Investimento Imobiliário nos EUA – Fatores Geradores de Valor

Na Ativore, nós combinamos tecnologia de ponta e anos de experiência para ajudar investidores internacionais a gerar renda em dólar e construir riqueza por meio de uma carteira diversificada de ativos imobiliários privados nos EUA de qualidade institucional, via investimento direto, coparticipação em propriedades, dívida sênior e mezanino. Essa abordagem inovadora foi apresentada nesse artigo aqui.

Este é o primeiro de uma série de artigos que guiarão o leitor pelo processo de Seleção de Investimentos desenvolvido pela Ativore. Neste artigo, descrevemos o Modelo de Value Drivers, que tem por objetivo decompor a Taxa Interna de Retorno (TIR) de um investimento imobiliário operacional (em funcionamento e gerando renda para o investidor) em cinco fatores, indicando suas respectivas representatividades no retorno do investimento.

Processo de Seleção de um Investimento Imobiliário

Este processo começa com um entendimento geral do projeto proposto utilizando suas informações iniciais, como plano de negócio e projeções financeiras. Com isso, identificamos todos os dados relevantes do projeto (valor de aquisição e venda da propriedade, projeções dos valores de aluguel e despesas, honorários cobrados, dentre tantos outros) e parametrizamos as informações em uma ferramenta desenhada pela Ativore.

Um dos fatores determinantes da rentabilidade de um investimento imobiliário é a expectativa de risco deste investimento. Como já explicamos neste artigo, quanto maior o risco atribuído pelo mercado ao segmento específico do imóvel em questão, maior deveria ser a sua rentabilidade.  Porém o risco de mercado não é o único fator que justifica a rentabilidade de um investimento imobiliário operacional.

O Modelo de Value Drivers

O modelo criado pela Ativore procura decompor a Taxa Interna de Retorno (TIR) de um investimento em cinco fatores, indicando suas respectivas representatividades no retorno projeto. Os fatores do modelo são:

• Risco de Mercado: contempla as características da propriedade, como classe do ativo, localização e público-alvo.
• Value Driver de Aquisição: contempla parâmetros relacionados à compra do imóvel, como preço de compra em relação ao mercado.
• Value Driver de Venda: contempla parâmetros relacionados à venda do imóvel, como as expectativas futuras sobre o mercado e preço de venda projetado.
• Value Driver de Valorização: contempla parâmetros relacionados à estratégia de gestão utilizada pelo operador do imóvel, como evolução do crescimento de aluguel, redução de custos e taxa de ocupação, com impacto positivo sobre o fluxo de caixa de longo prazo do imóvel e, consequentemente, sobre o seu valor de mercado.
• Value Driver de Alavancagem: contempla parâmetros relacionados à estrutura de financiamento do projeto, como o grau de alavancagem e taxa de juros.

Uma vez que temos todo o fluxo financeiro do projeto organizado em nossa ferramenta, realizamos novas projeções de fluxo de caixa, isolando e modificando apenas parâmetros relacionados a determinado Value Driver.

Por exemplo, se desejamos calcular o Value Driver de Alavancagem, mantemos constantes todos os parâmetros relacionados aos outros Value Drivers. Neste caso:

1. Para isolar fatores relacionados à aquisição e venda na composição da rentabilidade total do projeto (Value Driver de Aquisição), desprezamos qualquer ganho ou perda nas transações, assumindo que serão realizadas a preço de mercado.
2. Para isolar fatores relacionados aos aumentos previstos no fluxo de caixa do imóvel por ações de gestão (Value Driver Valorização), eliminamos qualquer interferência da estratégia do projeto nas projeções financeiras, como melhorias na propriedade e aumentos na taxa de ocupação.

A mesma lógica se aplica no cálculo de qualquer outro Value Driver. O resultado do modelo é a visualização gráfica da TIR decomposta, como na figura abaixo.

Nela podemos perceber, por exemplo, que a Alavancagem é o Value Driver que mais contribui para o alcance de um retorno de 12,1% neste investimento. É esse tipo de conclusão que guia nossas discussões e análises posteriores sobre cada um dos fatores, visando aprofundar nosso entendimento sobre os riscos do projeto e sobre a probabilidade de que as projeções originais não sejam atingidas.

Vale destacar que um valor negativo em um Value Driver não representa necessariamente um ponto prejudicial ao projeto e que qualquer resultado encontrado no modelo necessita ser cuidadosamente avaliado. No caso acima, por exemplo, o valor negativo no Value Driver de Venda indica que as projeções originais do projeto são conservadoras, já que consideram uma perda de valor do imóvel em relação aos valores previstos de mercado no momento da venda, o que muitas vezes pode não se materializar.

Análise Comparativa (Benchmarking)

Nossa metodologia também contempla uma avaliação horizontal. A partir de uma base de dados derivada de um grande número de transações efetuadas pela Ativore no mercado imobiliário americano desde 2012, incluindo diversos tipos de propriedades como prédios residenciais, casas unifamiliares, auto armazenamento, imóveis industriais, edifícios de escritórios de saúde, entre outros, comparamos os resultados do modelo com outros projetos similares (benchmarking). Isto é visualmente apresentado em forma de “réguas” para cada um dos Value Drivers.

A posição da barra nos cinco intervalos disponíveis indica como este projeto se compara com outros, sendo:

• Área cinza: representa a medida central, o que é considerado como “resultado esperado” para aquele Value Driver.
• Áreas claras (vermelha e verde): indicam que aquele Value Driver compõe menos/mais a TIR, quando comparado à outros projetos.
• Áreas escuras (vermelha e verde): indicam que aquele Value Driver é muito menos/mais representativo para a TIR, quando comparado à outros projetos. Estes casos são denominados “outliers” e precisam ser profundamente estudados e justificados por nossa equipe de investimentos.

Os resultados da avaliação horizontal do Modelo de Value Drivers também geram gatilhos para nossas investigações durante a seleção dos investimentos, afetando, inclusive, outras análises que compõe o processo como os testes de sensibilidade e os testes de stress, que explicaremos detalhadamente nos próximos artigos da série.

Ativore Private Investments

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Autores

Luiz Gomes

• Head da área de Produtos da Ativore, formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
• Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
• Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.

Maria Alice

• Analista de Produtos da Ativore, formada em Economia e mestranda em Finanças, ambos na FEA-RP/USP. Parte de sua graduação foi realizada na Universidad da Coruña, Espanha.
• Responsável por analisar novas oportunidades de investimento, bem como acompanhar a performance de produtos e carteiras. Atua também em projetos de desenvolvimento de ferramentas e modelos para seleção e monitoramento de investimento e gestão de portfólios.
• Anteriormente trabalhou na equipe de auditoria interna da Nestlé, com experiências multidisciplinares e internacionais pela América Latina, Estados Unidos, Suíça, Inglaterra e Emirados Árabes.

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