Ativore Investments

Em 2021, investimentos alternativos imobiliários ganharam mais e mais espaço, relembrando investidores a respeito da resiliência histórica dos ativos imobiliários nos EUA ao longo de  diferentes ciclos econômicos.

Se por um lado os segmentos imobiliários ligados aos setores logísticos se beneficiaram do desenvolvimento setorial propiciado pela pandemia, outros, a exemplo do setor hoteleiro, merecem especial atenção em função dos impactos óbvios sofridos com as restrições sanitárias advindas da pandemia e as muitas incertezas sobre quando as viagens seriam permitidas novamente. Assim começam a surgir oportunidades interessantes de investimentos para quem possui um conhecimento mais aprofundado sobre o setor hoteleiro nos EUA e suas nuances.

“O investidor inteligente é um realista que vende para os otimistas e compra dos pessimistas.” Benjamin Graham

Recuperação do setor hoteleiro estadunidense

Durante o período de maior crise sanitária, em 2020, os auxílios governamentais permitiram que os hotéis nos EUA resistissem à redução drástica nos níveis de ocupação e, em alguns casos, se valorizassem, através de um aumento do Resultado Operacional Líquido (NOI) advindo de uma diminuição de despesas. Em todos os hotéis do portfólio da Ativore, os empréstimos do governo recebidos do Paycheck Protection Program (PPP) – utilizados para cobrir diversos custos de adequação às restrições da pandemia e diminuir o impacto da baixa ocupação durante 2020 – foram 100% perdoados.

Os dados do setor hoteleiro nos EUA divulgados ao longo de 2021 demonstram uma franca recuperação do setor, que se aproxima dos patamares de 2019, com a ocupação tendo aumentado em 21 das últimas 33 semanas, até meio de novembro, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Gráfico 1 – Ocupação semanal, 2019 = 100

A forte demanda nos fins de semana, que atingiu os níveis de 2019, é uma evidência de que as viagens de lazer impulsionaram a recuperação. A demanda durante a semana ainda está abaixo dos níveis de 2019, mas vem melhorando desde setembro, um sinal de que as viagens de negócios estão voltando.

As taxas diárias médias (ADR) nos EUA também têm superado as expectativas. Contabilizando a inflação, as diárias de hotéis ficaram um pouco abaixo dos níveis de 2019, exceto em julho, quando as ultrapassaram 2019. Com isso, em novembro, a receita por quarto disponível (RevPAR) atingiu sua melhor comparação em relação a 2019 desde agosto, chegando a 99% do nível da mesma semana em 2019, como demonstrado abaixo.

Gráfico 2 – RevPAR semanal, 2019 = 100

Desta forma, prevê-se que em meados de 2023 já se ultrapasse as métricas alcançadas em 2019, tanto de ocupação (Demand) e diária média (ADR) quanto em receita por quarto disponível (RevPAR), como pode ser visto a seguir.

Gráfico 3 – Previsão de Recuperação do setor hoteleiro, 2019 = 100

Oportunidade de Investimentos alternativos estressados nos EUA

O momento de recuperação econômica que os EUA estão passando favorece aquisições oportunísticas em setores mais afetados pela pandemia, como o hoteleiro.

Temos em nossa carteira diversos hotéis de lazer nos EUA, por exemplo, que já se encontram com resultados operacionais em linha ou melhores do que os de 2019, mas dado o momento de mercado com forte receiode investidores tradicionais, e, por serem investimentos alternativos, com preços ainda abaixo dos anteriores à pandemia. Enquanto isso, segmentos imobiliários como o residencial e o logístico, que obtiveram uma performance melhor durante 2020, estão com preços iguais ou maiores a 2019 e já apresentam rendimentos mais baixos aos pré-pandemia, a depender das estruturas de alavancagem adotadas.

Em um contexto macroeconômico de aumento inflacionário, o investimento em hotéis com fundamentos resilientes mostra-se interessante, pois esta é a classe que consegue responder à inflação de maneira mais célere, sendo possível ajustar o valor de aluguel diariamente, diferentemente, por exemplo, de contratos de galpões logísticos com grandes empresas, nos quais o aluguel costuma ser ajustado anualmente, na melhor das hipóteses.

O setor hoteleiro possui dois grandes segmentos: os hotéis de lazer e os de negócios, e ambos foram muito prejudicados pela pandemia, pois foram obrigados a fechar por boa parte do tempo. Porém, nos EUA, onde a recuperação econômica está mais avançada que no Brasil, os hotéis de lazer já estão com uma ocupação em patamares iguais ou maiores que em 2019, devido a uma demanda reprimida muito forte. Já os hotéis voltados para negócios ainda estão em um nível de incerteza maior, pois não se sabe quando e se as viagens corporativas irão retomar os patamares pré-Covid.

O mais importante em qualquer tipo de investimento em um cenário de subida de inflação é possuir uma capacidade de repasse ao consumidor, e no caso dos hotéis, esta é uma grande vantagem dependendo também do tipo de viajante que está se hospedando. Por exemplo, se um executivo tiver que optar entre realizar uma viagem de negócios de rotina, que já está sendo cada vez menos priorizada vis-à-vis reuniões online, ou optar por realizar a reunião de seu escritório sem custos, os preços de hospedagem elevados serão um fator crucial na tomada de decisão. Já em hotéis de lazer esta demanda tende a ser menos volátil, pois com a retomada em massa do turismo, há uma demanda reprimida somada à uma maior poupança das famílias, que permite um gasto maior nas férias, aceitando assim este repasse inflacionário.

Em suma, parece-nos que o momento atual, em que os hotéis de lazer estão começando a se recuperar da pandemia, mas em que ainda existe bastante pessimismo por parte do mercado em relação a este segmente, pode apresentar raras oportunidades de aquisição para investidores.

Há os hotéis que sofreram execução hipotecária ou precisaram vender o ativo a qualquer preço, por uma má gestão durante a pandemia, gerando um fluxo de caixa muito baixo; e ainda hotéis que possuem uma sazonalidade maior – como hotéis próximos a estações de esqui – que ainda não aproveitaram a alta temporada (inverno, de dezembro a março) desde 2019 e precisam de capital adicional para se manterem operacionais.

A importância de ser especializado em investimentos alternativos

O setor hoteleiro americano pode ser bastante lucrativo para os investidores e tende a gerar fluxos de caixa bastante elevados (muitas vezes superiores a 10% ao ano em dólar). No entanto, como em qualquer investimento, é importante contar com a assessoria de investidores profissionais especializados neste segmento pois existem diversas nuances relacionadas ao valor de aquisição, segmento específico do hotel, posicionamento, bandeira, localização e processos gestão que têm impacto fundamental sobre a lucratividade deste tipo de investimento.

Entre em contato com um de nossos assessores para saber mais sobre as oportunidades de investimento que estão surgindo no setor hoteleiro americano neste momento pós pandemia.

“Risk comes from not knowing what you are doing.” Warren Buffett

Ativore Private Investments

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Somos pioneiros ao combinar a tecnologia de uma plataforma de investimentos alternativos no exterior para investidores de alta renda, com a conveniência do gerenciamento centralizado das suas obrigações fiscais, legais e sucessórias.

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Paulo Camargo

• Analista de originação e acompanhamento de produtos e associado da Ativore, sendo economista pela UFRJ, com parte cursado no Kings College London.
• Responsável pela prospecção de novas oportunidades de investimento para alocação de capital e acompanhamento dos produtos em carteira.
• Anteriormente esteve na tesouraria do Grupo Trigo e na área de recuperação de crédito da Saphyr Shopping Centers, ambas holdings de referência em seus ramos de atuação.