Recentemente a PIMCO (Pacific Investment Management), uma das maiores gestoras de renda fixa global, com 50 anos de atuação e cerca de 1,92 trilhão de dólares em ativos sob gestão, identificou 5 tendências macroeconômicas que irão impactar profundamente os mercados globais ao longo dos próximos anos.

Descrevemos neste artigo como essas macrotendências devem afetar o mercado imobiliário privado nos EUA e as oportunidades de investimento que surgem neste contexto historicamente atípico.

Juros baixos

A primeira previsão é de que os juros devem se manter baixos por muito tempo de forma global. Esse fator, primeiramente, reforça para brasileiros a vantagem de internacionalizar parte do patrimônio. A taxa de juros paga pelo Tesouro Direto no Brasil, que fechou setembro no negativo pela primeira vez em 18 anos, já não embute um prêmio de risco suficiente para  compensar o chamado risco Brasil.

Nos EUA, as taxas de juros excepcionalmente baixas oferecem uma oportunidade rara de alavancar fortemente a rentabilidade  de investimentos em imóveis, tendo em conta que a taxa de capitalização média de imóveis comerciais de 6,13% (rendimento médio de aluguel dividido pelo valor do investimento) tem excedido o Tesouro Americano de 10 anos em 560 pontos-base, um dos spreads mais amplos da história. 

Em outras palavras, a redução das taxas de juros ainda não resultou no aumento nos  preços dos imóveis (como seria de se esperar numa economia normal), pelo que a  aquisição de imóveis financiados a taxas de juros extremamente baixas tendem a  gerar fluxos de caixa mais fortes a curto prazo, e de valorização do ativo, quando a economia se normalizar.

Menor globalização

Após a experiência da pandemia, ficou clara a interdependência entre países nas cadeias globais de produção. Em um horizonte próximo, a aposta é que indústrias locais serão favorecidas, fortalecendo economias regionais e consequentemente o setor de imóveis industriais dos EUA, que haviam sido substituídos por suas contrapartes chinesas, devido ao custo mais baixo. Esse fator deve gerar oportunidades de investimento em classes de ativos como industriais, galpões e self storage, além de criação de empregos que afetam indiretamente as rentabilidades de varejo e de imóveis residenciais multifamiliares.

Inflação crescente

Com a substituição das importações da China e as fortes políticas expansionistas adotadas pelos EUA na sequência da pandemia, os preços dos insumos deverão subir, gerando um aumento da inflação que deverá se refletir nos aumentos dos aluguéis. Este fato terá um impacto positivo no fluxo de caixa para os investidores, e consequentemente nos preços dos imóveis a longo prazo. Como o imóvel é um ativo real, ele tende a atuar como um hedge contra a inflação, protegendo o patrimônio do investidor.

Aumento da poupança

Devido às baixas taxas de juros baixas previstas para um período longo e retornos financeiros mais baixos em investimentos tradicionais, as pessoas físicas são forçadas a reduzir o consumo, pois os retornos já não são mais suficientes para complementar a sua renda na aposentadoria.

Uma redução no consumo pode impactar de maneira negativa alguns setores como hotéis e varejo de luxo, mas o mercado imobiliário conta com alguns setores de primeira necessidade e menos impactados por um esfriamento do consumo, o que foi comprovado na quarentena, como os gastos com imóveis residenciais e alimentação, que move desde imóveis de logística de distribuição a comércios centrados em supermercados.

Necessidade de políticas fiscais expansionistas

Finalmente, para evitar uma nova depressão econômica, será necessário adotar políticas fiscais e monetárias expansionistas nos EUA. Políticas anticíclicas em momentos de recessão tendem a favorecer o setor imobiliário residencial ao priorizar auxílios às necessidades mais básicas da população, entre os quais o de moradia. 

Adicionalmente estas políticas retroalimentam algumas das tendências descritas acima, como os juros baixos e a inflação crescente.

Conclusão

A “fuga para a segurança” de investidores globais para setor imobiliário está fartamente documentada, sendo alicerçada no receio de que alguns dos fatores expostos acima, entre os quais a adoção de políticas fortemente expansionistas adotadas pela maioria das economias na sequência da pandemia, atuem para corroer o valor real dos seus ativos a longo prazo.

A combinação de juros baixos com um potencial aumento da inflação deverá beneficiar estratégias de investimento lastreadas em ativos reais que tenham geração de fluxo de caixa e atuem como hedge contra a inflação. Além disso, os imóveis nos EUA beneficiam-se atualmente de um spread historicamente alto entre as taxas de juros e a rentabilidade do aluguel, gerando uma oportunidade de alavancagem da rentabilidade desta classe de ativos que deve acabar assim que o mercado se normalizar.  

A tese de investimentos da Ativore nos EUA, baseada na formação de carteiras de participações em fundos imobiliários privados, com geração de fluxo de caixa e diversificada por classe de ativos e por região, mostrou forte resiliência à crise do COVID-19 tendo atuado para alinhar as carteiras de investimento de nossos clientes a favor das tendências macroeconômicas globais. Para saber mais como as carteiras consolidadas dos nossos clientes se comportaram desde 2013 e durante o período da pandemia (1º semestre de 2020), acesse nosso artigo de setembro.

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Autores

Pedro Barreto

• Chairman e sócio-fundador da Ativore Global Investments, holding de um grupo de empresas especializadas em investimentos alternativos no exterior para investidores de alta renda.
• Sócio e Diretor de Risco da Ativore Asset, gestora brasileira especializada em fundos imobiliários nos EUA.
• Desde 1995 investindo em ativos imobiliários em seis (6) países, é hoje referência em estratégias sofisticadas de investimentos imobiliários via Private Equity e Dívida Privada, com foco nos EUA.
• Participou em operações de investimentos de private equity imobiliário com valor superior a 4 bilhões de dólares em mais de 30 estados nos EUA, gerando rentabilidades superiores a 13% aa em dólares.
• Anteriormente atuou por cerca de 20 anos como sócio executivo e/ou CEO da Arthur Andersen, Deloitte e KPMG em 4 países.
• MBA – Master in Business and Administration pela Warwick University (Grã-Bretanha) e Economista pela Universidade Católica de Petrópolis (Brasil).

Luiz Gomes

• Head da área de Produtos da Ativore, formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
• Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
• Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.

Paulo Camargo

• Analista de originação e acompanhamento de produtos e associado da Ativore, sendo economista pela UFRJ, com parte cursado no Kings College London.
• Responsável pela prospecção de novas oportunidades de investimento para alocação de capital e acompanhamento dos produtos em carteira.
• Anteriormente esteve na tesouraria do Grupo Trigo e na área de recuperação de crédito da Saphyr Shopping Centers, ambas holdings de referência em seus ramos de atuação.

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