A retomada da economia e as oportunidades de investimento no exterior no mercado imobiliário pós-vacinação nos EUA

O mês de março consolidou os EUA como um dos líderes em vacinação contra COVID-19 no mundo

O país atingiu a marca de 85 milhões vacinados com pelo menos uma dose aplicada – o que corresponde a mais de um quarto da população adulta – com 46 milhões de pessoas já tendo recebido duas doses. A expectativa é de atingir o patamar de 70% da população imunizada já no mês de julho, número suficiente para começar a retomada à vida normal e que projeta um reaquecimento gradual e sólido da economia¹.

Além da vacinação em massa, no dia 11 de março o presidente Biden assinou o American Rescue Plan Act, um pacote de estímulo que injetará US$ 1,9 trilhão na economia americana, acelerando a recuperação de diversos setores. O pacote inclui US$ 400 bilhões em cheques para a população, US$ 50 bilhões para pequenas empresas, abrangendo hotéis e restaurantes, e US$ 21 bilhões para auxiliar o pagamento de aluguéis².

O grau de confiança dos investidores nos EUA continua a aumentar, e a Ativore, especialista no mercado imobiliário no país, aposta em um crescimento acelerado do setor em 2021. A carteira da empresa no mercado imobiliário privado apresentou forte resiliência frente à pandemia³, e seus gestores acreditam que o novo contexto econômico tem gerado oportunidades sem precedentes.

Em momentos de incerteza, muitos investidores institucionais tendem a levar seu capital para investimentos tidos como mais seguros, o chamado “flight-to-safety”. O mercado imobiliário, apesar de caracterizado como investimento alternativo, continua sendo um dos mais tradicionais do mundo, e historicamente apresenta características e retornos muito seguros aos investidores. Não à toa, um estudo recente utilizando dados do NCREIF Property Index (NPI)⁴ e NYU Stern⁵ e consolidado através do Yahoo Finance demonstrou que, nos últimos 20 anos, os fundos imobiliários privados superaram as ações e títulos públicos com volatilidade significativamente menor que outras classes de ativos.

Fonte: Yahoo Finance, NYU Stern, NCREIF Property Index (NPI). Período de 20 anos, terminando em December 31, 2020.
Retornos de Private Equity Real Estate são medidos trimestralmente, sem alavancagem.
Retornos de Equity representam os retornos do SP500, incluindo dividendos.

Incertezas de 2020 estimularam a venda de ativos a preços mais descontados⁶

Pelo lado dos vendedores, as incertezas de 2020 estimularam a venda de ativos a preços mais descontados⁶ devido a diversos fatores como: a necessidade de liquidação de ativos para gerar caixa, dificuldades de gestão de operadores não especializados em crises, pressão de acionistas no caso de mercado públicos, desafios na gestão do pagamento das dívidas e possibilidade de execução dos ativos pelos agentes financiadores. Estes fatores se mostraram ainda mais presentes em mercados secundários, tidos como mais voláteis, e em imóveis que necessitem de uma maior capacidade de gestão ativa, dependente da competência de seus administradores.

Juros historicamente baixos como um grande diferencial para investimento no exterior

Já para os compradores, o cenário de juros historicamente baixos permite que os ganhos sejam muito potencializados com alavancagem, contanto que haja uma estrutura de financiamento segura e uma alta cobertura do serviço da dívida. No entanto, caso haja um aumento muito forte da atividade econômica nos EUA é possível que os juros subam mais para conter tal avanço. Isto evidencia a importância de fixar taxas de juros de financiamento agora, expandindo a rentabilidade das operações. Todos estes fatores indicam uma janela oportunística de compra nos EUA no curto prazo (2021 e 2022), sem garantias de que o baixo custo de capital se mantenha para os próximos anos.

Em termos demográficos, a pandemia acelerou de vez a migração das grandes cidades como New York, Chicago e Los Angeles para cidades na região do Cinturão do Sol, onde há menores impostos, custos de vida mais baixos e clima mais agradável ao longo do ano. Esta região já possui mais da metade da população americana e as previsões são de crescer mais 55% até 2030⁷. Nesse contexto, os estados de destaques são Texas e Flórida, que têm recebido um fluxo migratório forte e recepcionado muitas empresas multinacionais, como as recém-chegadas Oracle e Hewlett Packard Enterprise. Seguindo esta tendência populacional, o Cinturão do Sol vem despontando como o maior mercado para investimentos nos EUA para os próximos anos, principalmente nos subúrbios, onde há uma qualidade de vida melhor.

Quanto aos setores, é possível identificar claramente que os setores mais afetados são os que podem gerar maiores retornos em potencial. Enquanto os imóveis multifamiliares e industriais continuaram aquecidos, os de varejo e hotelaria, continuam a oferecer oportunidades de aquisição a preços estressados, o que poderá surpreender positivamente a médio e longo prazo com o aumento da taxa de vacinação. O varejo está se adaptando ao cenário de vendas online, com mais inquilinos adotando modelos de vendas omnichannel e maior foco em serviços essenciais, estritamente presenciais e de experiências como supermercados, academias e restaurantes.

Já o segmento de hotéis apresenta atualmente uma grande demanda reprimida por viagens de lazer⁸, que acompanhando pelo fato de a poupança das famílias ter crescido 6,1% em 2020, atingindo US$ 11,2 trilhões⁷, deve representar uma retomada desta classe de gastos assim que possível. Alguns locais, como Miami e Tampa já estão observando um forte crescimento na procura, fazendo com que a ocupação semanal do setor em todo país tenha atingido o maior nível em um ano na segunda semana de março de 2021⁹. As viagens de negócios projetam uma retomada mais acelerada apenas em 2022, mas com muitas restrições.

Em suma, a recessão causada pela pandemia tem gerado grandes oportunidades em ativos descontados para quem estiver bem-posicionado para aproveitá-las e souber lidar com a instabilidade atual. O principal fator a se levar em conta ao investir em setores estressados é fazer uma análise detalhada de cada ativo e utilizar a experiência de especialistas em cada um destes setores e regiões nas quais se está investindo, evitando empresas com pouca experiência para lidar com cenários complexos. Assim, é possível maximizar os rendimentos trazidos após uma recessão, na qual muitos proprietários têm necessidade de se desfazer de seus ativos, potencializando os resultados com a utilização de condições de alavancagem muito favoráveis e taxas de juros em sua mínima histórica¹⁰.

A Ativore vem fazendo tais investimentos desde 2012 para mais de 100 famílias, com profissionais de mais de 20 anos de mercado, com resultados expressivos e baixíssima volatilidade.

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Referências

1. https://www.nytimes.com/interactive/2020/us/covid-19-vaccine-doses.html
2. https://magazine.realtor/daily-news/2021/03/01/how-the-american-rescue-plan-boosts-real-estate
3. https://blog.ativore.com/investimento-em-imoveis-nos-eua/
4. https://www.ncreif.org/data-products/property/
5. http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html
6. https://www.ai-cio.com/news/sam-zell-nice-distressed-real-estate-bargains-ahead/
7. https://www.arborcrowd.com/articles/sun-belt-population-growth/#:~:text=From%201950%20to%202000%2C%20the,Carey%20School%20of%20Business.
8. https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2021/03/hospitality-industry-expects-vaxication-turnaround
9. https://abcnews.go.com/US/wireStory/us-household-wealth-hits-record-economy-struggles-73147481
10. https://www.hospitalitynet.org/news/4103528.html
11. https://abcnews.go.com/US/wireStory/us-household-wealth-hits-record-economy-struggles-73147481

Autores

Renan Barros, CGA

• Com ampla experiência no mercado imobiliário americano,é cofundador da Ativore Global Investments desde 2014, empresa que deu origem à Ativore Asset.
• Chief Investment Officer na Ativore Asset, tendo estruturadonos últimos 8 anos, operações de investimentos com +20 gestores americanos, diversificadas em +30 estados dos EUA e 10 nichos de mercado.
• Liderou a montagem de carteiras imobiliárias de R$ +400 milhões para investidores brasileiros residentes em 8 países, com retornos de 7,8% a.a. em dividendos em dólar e +13% a.a. de TIR projetada.
• Possui licença de gestor de fundos, sendo certificado pela Anbima (CGA), com formação em Administração de Empresas pela UFRJ.
• Atuou anteriormente em empresas de referência de consultoria, como IBM e Elogroup, participando em projetos internacionais e de reestruturações de negócios, além de ter sido sócio executivo de empresas ligadas às áreas de tecnologia e inovação.

Luiz Gomes

• Head da área de Produtos da Ativore, formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
• Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
• Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.

Paulo Camargo

• Analista de originação e acompanhamento de produtos e associado da Ativore, sendo economista pela UFRJ, com parte cursado no Kings College London.
• Responsável pela prospecção de novas oportunidades de investimento para alocação de capital e acompanhamento dos produtos em carteira.
• Anteriormente esteve na tesouraria do Grupo Trigo e na área de recuperação de crédito da Saphyr Shopping Centers, ambas holdings de referência em seus ramos de atuação.