O RJ Palano é o Diretor de Aquisições da Ativore, e está diretamente envolvido na seleção, compra e reabilitação de todos os imóveis que trazemos para a nossa carteira. Ele é um investidor imobiliário, com mais de 30 anos de mercado, tendo investido em 12 estados, mais de 50 cidades e efetuado mais de 3000 transações imobiliárias, estando portanto bem qualificado para falar sobre o mercado mobiliário Americano. O artigo a seguir apresenta a visão do RJ Palano sobre as perspectivas do mercado para 2014.
Condições atuais de mercado e perspectivas futuras
A chave para valorização de uma carteira de imóveis é posicionar-se em uma região em que haja criação de empregos e crescimento demográfico. Há diferentes regiões com estas características atualmente nos EUA, observa-se, ao longo dos últimos oito anos, forte migração interna da região norte para a região sul, em busca de melhor clima, melhor qualidade de vida, empregos e menor custo de vida.
Neste contexto, adquirimos e vendemos imóveis na região metropolitana de Atlanta. Entendemos bem a dinâmica do mercado local, sabemos em que bairros vale a pena investir, e acreditamos firmemente que, esta é, atualmente, uma das mais promissoras regiões do país para se criar uma carteira de imóveis. Os dois artigos a seguir suportam a nossa visão:
- Principais destinos para migração nos EUA: Atlanta é o destino numero 1 de migração nos EUA:http://finance.yahoo.com/news/top-10-moving-destinations-in-the-u-s–171704356.html
- O forte crescimento do emprego na Georgia: com mais de 1 milhão de novos habitantes previstos para os próximos 7 anos, veremos uma forte pressão sobre a oferta atual de imóveis neste mercado: http://www.myajc.com/news/business/a-good-year-for-job-growth-a-bad-one-for-some-jobs/nczR7/
A quantidade de propriedades disponíveis para os investidores na área metropolitana de Atlanta continua diminuindo, devido à forte atuação de grandes fundos de investimento, que estão adquirindo um alto número de imóveis. Fundos como o Blackstone e Colónia têm comprado imóveis da nossa empresa. Estamos operando também com outro grande Equity Fund na construção de novas residências.
Nós continuamos a adquirir entre 10 e 20 casas por mês, contudo, os preços vêm constantemente subindo, e acreditamos que esta tendência continuará para os próximos anos.
O dólar está se valorizando contra outras moedas, e este pode ser o melhor momento para os nossos investidores internacionais comprarem mais imóveis. É difícil prever a evolução do câmbio, porém o mais importante é que você estará construindo seu patrimônio com ativos reais e em moeda segura. Os EUA ainda são a economia mais segura do mundo e isto não irá mudar tão cedo.
Quem investe no mercado de ações, percebe que os dividendos são irrelevantes, face ao valor do investimento inicial, limitando os ganhos à valorização (ou desvalorização) do papel.
Não é essa nossa visão de investimento pessoal, focamos sempre no fluxo de caixa líquido, crescimento futuro e acima de tudo, segurança. É assim que escolhemos cautelosamente nosso portfólio. Nosso foco é tornar o rendimento mensal de aluguel de nossos clientes mais relevante que seu salário mensal, fazendo o dinheiro trabalhar para o cliente, e não o contrário.
A administração dos nossos imóveis
A gestão contínua da propriedade é uma das peças mais importantes para a rentabilização de uma carteira de investimentos imobiliária. Nós trabalhamos constantemente no aprimoramento de nossos serviços, para garantir a melhor proteção possível do patrimônio dos nossos investidores. Nossa meta é sempre dar o mínimo de trabalho possível para nossos clientes.
Plano de proteção ao proprietário
No ano passado criamos um plano de proteção ao proprietário que tem agregado um enorme valor para os nossos investidores. Este pacote inclui:
- Três (3) inspeções anuais com fotografias do imóvel e um relatório sobre o inquilino;
- Negociação anual dos impostos sobre a propriedade com o município, para garantir que os investidores paguem o mínimo possível de imposto sobre propriedade;
- Controle de Pragas – formigas e cupins podem trazer vários danos ao imóvel;
- Verificação dos sistemas mecânicos – inclui a mudança de filtros de condicionadores de ar, baterias dos detectores de fumaça e exame da canalização de cozinhas e banheiros;
- Garantia de Despejo – Se houver necessidade de despejar um inquilino (que na Geórgia é um processo extremamente rápido – entre 2 a 3 semanas), você não incorre em qualquer custo;
- Apólice de seguro mestre, o que irá poupar de US$75 a US$125 por ano e nossa cobertura é excelente.
Manutenção dos imóveis
Em um esforço para minimizar problemas com inquilinos, a empresa de administração imobiliária possui equipes de reabilitação à disposição, e garante solucionar qualquer problema que ocorra no seu imóvel no espaço máximo de 7 dias. Por acordo prévio, eles não podem incluir qualquer margem de lucro sobre o valor de custo destas reabilitações, mantendo os custos sempre baixo para nossos clientes.
Esta é maneira que encontramos de proteger as propriedades, oferecendo um serviço 5 estrelas e com o mínimo de esforço do proprietário. O Plano de Proteção ao Proprietário e a Política de mark-up zero sobre despesas de manutenção é inovador no mundo da Administração de imóveis nos EUA.
RJ Palano
