Ativore Investments

De acordo com o relatório Global Property Compass: Interest Rates in Focus, da Morgan Stanley Research, a pergunta do título deste artigo pode ter diversas respostas (e todas com um pouco de realidade e ficção), conforme abaixo.

Resposta 1 – Os ativos imobiliários se valorizam, pois o aumento de juros, normalmente, segue com melhora na economia.

Resposta 2 – Os ativos imobiliários se desvalorizam, uma vez que o aumento de taxas reduz o valor presente dos fluxos de caixa futuros.

Resposta 3 – Depende. Não há um padrão claro, haja vista que a correlação varia de um país para outro.

Resposta 4 – Nada muda. A avaliação dos REITs (real estate investment trusts – fundos de investimento imobiliário no mercado norte-americano) segue a oferta e a demanda.

O pensamento convencional sugere que a elevação das taxas de juros pode causar problemas na avaliação do mercado imobiliário. Historicamente, a correlação entre avaliação desse mercado e taxas de juros tem sido relativamente baixa. Se essa correlação é positiva ou negativa, depende de um cenário econômico mais amplo. Porém vale lembrar que as taxas de juros são apenas um dos muitos fatores que influenciam essa avaliação e, embora venham trazer um pouco de complexidade a esse tipo de ativo, também abrem novas portas aos investidores que entendem as nuances de cada mercado.

Para entender melhor a relação (ou sua ausência) entre taxas de juros e mercado imobiliário, a equipe da Morgan Stanley analisou a performance dos REITs norte-americanos durante seis ciclos de elevação de taxas, desde os anos 1970. O resultado: os REITs dos EUA obtiveram desempenho superior em três dos últimos seis períodos de juros crescentes.

O ciclo de 2004 a 2006 foi o mais relevante para o mercado norte-americano. Assim como hoje, fortes fundamentos – entre eles, oferta e demanda balanceadas – caracterizaram esse ciclo. Com aumento gradual de juros, crédito disponível e excesso de poupança, o dinheiro chegou ao mercado. Durante esse período, os REITs superaram o índice Standard & Poors 500 em 40 pontos percentuais.

Nem sempre, porém, os investidores devem esperar os mesmos resultados. Há uma década, os REITs estavam começando a ganhar mais aceitação como uma classe de ativos. E o mercado imobiliário está, desde então, abrangendo mais investidores. Embora o índice RMZ (importante acompanhar o desempenho dos REITs norte-americanos) esteja baixo neste ano, sua trajetória no longo prazo é boa: mais de 270% desde 2009.

As crescentes taxas não representam um grande problema para ativos imobiliários. Para o analista-chefe do relatório da Morgan Stanley Research, Haendel St. Juste, “a seletividade é a chave”.

Investidores do mercado imobiliário norte-americano devem também ser bem exigentes sobre a localidade. Aqui na Ativore, de acordo com fatores socioeconômicos, demanda por habitação e preço, avaliamos que, atualmente, os melhores mercados para investimento no nicho de imóveis para renda são Texas (principalmente multi-family properties na região metropolitana de Dallas), Geórgia (com destaque para single-family houses em Atlanta) e Flórida (em especial imóveis para temporada em Orlando).

Mais que qualquer outro ativo, o imobiliário se comporta de jeito diferente em cada país.

Na Inglaterra, a alta nas taxas de juros tem, historicamente, correspondido com alta performance nos ativos imobiliários. Na Austrália, onde espera-se aumento dos títulos públicos de 10 anos, a elevação das taxas pode ir contra investidores do mercado imobiliário.

Performances superiores vêm sendo obtidas na Índia, durante períodos recentes de altas taxas, por causa da inflação. Os juros parecem que vão declinar no próximo ano e isso favorece o mercado imobiliário. Construtoras têm a oportunidade de refinanciar suas dívidas, pode crescer a tendência de longo prazo de urbanização e, com aumento de salários e expansão empresarial, é gerada mais demanda para habitação.

O mesmo não pode ser dito sobre a China, onde qualquer benefício proveniente da redução de taxas (foram cinco reduções desde novembro de 2014) pode ser anulado por políticas demográficas menos favoráveis. Junto com uma taxa de urbanização mais lenta do que no passado, espera-se que a demanda diminua na próxima década.

Artigo adaptado de http://www.morganstanley.com/ideas/global-real-estate-outlook-as-rates-diverge