ao ano e TIR de 11% a 15%, e os imóveis comerciais com retornos de aluguel na faixa de 8% a 11% ao ano com TIR entre 12% e 18% a.a.

Segundo Barros, a principal atração dos imóveis para renda nos EUA, além da rentabilidade, é sua baixa correlação com o mercado financeiro. “Um estudo recente mostra que as rentabilidades reais médias dos ativos imobiliários para rendimento e ações nos EUA tendem a ser similares no longo prazo, com uma diferença significativa: as ações têm uma volatilidade muito maior. Nossos clientes têm acesso a oportunidades imobiliárias normalmente disponíveis apenas a investidores profissionais norte-americanos”, explica.

Como e onde investir

O investimento em carteiras imobiliárias internacionais pode ser feito de duas formas: via investimento direto ou private equity (modalidade em que o investidor coparticipa em investimentos maiores junto com outros investidores). Com uma abordagem conservadora, a equipe da Ativore procura ativos seguros com preço abaixo do custo de reposição e forte geração de caixa para o investidor, evitando imóveis em construção.

Se você está lendo esta matéria e pensando em casas em Miami ou prédios em Nova Iorque, saiba que, nessas cidades – localizadas em ‘mercados primários’ (classificação dada a esses grandes centros) -, a rentabilidade costuma ser baixa e os preços elevados, pois existem muitos investidores institucionais nesse mercado.

A dica é olhar para os mercados secundários e terciários, como as regiões conhecidas por Sun Belt e Mountain West, além da região sudeste dos EUA. Na realidade, esse país é um gigante em termos de economia e dinamismo econômico, sendo possível encontrar imóveis em boa parte de seu território.

O Texas é um exemplo: estado pouco comentado no Brasil, seu PIB é maior que do Canadá e da Austrália. Outro exemplo é a Geórgia, onde está Atlanta. “É um lugar excepcional que, em todos os anos, figura entre os melhores estados para fazer negócio nos Estados Unidos. É esse tipo de mercado que a Ativore procura”, comenta Barros.

Estratégia de investimento

Uma vez conhecidos os locais mais indicados para investir e a rentabilidade de cada categoria de imóvel, chegou o momento de saber como montar essa carteira de investimento imobiliário nos EUA.

Formar uma carteira “ótima” significa equilibrar potencial de rentabilidade com potencial de volatilidade dos ativos. Assim, o perfil dessa carteira pode ser: 

  • Defensivo:com mais de 70% de imóveis residenciais, tende a gerar rentabilidades moderadas, mas seus fluxos de caixa são menos sensíveis aos ciclos econômicos;
  • Balanceado:carteiras que tenham entre 40% e 70% de imóveis residenciais. Tendem a ser as preferidas pelos investidores conservadores, que procuram aumentar ligeiramente suas rentabilidades a um nível de risco bem controlado;
  • Yield:é aquela onde os imóveis comerciais predominam. São as preferidas do investidor cujo principal foco é a rentabilidade de aluguel, aceitando maior exposição dos fluxos de caixa de suas carteiras às volatilidades dos mercados e ciclos econômicos.

“Acreditamos que a diversificação internacional do patrimônio seja o caminho para os investidores high net worth, e os imóveis são potencialmente a maneira mais rentável e segura de fazer isso”, ressalta o CEO da Ativore.

Comentários

Nenhum comentário para esse post.

Adicionar comentário

[custom-page-js]