O impacto da alta nas taxas de juros sobre o investimento em imóveis multifamiliares para a renda nos EUA

Ativore Global Investments - 16 de janeiro de 2019

Por Carlos Vaz*

O aumento nas taxas de juros praticadas nos Estados Unidos está novamente na mira de analistas de mercado, levando a preocupações sobre seu eventual impacto na economia norte-americana.

Independentemente do momento, é preciso considerar todos os fatores relevantes ao examinar a economia norte-americana, buscando sempre mais de uma fonte. Aqui, vale o velho ditado: confie, mas verifique (trust, but verify).

Ao observar a economia norte-americana, alguns fatores são muitos relevantes:

  • O Índice de Confiança do Consumidor (Consumer Confidence Index) para agosto de 2018 foi um dos mais altos dos últimos 18 anos, quase tão elevado quanto o de agosto de 2000¹;
  • O crescimento da massa salarial em junho de 2018 foi de 2,9%, o mais alto desde 2008²;
  • A atual taxa de desemprego nos EUA é a mais baixa desde 2001. Considerando-se também o crescimento dos salários em agosto de 2018, o aumento anual da renda per capita foi o mais acentuado desde 2009³.

Pesquisa realizada em maio deste ano pela Federação Nacional de Empreendimentos Independentes (National Federation of Independent Business) trouxe três conclusões significativas: as previsões para expansão econômica são as mais otimistas de todos os tempos, os lucros das empresas estão em seu patamar mais alto desde 1995 e as perspectivas de aumento nos preços dos bens são as mais altas desde 2008.

Com todo esse crescimento da economia norte-americana, o aumento dos juros é algo saudável para obter um contrabalanço monetário e evitar um superaquecimento econômico, visto que não se quer criar uma economia fictícia que cresça baseada em juros baixos. Porém é importante avaliar no detalhe o que irá acontecer com os imóveis multifamiliares para renda nesse cenário. Ou seja, será que os prédios residenciais sustentarão a geração de receita operacional a partir do primeiro mês? Quais são as oportunidades e riscos em investimentos multifamiliares para renda em uma economia com juros mais altos?

Para responder os pontos acima, é preciso entender primeiramente as tendências demográficas entre os baby boomers (geração dos nascidos entre 1946 e 1964) e millennials (de 1981 a 1997), e o momento atual do mercado imobiliário norte-americano.

Os millennials são a maior geração da história dos EUA, com mais de 75 milhões de indivíduos, e possuem características particulares de comportamento em relação às gerações anteriores. Eles são menos propensos a ter a casa própria, preferem ter maior grau de mobilidade (se mudar para outras cidades ou encontrar novos empregos) e estão demorando mais para casar e ter filhos. Aliado a isso, o empréstimo estudantil (student loan) alcançou o patamar de US$ 1,5 trilhão, o maior valor da história, indicando o alto grau de endividamento dessa geração.

Eles não têm perfil de poupadores e, portanto, não costumam ter o montante necessário para dar entrada na compra de um imóvel, o que é agravado pelo fato de que existem cada vez menos casas baratas (acessíveis) para compra. Por essas e outras, os millennials preferem alugar a comprar a moradia própria.

Já a situação dos baby boomers é diferente. Eles têm uma renda inelástica (que não acompanha os custos de vida), os gastos relacionados à saúde crescem constantemente, eles estão entre as gerações demográficas com o maior índice de falência (um aumento de 204% de 1991 a 2016)4 e, atualmente, 42% deles não têm nenhum dinheiro guardado na poupança5.

Algo importante para ressaltar é que um aumento de apenas 0,25% na taxa de juros compromete em 3% a capacidade de compra de uma casa. Ou seja, se os juros aumentassem em 1%, o comprador teria que reduzir o financiamento em 12%, tendo que desembolsar um montante de entrada maior para comprar o mesmo imóvel. Esse é mais um ponto que torna o aluguel a melhor opção para muitas pessoas nesse momento6.

Outro fator interessante: de acordo com uma pesquisa feita pela Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), 78% dos norte-americanos acreditam que alugar seja uma opção mais econômica do que a compra da casa própria, tendo aumentado também a porcentagem de pessoas que dizem não querer comprar uma casa.

Outra pesquisa, da Associação Nacional de Apartamentos nos EUA (National Apartment Association – NAA), relata que existe uma demanda de 4,6 milhões de apartamentos, até 2030, apenas para atender à demanda projetada7.

Entretanto o grande dilema é que as propriedades novas estão cada vez mais caras, pois os custos de materiais de construção, terreno e mão de obra estão altos. Adicionalmente, muitas cidades estão revendo seus códigos de construção para terem mais controle sobre o que permitem ou não construir, algo que também aumenta o custo final das moradias. Tais fatores culminam em uma crise gerada pela falta de moradias acessíveis à população, sejam casas, sejam apartamentos8.

Com todos esses fatores apresentados, e apesar de os juros estarem aumentando, a demanda por moradia continua muito forte e tende a crescer. Entretanto o custo dessa moradia será cada vez mais o problema central nas decisões a serem tomadas.

Assim, o que acontecerá com imóveis multifamiliares para renda? Ainda será possível encontrá-los? Sim, eles estarão sempre disponíveis e a demanda por eles também aumentará. Compete às companhias especializadas desenvolverem processos para encontrar as melhores propriedades.

Na CONTI, adquirimos propriedades financiadas com juros fixos de 10 anos, mesmo com mudanças de mercado.  O mais importante para o investidor é verificar a cultura da empresa especializada na aquisição e gestão desse tipo de propriedade. Como eles interpretam oportunidades e riscos? Quais seus processos e metas? Qual é o histórico de negócios? Como é a execução diária das atividades?

Nesse ponto, Peter Drucker, o grande guru na área de gerenciamento empresarial, disse bem: “Cultura come estratégia no café da manhã”.

 

*Carlos Vaz é sócio-fundador da CONTI Organization

 

Referências

1The Conference Board
2Federal Reserve Bank of St. Louis
3Reuters
4Consumer Bankruptcy Project
5Federal Reserve’s Survey of Consumer Finances
6Magnify Money, using data sourced from Federal Reserve
7National Apartment Association
8The Wall Street Journal, March 2018 – The Next Housing Crisis: A Historic Shortage of New Homes

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