Investimento em Dívida Imobiliária Privada nos EUA

Pedro Barreto - 13 de fevereiro de 2019

A redução nos empréstimos imobiliários de fontes bancárias tradicionais após a crise financeira criou uma oportunidade para que uma gama de novos credores não tradicionais entrasse no mercado. Em 2009 surgiram os fundos de Dívida Imobiliária Privada que hoje formam uma parte essencial dos portfólios de investidores qualificados nos EUA.

A Dívida Imobiliária Privada é uma modalidade de financiamento em que um agente privado concede empréstimos para a aquisição ou construção de imóveis, as quais são hipotecados ao credor em garantia. Os fundos de Dívida Imobiliária Privada alocam capital a um amplo pool de empréstimos o que reduz a exposição ao risco de um empréstimo único.

Uma pesquisa realizada pelo Preqin, instituto de pesquisa de referência para investimentos alternativos, demonstrou que 86% dos investidores entrevistados estavam satisfeitos com os retornos gerados pelos fundos de dívida e 46% dos entrevistados planejam aumentar as alocações de dívida privada.

 

Diferenças entre Dívida Imobiliária Privada (REDFs) e Private Equity Imobiliário (PEREs)

O investimento em REDFs concentra-se em mitigar o risco a cada momento, a fim de maximizar a probabilidade de obter uma taxa fixa de retorno e outras comissões contratuais (como “closing fees”).

Por outro lado, o investimento em PERE procura múltiplas avenidas de remuneração do investimento para compensar o risco de perder todo o valor do investimento para um detentor de dívida ou por outros motivos.

Os REDFs têm prazos mais curtos (de 1 a 3 anos) do que os fundos típicos de private equity sendo que, geralmente, oferecem a possibilidade de reciclar fundos durante o período de investimento, em vez de distribuir capital para os investidores.

 

Senioridade da dívida e prioridades de credor

Existem diferentes níveis de dívida: a dívida sênior ocupa o primeiro lugar em prioridade de cobranças e a dívida subordinada ocupa o segundo lugar. A desvantagem em relação ao capital próprio (Equity), que tem menor prioridade como credor, é que a Dívida Imobiliária Privada não participa de uma potencial valorização do imóvel, sendo a sua rentabilidade integralmente composta pelos honorários de contratação do financiamento e respectivos juros.

 

Empréstimos privados à construção

Desde a crise de 2008, os bancos recuaram, apenas fazendo empréstimos para construção para um seleto grupo de construtores, gerando um gap substancial de oferta de crédito de qualidade para este segmento e uma oportunidade para investidores privados com experiência neste segmento.

 

Benefícios dos fundos de Dívida Imobiliária Privada 

Pesquisas recentes realizadas por profissionais indicam que há três razões principais para investir em fundos de dívida imobiliária privada:

  • Rentabilidade relativamente previsível e estável: Uma das maiores vantagens destes fundos é que eles entregam uma rentabilidade elevada e estável geralmente distribuída mensalmente ou trimestralmente. No ambiente atual de baixas taxas de juros, distribuições médias de 8% ao ano, são bastante atraentes.
  • Prioridade sobre o ativo em garantia: A dívida sênior tem prioridade em relação outras formas de financiamento, como empréstimos mezanino e capital. Ao projetar uma estratégia de investimento imobiliário, alocar uma parte dos recursos a um produto orientado para a renda que seja sênior de todas as outras posições em uma pilha de capital é uma excelente ferramenta de diversificação.
  • Ativo real em garantia: O empréstimo subjacente é garantido por um ativo real, e não apenas um plano de negócios delineando metas em potencial.
  • Diversificação: A alocação de capital em um amplo pool de empréstimos otimiza a previsibilidade no desempenho do investimento e, portanto, reduz a exposição ao risco de empréstimo único.
  • Baixa correlação com outras classes de ativos: A dívida privada geralmente tem uma menor correlação com as ações do que a renda fixa tradicional.

Existe um forte interesse por investidores qualificados nesta classe de ativos investidores nos EUA sendo a principal restrição para o investidor comum é o acesso, uma vez que este tipo de ativo só tende a estar disponível para investidores qualificados e profissionais, que alocam valores substanciais a cada investimento.

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