Quem investe no mercado financeiro sabe da importância da capacidade de um gestor de portfólios se adaptar às mudanças do mercado e, até mesmo, se aproveitar delas para surfar certas oportunidades de investimento. No mercado imobiliário nos Estados Unidos, não é diferente.
CENÁRIO ECONÔMICO E IMPACTOS NO SEGMENTO IMOBILIÁRIO NOS ESTADOS UNIDOS
Entre 2020 e 2021, aproveitando as distorções de mercado pós-covid, que resultaram em elevados spreads entre a taxa de juros americana, na mínima histórica, e as taxas de capitalização (cap rates) dos imóveis (bastante altas), apostamos no investimento em imóveis operacionais (já alugados), adquiridos por preços inferiores ao custo de reposição e financiados a taxas muito baixas, que tem gerado rentabilidades bastante atrativas para os nossos clientes.
Spread de Juros no Mercado de Multifamily
Desde o início de 2022, no entanto, é notória a oscilação dos fundamentos do mercado observados nos últimos dois anos. Os preços das propriedades se elevaram como resposta ao cenário de juros baixos e ao apetite de investidores pelo segmento residencial e, consequentemente, os cap rates do mercado reduziram, fazendo com que os retornos potenciais a serem capturados em ativos operacionais, ou seja, já alugados na data do investimento, diminuíssem.
CONSTRUINDO IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOS ESTADOS UNIDOS PARA ALUGAR (RESIDENTIAL BUILD TO RENT)
Neste mesmo cenário, porém, surgiu uma nova janela oportunística. Desta vez, um passo atrás na cadeia imobiliária, na construção de propriedades residenciais destinadas a aluguel (residential build-to-rent).
Com retornos sobre o custo de construção (yield-on-cost) saudáveis entre 6% e 8%, bastante superiores aos imóveis operacionais, as oportunidades nesta classe e estratégia possuem fortíssimos fundamentos relacionados ao substancial desbalanceamento entre oferta e demanda de imóveis residenciais nos Estados Unidos, o qual deve levar anos para se reestabelecer (Saiba mais). Além disso, as perspectivas de aumento da taxa de juros tendem a dificultar a aquisição de residências, empurrando uma parcela maior da população para o aluguel.
Quando comparados a projetos operacionais, projetos de build-to-rent também se mostram proporcionalmente menos suscetíveis ao impacto negativo do aumento dos juros em sua estrutura de financiamento, já que tradicionalmente o nível de alavancagem é mais baixo e a participação do financiamento na rentabilidade total do investimento é muito menor.
Por outro lado, entendemos que o investimento em propriedades desde a construção implica em riscos adicionais para os investidores quando comparado ao investimento em propriedades operacionais com geração de fluxo de caixa, e por isso, ao traçar a estratégia de investimentos é muito importante contar com mitigadores de risco, que só um operador experiente no mercado de build-to-rent americano pode proporcionar.
Etapas do Desenvolvimento Imobiliário
Como gestores, acreditamos que conhecendo os mercados onde o déficit habitacional é mais forte e adotando-se os mitigadores certos, é possível explorar as oportunidades de Build-to-Rent com excelente relação risco-retorno!
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Autor
Responsável pela área comercial institucional da Ativore Asset Management, gestora de recursos com foco em Private Equity Imobiliário nos Estados Unidos. Anteriormente, ocupou posições de liderança nas áreas comercial e de relacionamento com investidores institucionais em grandes gestoras de recursos no Brasil.
