Resultados de uma carteira imobiliária balanceada nos EUA em tempos de crise

Luiz Gomes (Head de Produtos) e Paulo Camargo (Products Analyst & Associate) - 30 de setembro de 2020

Uma análise da composição e performance das carteiras consolidadas dos clientes da Ativore nos EUA antes e durante a pandemia.

A recessão causada pela pandemia do COVID-19 abalou a economia mundial, pondo os mercados à prova e testando a resiliência das empresas e suas estratégias. A robusta tese de investimento em imóveis nos EUA amplamente adotada e aperfeiçoada pela Ativore desde 2012 também percebeu alguns impactos, mas a estratégia com foco em diversificação e ativos defensivos permitiu que a carteira atravessasse o pior momento de volatilidade da última década sem grandes sustos e sem perda alguma de capital aos seus investidores. 

Neste artigo iremos detalhar a rentabilidade histórica das carteiras consolidadas de nossos clientes, incluindo este último período de crise, e o peso fundamental que a diversificação possui na montagem de portfólios imobiliários defensivos.

 Diversificação

“Não coloque todos os ovos na mesma cesta” é um ditado já conhecido por grande parte dos investidores e seguimos essa premissa ao construir e proteger patrimônios em dólar para mais de 100 famílias. A diversificação vale não só ao permitir acesso a investimentos no exterior, em moeda forte, mas em balancear carteiras em diferentes ativos imobiliários, lembrando sempre que diversificar não significa investir em ativos aleatórios, mas sim em criar uma carteira que se comporte de maneira segura independente do cenário apresentado.

Por isso, na Ativore, buscamos ativos imobiliários com baixo grau de correlação entre si, em diferentes regiões, classes, segmentos e administradores dentro do espectro de investimentos em imóveis privados nos EUA. Esta diversificação tem se provado muito eficiente quando analisamos a rentabilidade histórica da carteira, principalmente em um momento de crise, onde não só alcançamos uma performance positiva na rentabilidade de aluguel como pudemos observar a venda de algumas propriedades com ganho de capital. Além disso, ficamos felizes de comprovar que não houve nenhuma perda de capital nos investimentos, o que ocorreu fortemente no mercado de ações.

 

Rentabilidade histórica

Nós focamos em mercados secundários em ampla expansão, porém ainda fora do radar institucional, como por exemplo Atlanta, Dallas e Raleigh. Isto permite que possamos encontrar ativos com estratégias bem estruturadas de alto potencial de valorização de aluguel e posterior venda, nas mais diversas classes imobiliárias, mas sempre com parceiros locais com profunda experiência na gestão da classe investida e que possuam skin in the game, buscando maximizar retornos e garantir o alinhamento de interesses entre os investidores e os operadores dos ativos. 

Estamos presentes em 32 dos 50 estados norte-americanos, diversificando os riscos e potenciais de cada economia local. Além disso, é importante não estar dependente de apenas uma classe de ativos, como por exemplo hotéis, com alto grau de sazonalidade, maior risco e consequente retorno, mas sim de possuir tais ativos na carteira com uma contraposição. A montagem de carteira é focada em uma composição balanceada, permitindo um constante fluxo de caixa em dólar aos investidores, o que reflete uma rentabilidade histórica estável e descorrelacionada a mercados de capitais, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Rentabilidade investimento em imóveis nos EUA

A Ativore iniciou sua jornada no mercado imobiliário americano em 2012 com um foco inicial em moradias unifamiliares, que apresentaram um bom fluxo de caixa trimestral aos investidores, principalmente considerando serem ativos bem conservadores e sem alavancagem.

A partir de 2015 adotamos também a estratégia de Private Equity Real Estate (PERE) e, ao entrar em novas classes de ativos além do residencial, buscamos parcerias com operadores locais, com grande know-how de cada classe e região, para uma gestão especializada para cada ativo. Com isso, entre 2015 e 2019 conseguimos ótimos e estáveis retornos de dividendos trimestrais atrelados a eventos de capital como refinanciamentos e à venda oportunística de alguns imóveis adquiridos nos anos iniciais e, que já haviam se valorizado o bastante para gerar bons ganhos de capital aos investidores.

Após todos estes anos de mercado aprimorando cada vez mais nossa metodologia, chegamos em 2020 com um portfólio selecionado por meio de tecnologia proprietária atrelada à grande expertise do Comitê de Investimentos da Ativore. Toda a experiência pode ser percebida pelo fato de que nossa carteira não apresentou nenhuma perda de capital, e mostrou distribuição de dividendos mesmo no período da pandemia do COVID-19. A recessão do mercado que já estava sendo temida por alguns especialistas desde 2019 acabou ocorrendo por um fator não econômico, e sim sanitário, mas com a adoção de uma estratégia defensiva foi possível que a carteira passasse pelo pior momento da crise de maneira bastante estável.

 

Performance durante a pandemia

Por fim, queremos demonstrar a importância de saber escolher cuidadosamente cada ativo que será investido, trabalho que é desempenhado pela Ativore por meio de uma metodologia proprietária (explicada minuciosamente neste artigo). O gráfico abaixo mostra que é fundamental que haja uma boa diversificação entre classes e segmentos de ativos e regiões nas quais estão localizados.

Performance por classe de ativo

 

Conclusão

A nossa performance histórica e, em especial durante a recessão, principalmente se comparada a outros ativos, como ações e venture capital, nos reassegura da importância do balanceamento de uma carteira de investimento em imóveis não só entre classes, mas também em diversas regiões, segmentos e parceiros de negócios, visando mitigar riscos e gerar bons retornos em dólar atrelados à uma estratégia de preservação de patrimônios de nossos clientes.

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Autores

Luiz Gomes

  • Head da área de Produtos da Ativore, formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
  • Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
  • Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.

Paulo Camargo

  • Analista de originação e acompanhamento de produtos e associado da Ativore, sendo economista pela UFRJ, com parte cursado no Kings College London.
  • Responsável pela prospecção de novas oportunidades de investimento para alocação de capital e acompanhamento dos produtos em carteira.
  • Anteriormente esteve na tesouraria do Grupo Trigo e na área de recuperação de crédito da Saphyr Shopping Centers, ambas holdings de referência em seus ramos de atuação.

 

 

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