Enquanto, no Brasil, se vive momentos de tensão política e econômica, com aumentos sucessivos dos juros, inflação em alta e desvalorização do Real, nos EUA, a recuperação da economia segue acelerada. Sendo 2022 um ano de eleição presidencial por aqui, não há sinal de trégua para o investidor local. Nessa conjuntura, o investimento no exterior faz mais sentido do que nunca.
Apesar dos impactos econômicos e sociais profundos, a pandemia também trouxe diversas oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Por um lado, alguns segmentos mais diretamente afetados – prédios de escritórios, strip malls, residenciais sênior e hotéis – viram seus preços ficarem estáveis ou até mesmo recuarem um pouco nos últimos 12 meses. Por outro, o baixo custo dos financiamentos imobiliários – chegando a menos de 3% a.a. – com a queda acentuada dos juros, fez crescer os ganhos com a alavancagem dos projetos. A forte demanda por capital, por sua vez, também fez o mercado de crédito privado expandir fortemente, com ganhos estáveis e superiores a 10% a.a.
Oportunidades de investimento no exterior em determinados segmentos imobiliários dos EUA
Warren Buffett: “Seja temeroso quando os outros forem gananciosos.
Seja ganancioso, quando os outros forem temerosos.”
O momento de mercado atual, de recuperação econômica, tem favorecido aquisições oportunísticas nos segmentos mais afetados pela pandemia. Diversos Hotéis de lazer nos EUA, por exemplo, já se encontram com resultados operacionais em linha ou melhores do que os de 2019, pré-pandemia.
Outro exemplo são os edifícios de Lajes Corporativas. Embora ninguém saiba ao certo qual será o padrão de uso dominante desses espaços daqui em diante (presencial, remoto ou híbrido), o temor com o segmento tem feito a queda nos preços mais do que compensar uma eventual queda na ocupação. Na Ativore, por exemplo, temos analisado prédios de escritórios com descontos de até 75% em relação ao custo de construção e que precisam de menos de 50% de ocupação para atingirem seu ponto de equilíbrio econômico-financeiro; o que pode ser uma excelente oportunidade, a depender do plano de negócios do projeto.
Temos analisado também muitos Residenciais para Idosos com preços descontados. O receio de alguns investidores, por se tratar de um público mais vulnerável, tem gerado oportunidades interessantes no segmento, que ainda não se recuperou totalmente, mas que, eventualmente, voltará aos patamares normais de operação, especialmente considerando a tendência de envelhecimento da população.
O varejo de rua, representado nos EUA pelos Strip Malls, também tem vivido uma retomada na atividade. Ativos bem posicionados, com lojas-âncora saudáveis e supermercados, têm pagado dividendos anuais de 9% a 11% com TIR girando em torno de 14%.
Outro segmento menos conhecido, mas que também tem sido uma ótima opção para carteiras mais defensivas, é o de Crédito Imobiliário Privado, em que o investidor, participando de um pool, concede empréstimos para projetos imobiliários, obtendo retornos fixos ao redor de 10% e com o imóvel em garantia.
Oportunidades de investimento no exterior geradas pelo baixo custo dos financiamentos
Outra faceta da pandemia foi a injeção de capital na economia e a manutenção de taxas de juros em patamares historicamente baixos. Esse movimento também tem gerado oportunidades de aquisição bastante interessantes.
Na Ativore, por exemplo, temos visto taxas de juros fixas tão baixas quanto 2,8% a.a. para ativos considerados seguros. E, mesmo em segmentos mais afetados pela pandemia, como lajes corporativas, não é incomum vermos taxas abaixo de 4,0% a.a., fixas por 5 anos ou mais.
A singularidade do momento atual vem do fato de que o ganho gerado com os financiamentos mais baratos tem mais do que compensado o aumento no preço dos imóveis. Normalmente, a queda na taxa básica de juros costuma ser acompanhada pelo aumento no valor dos ativos, o que é representado pela redução das taxas de capitalização dos imóveis (cap rates). Entretanto, o que se viu em vários segmentos foi um aumento do spread entre taxa básica de juros e cap rates médios.
No primeiro gráfico, o spread é representado pela diferença entre a linha cinza, relativa à taxa básica para um título de 10 anos do governo americano, e as linhas coloridas, referentes ao cap rate em cada segmento de mercado – apartamentos, industrial, escritórios e varejo.
Gráfico 1 – Taxa de Capitalização NCREIF por tipo de Imóvel e 10Y UST Yield
Fonte: NCREIF, Board of Governors of the US Federal Reserve System via FRED, Milionacres, Setembro de 2021
Já no segundo gráfico, pode-se observar que, em todos os segmentos, o spread atual (barra laranja) está maior do que o spread histórico de longo prazo (barra vermelha).
Gráfico 2 – Spread da Taxa de Capitalização por Imóvel
Fonte: NCREIF, Board of Governors of the US Federal Reserve System via FRED, Milionacres, Setembro de 2021
Por um lado, um spread maior significa uma percepção de risco maior no segmento, em comparação com a média histórica. Por outro lado, significa que as propriedades, em geral, podem ser adquiridas com financiamentos extremamente atrativos em relação a seus preços correntes, o que alavanca os ganhos dos investidores.
Conclusão
Obviamente, cada ativo imobiliário é único e suas características particulares podem se sobrepor facilmente ao ciclo de mercado, tanto positivamente quanto negativamente. Nesse sentido, existem oportunidades em todos os segmentos, mesmo no residencial ou industrial, que vivem um momento de aquecimento. Com juros tão baixos e com alguma apreensão do mercado em relação a determinados segmentos, é possível se obter retornos bem interessantes a partir de aquisições oportunísticas. O mais importante, no entanto, é que seja feita uma análise criteriosa de cada ativo.
Por fim, dado o contexto político e econômico no Brasil, a previsão de que teremos mais volatilidade em 2022 e a janela histórica de oportunidades nos EUA, o momento para internacionalizar parte dos investimentos não poderia ser mais oportuno.
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Autor
João Succar – Partner e Chief Analyst of Real Estate Investments da Ativore Private Investments
Sócio responsável técnico pela área de análise das oportunidades de investimento imobiliário nos EUA. Anteriormente, ocupou posições de liderança em consultorias e incorporadoras, na área de avaliação de investimentos. Tem mestrado em Real Estate Finance, pela Universidade de Amsterdam, e Full-time MBA pela Coppead-UFRJ. É formado em economia pela UFRJ.
