Multifamily properties, como veículo de investimento, é uma gigantesca classe de ativos nos EUA, mas praticamente inexistente no Brasil. Para se ter uma ideia do tamanho desse mercado, as transações desse tipo de propriedade atingiram o volume recorde de 150,3 bilhões de dólares em 2016. Dados da Real Capital Analytics mostram que, por dois anos consecutivos, as transações de multifamily properties nos EUA superaram os negócios de prédios de escritórios, tradicionalmente os campeões entre os ativos imobiliários comerciais. O gráfico mostra a evolução do volume de transações somente em propriedades multifamily desde 2003.
Volume de Investimento em Multifamily Properties
Mas o que é exatamente uma multifamily property?
A propriedade multifamily (ou multifamília) é, tipicamente, um complexo de apartamentos ou casas onde todas as unidades estão sob uma só escritura e são legalmente tratadas como um imóvel único. A propriedade pode pertencer a um único indivíduo ou uma empresa e, por isso, seu controle é centralizado. Ou seja, todos os moradores do complexo são apenas inquilinos.
Como o controle em uma multifamily property é centralizado, toda a operação de locação pode ser tocada como um negócio profissional, tornando esse mercado muito mais adequado à captação de investidores.
Enquanto em um edifício “normal”, em formato de condomínio, todas as decisões precisam ser tomadas em conjunto, em reuniões de proprietários, em uma multifamily, o proprietário, que detém o controle integral, toma todas as decisões de forma ágil, planejada e para a totalidade do edifício, ganhando em velocidade e escala.
No Brasil, o modelo de negócio mais semelhante é a administração de shopping centers, que é altamente profissionalizado e capitalizado com dinheiro de investidores. A grande diferença é que, enquanto nos shoppings o objeto da locação é uma loja, na multifamily é uma residência.
A estrutura desse tipo de negócio é bastante interessante e apresenta diversas vantagens. Em termos de resultado, é um negócio bastante seguro e com retornos anuais líquidos em cash que variam de 7% a 11%. Essas taxas não consideram a valorização da propriedade, que, após reformas e sucessivas melhorias operacionais, chega frequentemente a 30% ou mais, em um período de cinco anos. Considerando o retorno total – aluguéis e valorização ativa da propriedade –, é comum esse tipo de negócio gerar retornos anuais médios de 11% a 20% após cinco anos.
Vantagens operacionais
Controle integral
Exemplo: reformas de áreas comuns não precisam de aprovação do conjunto de proprietários nem dependem da capacidade financeira individual. São criados fundos específicos de reserva para a realização das obras, que são previamente planejadas.
Racionalidade de negócio
Exemplo: reformas nas unidades são feitas de modo racional, levando-se em conta, além do gosto do inquilino médio, o quanto podem trazer de retorno em forma de aluguéis mais elevados. Caso a reforma custe mais do que se espera de retorno em aluguéis, simplesmente não é realizada.
Economias de escala
Exemplo: se os armários das cozinhas vão ser trocados, o operador negocia a compra e a troca de centenas de kits de armários e não um a um.
Operação profissional
A propriedade fica sob a estrutura de uma empresa na forma de Sociedade de Propósito Específico (SPV – Special Purpose Vehicle). Assim, a operação é similar àquela de uma empresa, com receitas, despesas, orçamentos, contabilidade, métricas de gestão etc. Além disso, como há escala, tudo pode ser processualizado: cobranças, pagamentos, comunicações etc.
Marketing e comunicações
Geralmente, há um website exclusivo para o imóvel onde qualquer pessoa pode acessar as informações básicas das unidades, amenidades, valor dos aluguéis e condições de locação. Também é comum haver um login para inquilinos, que dá acesso a uma seção onde a burocracia e as comunicações são centralizadas.
Vantagens financeiras
Acesso a financiamento barato
Por se tratar de um imóvel comercial, profissionalmente administrado e organizado como uma empresa, quase a totalidade de aquisições de propriedades multifamily envolve financiamento bancário a juros bastante convidativos (entre 4% e 5% aa), o que permite alavancagem financeira e maior retorno aos investidores. Geralmente, 70% do valor de aquisição é financiado.
Benefícios tributários
Como as aquisições são financiadas, há pagamento de juros. Por outro lado, tal pagamento pode ser abatido da base do imposto de renda. Outra vantagem é que o fisco norte-americano aceita a depreciação desses imóveis como custo fiscal. Tal custo nocional reduz substancialmente (muitas vezes, elimina) o custo fiscal desses rendimentos. Por fim, o pagamento de impostos relativos a ganhos de capital obtidos na venda de um imóvel pode ser diferido continuamente, se o investidor reinvestir o dinheiro em imóveis.
Vantagens da natureza do negócio
Estabilidade do segmento residencial
Por se tratar de uma propriedade comercial voltada ao aluguel residencial, há muita estabilidade no fluxo de caixa. Primeiramente, moradia é um item de primeira necessidade. Além disso, os moradores tendem a criar raízes na região: emprego, escola dos filhos, vínculos sociais etc., fazendo com que a tendência seja de uma preferência pela estabilidade, por se manter na região.
Baixo risco de vacância
Como a receita se origina de dezenas ou centenas de inquilinos, não há o risco de uma alta vacância ocorrer de uma hora para outra, com a saída de um grande inquilino. A troca de inquilinos é monitorada e feita mensalmente, em pequenas porções. Os contratos de locação normalmente têm de um a três anos de duração e a ocupação normal desse tipo de propriedade gira entre 90% e 100%.
As desvantagens
Como em qualquer negócio, algumas das desvantagens do investimento em multifamily properties nada mais são do que a contrapartida pelas vantagens.
A primeira desvantagem é que, por serem propriedades mais estáveis e seguras, geralmente apresentam retornos esperados inferiores a outros segmentos do mercado imobiliário, como hotéis e shoppings. Outra desvantagem é que são negócios operacionalmente intensivos, ou seja, a diferença entre um excelente negócio e um ruim pode ser a capacidade de gestão do operador no nível da propriedade.
Outra questão importante é que, por serem propriedades mais caras (tipicamente de 15 a 50 milhões de dólares), só podem ser adquiridas por grandes investidores ou pools/sindicatos de investidores, o que é até bastante comum. O valor mais alto também impacta a liquidez. Ao contrário da aquisição de casas avulsas, a multifamily só pode ser negociada inteiramente, o que limita os potenciais compradores. Se o investidor investe em pool, o mais comum é que, caso seja necessário se desfazer do investimento, o operador ou algum outro investidor adquira a participação. Em ambos os casos, a liquidez é menor.
Na Ativore, trabalhamos com operadores especializados em multifamily properties em diversos estados norte-americanos. De forma geral, por causa da estabilidade, é um investimento aconselhável para aqueles investidores que estão começando o processo de internacionalização de investimentos ou que sejam mais avessos a risco. Uma vez tendo selecionado o operador e a propriedade criteriosamente, o processo de investimento é relativamente simples. É, sem dúvida, um mercado maduro e bastante profissionalizado.
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Autor
Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.
