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Na última década, o avanço do mercado de capitais doméstico é notável. O número de investidores na B3, por exemplo, passou de 583 mil, em 2011, para cerca de 4,4 milhões em 2022. Esse movimento, muito impulsionado por atores como a XP, tem acirrado a concorrência entre players e feito crescer as opções de investimento.
Em um mundo mais digitalizado e integrado pela tecnologia, uma evolução natural nessa trajetória é o rompimento de fronteiras nacionais e a busca por acesso, também, às economias e aos mercados de capitais de outros países.
Assim, paulatinamente, mais e mais investidores se dão conta de que ter 100% do patrimônio concentrado no Brasil e denotado em reais não é exatamente uma boa diversificação, seja pelo tamanho diminuto da economia brasileira, seja pela instabilidade política e econômica local. Nesse movimento, os investidores preocupados em preservação de patrimônio tendem, majoritariamente, a buscar opções de investimento em mercados maduros, seguros e com moeda forte como os Estados Unidos e a Europa.
No entanto, uma vez que o investidor vence a barreira do mercado local e parte para o mercado externo, uma das primeiras observações é que, lá fora, a renda fixa tem retornos bem baixos e até negativos em termos reais. Nesse momento, o investidor se depara com uma questão: como investir em mercados maduros sem se expor à volatilidade da bolsa, mas tendo retornos reais interessantes?
Uma das opções, bastante popular nos EUA é o investimento imobiliário. Para se ter uma ideia, segundo o relatório da MSCI, uma conhecida consultoria de informações financeiras, os EUA atingiram US$ 4,1 trilhões em investimentos imobiliários geridos profissionalmente. O Brasil, para efeito de comparação, aparece com US$ 49,5 bilhões, equivalente a 1,2% do tamanho do mercado americano.
Dentro do universo de ativos imobiliários, o mais conhecido do investidor iniciante é o investimento em REITS (Real Estate Investment Trusts), muito parecidos com os FIIs, no Brasil. A questão é que, os REITs, assim como os FII’s, também sofrem com movimentos especulativos e apresentam alguma volatilidade no valor da cota, o que pode ser indesejado por parte de quem busca preservação de patrimônio.
Outra opção bem menos conhecida é o Investimento Imobiliário Privado nos EUA ou Private Equity Real Estate (PERE), especialidade da Ativore Asset e cujas principais características são citadas a seguir.
No investimento imobiliário privado, o investidor adquire cotas de uma empresa que detém um ou mais imóveis, como um Limited Partner (LP, sem responsabilidade pela gestão), enquanto um General Partner (GP), especializado, gere o negócio. Se o ativo é operacional, os aluguéis são distribuídos periodicamente (em geral trimestralmente) enquanto o GP trabalha para valorizar o imóvel, seja através de reformas, da realização de melhorias operacionais ou da troca de inquilinos.
Outra importante característica desse mercado é que existe a possibilidade de negociação entre LP’s e GP’s, o que não acontece em mercados públicos. A negociação pode envolver a redução de taxas, direitos de veto em aquisições e vendas, direitos de venda antecipada, distribuições preferenciais etc. Essas negociações costumam estar vinculadas aos montantes investidos, a um aporte de seed money ou à formação de parcerias de longo prazo.
No investimento em PERE, também é comum que as aquisições sejam alavancadas entre 50% e 80%, a depender do ativo e do momento de mercado, o que ajuda a alavancar retornos.
As principais vantagens e desvantagens desse tipo de investimento, assim como os retornos esperados, são apresentados a seguir:
Baixa volatilidade: por serem investimentos privados, não negociados em bolsa, não sofrem diretamente com movimentos especulativos, mudanças de humor do mercado, movimentações de capital entre classes de ativos ou com a constante reprecificação de ativos a cada nova informação.
Diversificação: por terem baixa correlação com ações e títulos de renda fixa, o investimento em PERE oferece boa capacidade de diversificação para um portfólio. O mesmo não acontece tão fortemente com o investimento imobiliário em mercados públicos (REITs) já que estes tendem a se correlacionar mais fortemente com o mercado acionário.
Ativos tangíveis: o investimento imobiliário tem sua base de valor em um bem tangível, amplamente negociável e considerado uma boa reserva de valor, se bem localizados.
Hedge Inflacionário: por serem ativos reais que fornecem um serviço perene (ex: moradia), tanto aluguéis quanto o valor dos ativos, historicamente, tendem a ser reajustados periodicamente. Além disso, nos EUA e em diversas partes do mundo desenvolvido, os reajustes de aluguéis residenciais têm sido persistentemente maiores do que a inflação.
Benefícios fiscais: a regulação fiscal americana é bastante favorável ao investimento imobiliário privado. Sendo encarado como um negócio, alguns dos benefícios fiscais possíveis são o uso da depreciação para redução da base de tributação, o diferimento de ganhos de capital em caso de reinvestimento e o não pagamento de ganhos de capital no caso de herança.
Fluxo de caixa e apreciação: é comum que o investimento em PERE retorne capital periodicamente (normalmente, a cada trimestre), a partir dos aluguéis recebidos, e também na venda do imóvel, quando o investidor embolsa o principal mais ganhos de capital.
Uso de alavancagem em condições atrativas para aumentar o retorno: nos EUA, é muito comum o uso de crédito barato nos investimentos em PERE. Isso é possível porque o imóvel que está sendo investido serve como garantia do financiamento, retirando boa parte do risco para o emprestador. Normalmente, isso não é possível no investimento em mercados públicos.
Investimento “hands-off”: como investidor limitado, pode-se participar desse mercado com nenhuma responsabilidade pela gestão do ativo, que é feita pelo General Partner, em troca de uma taxa de administração.
Mercados mais imperfeitos: esse fator é tanto uma vantagem como uma desvantagem. A vantagem é que é possível, sim, encontrar mais facilmente oportunidades de investimento mal precificadas, com relações de risco-retorno favoráveis.
Baixa liquidez: sendo um investimento privado, não existem mercados secundários organizados para os ativos, que, geralmente, passam por ciclos de investimento de três a sete anos entre aquisição e venda. Nesse período as oportunidades de saída são mais limitadas.
Mercados mais imperfeitos: são mercados onde há menos transparência e em que a descoberta de preços é mais complexa e custosa. No entanto, diferentemente do Brasil, há bastante informação pública e privada disponível, o que permite decisões bem fundamentadas. Assim, no investimento em PERE, conhecimento, informação, experiência, escala, entre outros fatores tendem a beneficiar desproporcionalmente investidores e gestores profissionais.
Investimento mínimo alto: são normalmente investimentos voltados a investidores institucionais ou a investidores de alta renda. O investimento mínimo costuma ser de US$ 50 mil a US$ 100 mil, o que praticamente inviabiliza a entrada do pequeno investidor.
Quantificar a relação risco-retorno dos ativos imobiliários do mercado privado não é tarefa fácil. Existem estudos que indicam que ela é melhor do que em mercados públicos e melhor do que em ações. Porém, todos os estudos têm algum tipo de limitação, já que essa é uma classe de ativos bastante diversa e, como mencionado anteriormente, com mercados mais imperfeitos.
O investidor pode investir, por exemplo, no equity ou na dívida do imóvel; em estratégias mais conservadoras (Core) ou mais arriscadas (Opportunistic); pode investir em ativos operacionais ou em desenvolvimento imobiliário. Pode investir em mercados primários, como Nova York, ou mercados terciários, como Hunstsville, no Alabama. Por fim, pode investir nos mais diversos segmentos imobiliários – desde os tradicionais residencial, escritórios, hotéis etc. até em antenas, cold storage e marinas.
Ao invés de argumentar sobre qual classe de ativo tem a melhor relação risco-retorno, considerando-se como dada a decisão de investir em real estate pela diversificação que essa classe aporta no portfólio, deixamos aqui apenas algumas referências de retornos:
Cabe lembrar que esses valores são apenas referências e que, obviamente, o resultado é extremamente dependente da qualidade do ativo, da execução do plano de negócios e da capacidade do gestor.
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Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.
Daniel é graduado em Engenharia Civil pela FAAP, e pós graduado no Insper em Certificate Financial Management – CFM. Em 2020, juntou-se à XP Investimentos para integrar a equipe responsável pelo processo de seleção, acompanhamento e análise de Fundos Imobiliários e Listados.
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