Como avaliar o perfil de risco de investimentos imobiliários privados nos EUA

Luiz Gomes - 10 de outubro de 2019

Investimentos pretendem produzir retornos, por meio de renda, valorização do capital ou uma combinação dos dois sendo que, em geral, retornos potenciais maiores implicam em mais risco. A decisão de investir em ativos imobiliários baseia-se em informações sobre os imóveis alvo e em expectativas sobre sua performance futura, sendo que o risco de mercado é a possibilidade de sofrer quebra de expectativas devido a fatores que afetam o desempenho geral do tipo de imóvel investido.

Para analisar o risco de mercado de um investimento imobiliário, a Ativore, de forma inovadora, criou um sistema de rating de risco para esta classe de ativos, com uma graduação de 1 a 10, que normaliza diversos parâmetros relevantes de mercado.

 

A importância do Cap Rate para mensuração do risco de um imóvel

O Cap Rate (taxa de capitalização) indica o valor de retorno esperado pelo investidor para um determinado tipo de ativo. Quanto maior o retorno esperado pelos investidores, maior sua percepção de risco em relação a um determinado ativo. O cálculo deste indicador está exemplificado na tabela a seguir:

Tabela 1: Exemplo de Cálculo do Cap Rate

Fonte: CBRE Research

Estudo de Cap Rates da CBRE

Uma das principais vantagens de investir no mercado americano é o acesso à informação atualizada e de altíssima qualidade sendo que o CBRE Research, Capital Markets and Valuation & Advisory Services, compartilha semestralmente o Cap Rate de mercado de diversos segmentos do mercado imobiliário americano.

Estes Cap Rates representam a percepção de risco do mercado para cada um destes segmentos. Em geral quanto maior o risco percebido, maior o Cap Rate (ou rentabilidade) demandado pelo mercado para investir em determinado segmento imobiliário. A seguir são indicados os parâmetros utilizados pelo estudo para classificar os imóveis em segmentos:

  1. Tipo de propriedade, que classifica o tipo de atividade comercial realizado em determinado imóvel, podendo assumir como resultado os conhecidos setores dos imóveis – multifamily, retail, industrial, hotel e office – mas também subsetores específicos como self storage e medical buildings.
  2. Segmento de atuação, que indica em que tipo de sub-região os imóveis estão localizados, se em áreas mais centrais e densas ou em subúrbios mais afastados e menos densamente populadas.
  3. Classe (ou público alvo) da propriedade, podendo variar entre AA, A, B ou C para os multifamily, office, retail e industrial; ou luxury, full-service, select-service e economy para os hotéis.
  4. Tier regional, que divide as áreas metropolitanas (MSAs) ou áreas metropolitanas combinadas (CSAs) em 3 grupos, assumindo os valores Tier I, Tier II e Tier III.

 

Modelo de rating de risco da Ativore

Uma vez que todos os Cap Rates de mercado são conhecidos e ordenados, o modelo da Ativore exclui os valores outliers (observações atípicas que apresentam afastamento dos outros valores da série) e gera um rating de 1 a 10 que indica o perfil de risco do ativo, auxiliando o investidor a avaliar se os retornos projetados estão condizentes com este perfil individualmente. Este rating indica o perfil de risco do ativo sendo:

  • De 1 a 4: Defensive
  • De 4 a 6: Balanced
  • Acima de 6: Aggressive

Para exemplificar, a seguir é apresentada uma simulação da ferramenta. No exemplo é possível perceber que um Investimento Exemplo do tipo Prédio Residencial Multifamiliar no subúrbio para classe B em uma região Tier II possui um Cap Rate de Mercado de 5,33. Esse valor, após normalizado, indica um rating de risco de mercado de 3, portanto um perfil defensivo.

Imagem 1: Exemplo de Cálculo de Rating de Risco de Mercado
Fonte: Próprio

É importante dizer que é papel de cada investidor entender e buscar a combinação ideal de ativos com diversos perfis de risco para si, mas sempre levando-se em consideração que a montagem de um portfólio diversificado é a melhor forma de otimizar a relação risco-retorno, como propõe a Ativore.

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