Investir com segurança em imóveis em Orlando

Pedro Barreto - 19 de agosto de 2014

O aluguel residencial para turismo

A Florida recebeu 95 milhões de turistas em 2013 dos quais 59 milhões tiveram como destino a cidade de Orlando (o Brasil tem 198 milhões de habitantes). Isto representou um crescimento de cerca de 30% em relação a 2009.

O aluguel residencial para aluguel de turismo (períodos de 1 dia a 7 meses) é comum em Orlando. O investidor normalmente procura um bom imóvel que possa ser utilizado eventualmente para fins pessoais e alugado nos períodos livres com o objetivo de minimizar ou pagar os custos operacionais do imóvel.

A hospedagem nestes imóveis, muitas vezes luxuosos, bastante conhecida entre turistas internacionais, recentemente começou a ganhar impulso entre os americanos, em parte devido ao advento de grandes players na indústria como o HomeAway. A combinação do aumento do turismo internacional com a descoberta desta opção por turistas americanos deverá impulsionar este mercado nos próximos anos.

Rentabilidade de aluguel dos imóveis

Deve-se ter cautela quanto às previsões de rentabilidade de aluguel informadas no material de divulgação de corretores, que tendem a ser bastante supervalorizadas e não apresentam detalhadamente como chegaram a esse rendimento. Administradores imobiliários experientes são fontes mais confiáveis de informação de desempenho, pois seus interesses estão alinhados com os do investidor e conhecem bem os empreendimentos locais (desde que não sejam eles mesmos corretores).

A rentabilidade tende a ser inferior à dos imóveis utilizados para aluguel de longo prazo (mais do que 7 meses).  Entre as razões para isso incluem-se:

  • Custos operacionais mais altos devido às associações de bairro (HOA) que normalmente possuem muitas amenidades, elevadas taxas de gestão de inquilinos (pois a rotação é mais alta), custos de água e luz (que são assumidos pelo proprietário), entre outros.
  • Taxas de ocupação dos imóveis: Em alguns condomínios a taxa de ocupação é bem elevada podendo atingir 90% (o que é muito raro).  A experiência aponta para taxas de ocupação médias na ordem de 40% ao ano o que é suficiente para pagar os custos ou gerar uma rentabilidade muito pequena (normalmente inferior a 2% ao ano) ou negativa. Vizinhanças com histórico comprovado de ocupação tendem a oferecer menos riscos ao investidor.

Fatores importantes a considerar antes de investir

É importante fazer uma pesquisa detalhada quanto às credencias do administrador do seu imóvel (que dever ser especializado no aluguel de curto prazo) e desconfie se o administrador for também corretor de imóveis, pois existem conflitos de interesse entre estas duas funções.  Outros fatores a considerar são:

  • Localização do imóvel: proximidade da Disney é essencial. O imóvel deve estar, no máximo, a 15 minutos do parque.
  • Tipos de imóvel: casas independentes com área privativa têm maior demanda do que townhouses ou apartamentos;
  • Numero de quartos: Mínimo de cinco (5) quartos. Normalmente as pessoas viajam em grupo e preferem ficar juntos na mesma casa;
  • Amenidades: Áreas de lazer comuns com bastantes amenidades, incluindo piscinas grandes, campos de golfe, áreas para crianças, são itens muito procurados;
  • Piscina privada: Item essencial. Algumas administradoras chegam a recusar imóveis sem piscina, pois é pré-requisito para a maioria dos turistas neste mercado. De preferência a piscina deve ser protegida por  uma tela, para evitar os mosquitos em determinadas épocas do ano;
  • Mobília: As casas devem vir mobiliadas num excelente padrão.

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