O Cenário de Alta da Inflação Americana, Global e no Brasil
A economia global, após ter passado pelo ápice da pandemia e ter apresentado sinais de retomada, se encontra em um momento de forte incerteza novamente. A principal fonte de preocupação do momento é a inflação, que atinge não só economias mais frágeis como também economias maduras e normalmente mais estáveis.
Se, inicialmente, se pensava que a inflação era um fenômeno passageiro, fruto das agressivas políticas de estímulo dos governos frente à pandemia, atualmente, já é quase unânime a visão de que esse é um fenômeno mais persistente, causado pelo aumento no preço das commodities – especialmente energia – e pela desorganização de diversas cadeias de suprimento globais.
Na zona do euro, a inflação anual, medida entre abril de 2021 e maio de 2022, atingiu 8,1%, incluindo países estáveis, como a Alemanha, que teve inflação de 7,9% nesse período. Esse, porém, é um fenômeno global, como se pode observar na figura a seguir.
Já nos EUA, o CPI (Consumer Price Index) apresentou crescimento de 8,6%, de abril de 2021 a maio de 2022, o que se configura como a maior taxa nos últimos 40 anos, como pode se perceber pelo gráfico a seguir.
CPI acumulado em 12 meses desde 1982
Se nos países desenvolvidos a inflação assusta, no Brasil, o cenário não é nada animador. De abril de 2021 a maio de 2022 a inflação atingiu 11,6%. A diferença é que, aqui, a despeito dos esforços do Banco Central, o compromisso do governo em trazer a inflação para o centro da meta parece bem menos evidente.
Além disso, 2022 é um ano de eleição e nenhum dos dois candidatos à frente nas pesquisas é particularmente adepto à austeridade fiscal. Nos discursos de ambos, não faltam referências à concessão de reajustes para servidores, isenções de impostos e aumentos de despesas, em geral, com propostas diretas, inclusive, de fim do teto de gastos.
Assim, se a situação global é de incerteza, no Brasil, a situação é ainda pior, com um combate menos rígido ao aumento de preços, por parte do governo, e a inflação inercial voltando a preocupar os economistas.
Investimento Imobiliário como Proteção à Inflação Americana
Como tentativa de conter o aumento nos preços, os bancos centrais de todo o mundo vêm subindo as taxas básicas de juros, o que tende a depreciar os preços dos ativos de forma generalizada, fenômeno percebido fortemente nos mercados acionários e de criptoativos, por exemplo. Outros ativos, como imóveis, tendem a estar, comparativamente mais bem posicionados já que, na maioria dos casos, para imóveis adquiridos com o objetivo de alugar, há uma boa capacidade de repasse da inflação aos inquilinos. Particularmente nos EUA, o efeito líquido da inflação sobre os preços dos imóveis residenciais, no longo prazo, tende a ser positivo, já que existe uma insuficiência estrutural de oferta de residências que, combinada com o aumento da inflação, tende a impactar positivamente os aluguéis. Este fator combinado com o aumento dos custos de construção deve manter sob pressão o preço dos imóveis (o que não significa que, a curto prazo, e em caso de forte desaceleração econômica, o preço desses imóveis não possa sofrer o impacto do aumento das taxas de juros).
Em um artigo no Valor Econômico, em março deste ano, Pedro Barreto, Chief Strategist da Ativore, aborda a estratégia adotada pela empresa para proteção patrimonial contra a inflação, via investimento em Private Equity Imobiliário nos EUA (link). Um dos pontos-chave desta estratégia é a capacidade dos imóveis de ajustarem suas receitas em um ritmo similar à inflação.
Nesse sentido, apesar de todos os tipos de imóveis conseguirem algum nível de proteção contra a inflação, algumas classes conseguem repassar mais rapidamente o aumento de custos do que outras, garantindo que seus retornos reais não sejam corroídos pela alta dos preços. Esta facilidade está vinculada, principalmente, a características de cada segmento do mercado imobiliário, que fazem com que os contratos de locação sejam mais curtos ou mais longos. Assim, quanto mais curtos os contratos, maior tende a ser a facilidade para ajustarem-se à inflação. A seguir, é dada uma breve explicação de como cada tipo de ativo se posiciona nesse espectro.
- Hotéis são os ativos que conseguem repassar a alta inflacionária de forma mais rápida, podendo reajustar diariamente o preço de suas diárias e de serviços vinculados (alimentação, bebidas e outras amenidades, como spa) conforme o aumento dos custos.
- Galpões de Self Storage vem logo em seguida, com contratos mensais com seus locatários.
- Os imóveis de Multifamily e Senior Housing vêm na sequência, com contratos de três meses a um ano, em média.
- As propriedades de Retail normalmente possuem contratos com mais de dois anos de duração. Nestes casos, podem estar previstas cláusulas de reajustes anuais dos aluguéis seguindo a inflação americana, o que precisa ser investigado antes de um investimento.
- Os imóveis do setor de Office também possuem contratos mais longos (em geral, cinco anos ou mais) com possibilidade de reajustes contratuais, mas com um maior poder de barganha dos inquilinos, para compensar vínculos mais duradouros.
- Por fim, estão os ativos da classe Industrial. Estes imóveis geralmente necessitam de obras mais pesadas para acomodar um novo inquilino e fazem parte de uma rede de distribuição, de maneira que os contratos tendem a ser mais longos, com dez anos de duração ou mais. Assim, reajustes podem ser menos frequentes e é preciso analisar caso a caso a capacidade de reajuste.
Facilidade de Repasse Não Descarta a Necessidade de Análise Robusta
Apesar da facilidade de repasse de preços ser um componente importante para proteção patrimonial, é possível encontrar oportunidades de investimento com hedge à inflação em todos os tipos de ativo citados anteriormente.
Por exemplo, em um imóvel industrial em uma região muito desejada, podem existir cláusulas contratuais de reajustes de aluguel indexados à inflação, com uma empresa multinacional como principal inquilino. Isto pode tornar esse ativo mais seguro para investimento do que um hotel voltado para o público corporativo em um mercado terciário. Neste caso, por mais que hotéis possam reajustar suas receitas diariamente, no momento atual de mercado, pode ser preferível uma receita reajustada anualmente com um alto grau de confiabilidade vis-à-vis diárias de hotéis que podem, inclusive, ter que ser reduzidas para atrair demanda.
Assim, é fundamental sempre entender, além da capacidade de repasse de preços pelo lado da oferta, se existe uma demanda perene para tais ativos, algo que varia caso a caso. Um dos problemas trazidos pela instabilidade econômica é justamente que alguns consumidores podem reduzir o uso de algum bem ou serviço ou simplesmente não honrar com seus compromissos.
Conclusão
A conclusão é que, em momentos de alta inflação global, economias mais maduras, em que o compromisso com a estabilidade de preços é mais forte, tendem a se comportar melhor do que economias mais frágeis, que tendem a ter governos menos austeros.
Outro ponto importante é que, apesar de o aumento de juros impactar negativamente os preços dos ativos, em geral, algumas classes sofrem mais do que outras. Nesse sentido, ativos imobiliários tendem a sofrer menos do que outras classes, em função da sua capacidade de reajustar aluguéis em passo similar ao aumento de preços da economia.
Por fim, é fundamental que o investidor faça uma análise cuidadosa, buscando entender todos os aspectos de cada ativo, especialmente sua capacidade de atuar como hedge inflacionário. Em momentos de maior incerteza se torna ainda mais relevante realizar uma diligência profunda em cada investimento, levando em consideração todas suas particularidades.
FALE COM UM SÓCIO DE INVESTIMENTOS
Agende uma reunião para entender como investir com segurança em ativos imobiliários nos EUA com geração de renda em dólar.
Ativore Private Investments
Monte uma carteira diversificada e personalizada de ativos imobiliários privados de qualidade institucional nos EUA, via investimento direto, coparticipação em propriedades alugadas e dívida privada lastreada em imóveis, para geração de renda em dólar e construção de riqueza.
Somos pioneiros ao combinar a tecnologia de uma plataforma de investimentos alternativos no exterior para investidores de alta renda, com a conveniência do gerenciamento centralizado das suas obrigações fiscais, legais e sucessórias.
Autor
Gerente de investimentos imobiliários e associado da Ativore. Responsável pela prospecção e análise de novas oportunidades de investimento para alocação de capital. Anteriormente trabalhou na tesouraria de empresas de referência em seus ramos de atuação. É economista pela UFRJ, com parte da graduação cursada no King’s College London.
Analista responsável pela análise de oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Possui experiência em grandes empresas de corretagem imobiliária e de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil. Formou-se em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP.
