Erros e acertos ao investir em imóveis

Pedro Barreto - 18 de maio de 2016

Imagine a felicidade de um investidor imobiliário que tem um potencial comprador à espera do fim da reforma de uma casa do seu portfólio de “Buy and Flip”, pronto para comprá-la. De repente, o maior empregador da região declara falência e informa a demissão de centenas de empregados, em sua maioria moradores das redondezas. Um fluxo migratório negativo é iniciado e o comprador potencial então desiste da negociação, o aluguel é uma possível saída, mas as taxas de retorno estão caindo e lhe darão um fluxo de caixa menor do que o esperado.

Em um grande número de casos, uma boa investigação e análise da região consegue diminuir drasticamente as chances de uma tragédia como essa acontecer, no entanto, em alguns casos, situações difíceis de serem previstas simplesmente aparecem como um desafio ao investidor. Afinal, o que isso quer dizer?

Alguns investimentos não retornam como esperado por conta de fatores fora do controle dos investidores, porém, na maioria dos casos, a performance não atende as expectativas por conta de erros cometidos em algum momento do processo de investimento.

Veja os tipos de erros e acertos mais comuns do investidor imobiliário e qual estratégia para mitigar seus riscos.

Acertos mais comuns

– Investidores se educam apropriadamente sobre mercados imobiliários, economia local, mercado de trabalho e tendências demográficas, principalmente quando o investimento é realizado internacionalmente.

– Entendem as taxas de rentabilidade de aluguel, a demanda e a competição local.
– Aprendem sobre as melhores formas de negociação contratual e de compra do imóvel.

– Realizam análises sólidas dos custos estimados de compra e dos fluxos de receita previstos.

Erros mais comuns

– Conhecem bem os custos transacionais, mas não têm um entendimento completo de como calcular as despesas do imóvel.

– São muito otimistas em relação à valorização do imóvel.

– Subestimam o tempo de duração do investimento suficiente para recuperação do investimento e de um bom ganho de capital na saída, pensam muito no curto prazo.

A solução é pensar sempre no longo prazo

Se sua estratégia é “Buy and Flip”, é muito bom conseguir comprar uma propriedade com um excelente desconto. No entanto, é melhor ainda se junto com essa estratégia de curto prazo, o investidor leve em consideração também o longo prazo, como por exemplo a possibilidade de aluguel da propriedade. Se uma estratégia falhar, a outra aparece como backup para o seu investimento.

Na realidade, todos os investimentos imobiliários têm seus riscos, que devem ser corretamente e responsavelmente analisados por cada investidor para atender seus objetivos financeiros de curto, médio e longo prazo. É prudente, no entanto, ao adotar estratégias de curtíssimo/curto prazo, ter em mente um plano B de longo prazo, para minimizar os riscos contra fatores que fogem do seu controle e evitar a queda em uma espiral negativa em seus investimentos, principalmente para investidores muito alavancados.

Artigo adaptado de BiggerPockets

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