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O segmento de Imóveis Residenciais Multifamiliares nos EUA (Multifamily Property) foi um dos que mais ganhou destaque na última década, tendo apresentado retornos elevados, risco baixo e crescimento na preferência de investidores institucionais. Segundo a CBRE/Real Capital Analytics, o volume de investimentos no segmento deve atingir US$ 213 bilhões, nos EUA, em 2021, o maior entre todos os segmentos e um recorde histórico.

Investimentos em Multifamily Property em 2021 e a previsão para 2022

Na base desse movimento, estão tendências socioeconômicas estruturais que aumentam o número de locatários, por necessidade ou por opção, em detrimento do número de moradores proprietários. Tais tendências – econômicas, sociais e culturais – ganharam importância na última década e, ao que tudo indica, devem permanecer no longo prazo.

Tendências Econômicas que Beneficiam o Segmento de Propriedades Multifamiliares (Multifamily Property)

Em termos econômicos, a geração de Millennials tem renda proporcionalmente menor do que a geração anterior de Baby-Boomers. É também uma geração mais endividada que, por causa de empréstimos estudantis (student debt), frequentemente começa a vida profissional adulta com patrimônio líquido negativo e acesso a crédito bastante limitado. É, assim, uma geração que tem menos condições de adquirir uma casa própria e, por necessidade, mora em apartamentos alugados.

Além disso, o preço dos imóveis, em geral, subiu proporcionalmente mais do que a renda da população, tornando a aquisição mais difícil. Essa subida está relacionada à baixa oferta de novos imóveis, especialmente no segmento mais acessível. A baixa oferta, por sua vez, é explicada por baixos ganhos de produtividade no setor de construção, escassez crescente de terrenos, restrições regulatórias e de zoneamento, inflação de custos na construção e pressão de demanda, especialmente nos grandes centros.

Crescimento no Valor das Residências nos EUA Supera o Crescimento da Renda

Tendências Sociais que Beneficiam o Segmento de Propriedades Multifamiliares (Multifamily Property)

Em termos sociais, muitos jovens estão demorando mais a se casar ou optando por não constituírem família, adiado a aquisição de uma casa própria. O número de divórcios também tem crescido, o que culmina frequentemente com o abandono de uma casa maior, conjunta, e com a ida para apartamentos menores alugados. Esses novos comportamentos são confirmados pela diminuição consistente do número médio de moradores por residência (Household Average Size), o que pressiona tanto a demanda por moradia, em geral, quanto a demanda por apartamentos de aluguel.

Tamanho Médio das Famílias* e do Número de Moradores de Residências (Household)** em Mínimas Históricas

Tendências Culturais que Beneficiam o Segmento de Propriedades Multifamiliares (Multifamily Property)

Para completar o quadro, culturalmente, houve uma grande mudança de mentalidade de grande parte da população. Por um lado, a locação de um imóvel passou a ser vista como uma opção que facilita a mobilidade geográfica, importante na busca por melhores empregos e por mais qualidade de vida. Por outro, é cada vez maior o número de jovens que não quer se comprometer com um endividamento de longo prazo, típico de uma hipoteca.

Considerando essas macrotendências, a proteção inflacionária típica desse segmento e o simples fato de que as pessoas continuam precisando de um lugar para morar, independentemente de ciclos econômicos, pode-se concluir, com certa segurança, que o segmento de Multifamily Properties deve permanecer em alta, no longo prazo, tanto na preferência de consumidores quanto na preferência de investidores.

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Autor

João Succar – Partner e Chief Analyst of Real Estate Investments da Ativore Private Investments

Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.