Enquanto Nova York é a cidade mais visitada dos Estados Unidos por estrangeiros, Orlando é cidade com o maior número de visitantes totais – 75,8 milhões, em 2019, antes da pandemia. De acordo com dados da associação governamental Visit Orlando, foram 69,3 milhões de visitantes locais e 6,5 milhões de estrangeiros, a frente dos 66,6 milhões de visitantes totais da Big Apple, no mesmo ano, sendo a maioria dos viajantes em viagens de lazer.
Além do número colossal de turistas, o seu crescimento também impressiona: de pouco mais de 50 milhões, em 2010, para quase 76 milhões, em 2019, um crescimento de 52% que só foi interrompido pela pandemia. Ainda assim, mesmo com o grande impacto da covid-19, o número de visitantes segue em franca recuperação e espera-se que o recorde de 2019 seja batido já em 2023.
Embora os dados de 2022 sobre visitantes ainda não tenham sido compilados pela Visit Orlando, as estatísticas da indústria hoteleira da cidade evidenciam como o mercado já praticamente recuperou os níveis de ocupação de 2019, o que pode ser visto no gráfico a seguir.
Em 2022, com alguns dados compilados até dezembro, percebe-se a recuperação do mercado. A ocupação na região metropolitana de Orlando fechou o ano em 72,8%, atingindo até 74,8% e 75,8% na região da International Drive e em Lake Buena Vista, respectivamente, historicamente as duas melhores áreas para o turismo na cidade. Já as diárias médias (Average Daily Rate – ADR) superam em muito as de 2019, ficando em US$ 150 na média da região metropolitana e em US$ 152 e US$ 176 na International Drive e em Lake Buena Vista, respectivamente.
Os Parques Temáticos e o Próximo Boom de Visitantes
Como era de se esperar, os parques temáticos são a principal atração de Orlando. O que muitos talvez não saibam é que esse mercado está em franca expansão. Disney e Universal Studios travam uma batalha que, na prática, tem revolucionado o segmento e atraído cada vez mais visitantes para a cidade. Desde a inauguração do Fantástico Mundo de Harry Potter, no Universal, ficou claro o novo campo de batalha das empresas: a criação de uma experiência imersiva sem precedentes. Com a contribuição de efeitos visuais e de um realismo inédito, os visitantes são transportados para um mundo de fantasia, onde tudo remete às histórias e aos personagens da série.
Em resposta ao Parque do Harry Potter, a Disney também avançou na batalha pela experiência (e pelos bolsos) dos visitantes e lançou o Star Wars Galaxy’s Edge. No parque, o visitante, tal como um aventureiro das galáxias, é convidado a explorar a atração, que não tem um circuito bem definido. Em ambos os casos, a ideia é que o visitante possa voltar outras vezes e ter experiências diferentes em cada uma delas.
Entretanto, o mais recente e importante capítulo dessa batalha está em curso: o Epic Universe. Com estreia prevista para junho de 2025, o novo mega parque da Universal será o mais moderno da cidade e a maior inauguração desde 1999. O parque terá entre os seus mundos fantásticos o “Super Nintendo World”, a franquia “Como Treinar o Seu Dragão”, os “Monstros da Universal” (Drácula, Frankenstein e Lobisomen) e, claro, mais um parque do Harry Potter.
Embora não existam informações oficiais sobre o número de visitantes esperados para o novo parque, as autoridades locais estimam um impacto positivo adicional de US$ 11 bilhões por ano na economia de Orlando e a criação de 14 mil novos empregos. Para a hotelaria da cidade, espera-se que sejam necessários mais de 11 mil novos quartos.
Orlando: Muito Além dos Parques Temáticos
Além do crescimento do turismo de lazer, Orlando tem se solidificado, também, como um importante destino de negócios e de empresas nos EUA. Um indicador desse movimento é o crescimento da cidade como importante centro para convenções nos EUA, sendo o Orange County Convention Center o segundo maior centro de convenções do país.
Naturalmente, o setor que mais emprega na região de Orlando é o de entretenimento e hospitalidade, sendo o complexo da Walt Disney World o maior empregador individual, com cerca de 58 mil funcionários. Já a Universal, emprega mais de 21 mil funcionários na região, antes da inauguração do Epic Universe. Entretanto, a economia local não é só baseada em entretenimento e outros importantes setores têm se destacado, como os setores de saúde e educação. A Advent Health e a Orlando Health, por exemplo, empregam 37 mil e 20 mil funcionários respectivamente. Já a University of Central Florida emprega mais de 12 mil funcionários. Algumas empresas de manufatura avançada também têm presença de destaque na região, como a Lockheed Martin, com cerca de 10 mil funcionários, e a Siemens Energy, com cerca de 5,6 mil funcionários.
Assim, Orlando também tem ganhado destaque como uma cidade que atrai novas empresas e pessoas, em um ciclo que se retroalimenta. As pessoas são atraídas pelo custo de vida relativamente baixo, pelo clima quente, pela ausência de imposto de renda estadual e pela quantidade crescente de empregos. Já as empresas são atraídas pela facilidade de fazer negócios no estado, pelo grande pool de mão de obra qualificada na região, que soma mais de 550 mil estudantes de ensino superior num raio de 160 km do centro da cidade, e pelo crescimento do mercado consumidor.
Oportunidades de Investimento em Orlando
Sendo uma das metrópoles que mais crescem nos EUA, todo o mercado imobiliário de Orlando acaba se beneficiando direta ou indiretamente pelo seu desenvolvimento. Entretanto, dois segmentos em particular se destacam na cidade: o residencial e o de hospitalidade.
O incremento populacional, naturalmente, impulsiona a demanda por novas residências e, no atual momento de mercado, uma das opções mais interessantes está em Build-to-Rent (“Construção para Locação”). Mais informações sobre esse movimento podem ser encontradas no artigo Tendências de Investimentos Imobiliários Privados nos EUA para 2023.
O outro segmento que deve ganhar forte impulso é o de turismo, especialmente com a inauguração do novo parque da Universal em 2025. Embora toda a indústria hoteleira deva se beneficiar, é natural que a região no entorno do novo parque se torne mais atrativa. Nesse caso, as principais opções para investimento estão em hotéis e vacation homes. É importante destacar, no entanto, que o mercado de vacation homes ainda bastante pulverizado e pouco profissionalizado. Assim, esse tipo de investimento tende a fazer sentido somente quando é feito de forma profissional, utilizando-se operadores experientes, larga escala e gestão ativa.
Conclusão
Apesar de ser mais lembrada pelos brasileiros como destino turístico, Orlando é uma das metrópoles americanas que mais cresce no país. A partir de 2025, com a inauguração do Universal Epic Universe, um novo ciclo de crescimento é esperado para a cidade, puxado pelo seu carro chefe: o turismo de experiência. Assim, unindo qualidade de vida, clima quente, baixo custo de vida e facilidade de se fazer negócios, a cidade tem sido uma das que mais recebe população e novos empresas, sendo, portanto, uma excelente opção também para quem quer investir no mercado imobiliário local.
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Autores
Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.
