Rendimento em Dólar Através de Investimento em Crédito Privado Imobiliário

Luiz Gomes (Head of Research (VP) da Ativore Asset) e Paulo Camargo (Products Analyst & Associate) - 30 de junho de 2021

Em mercados mais maduros, como o dos EUA, há produtos mais sofisticados, como Investimentos em Crédito Imobiliário Privado com empresas especializadas em subsegmentos imobiliários e focos regionais, com boa geração de renda em dólar e a segurança do lastro em ativos imobiliários.

Nós brasileiros somos tradicionalmente inclinados a investir em imóveis e este mercado, no Brasil, tem vindo a se popularizar com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), ou investimentos em crédito privado imobiliário por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Investimento em crédito privado imobiliário

A procura por investimentos em crédito privado imobiliário nos EUA tem crescido significativamente, devido a algumas vantagens frente aos produtos tradicionais de renda fixa e de ações:

Rentabilidade relativamente previsível e estável: um dos maiores benefícios destes fundos é que eles normalmente entregam uma rentabilidade elevada e estável geralmente distribuída mensalmente ou trimestralmente. No ambiente atual de incertezas quanto ao futuro das taxas de juros, distribuições médias de 8,0% ao ano, com rentabilidades correlacionadas aos juros de mercado, são bastante atraentes.

Ativo real em garantia: o empréstimo é garantido por um ativo real, e não apenas por um plano de negócios delineando metas em potencial que ainda será concretizado. Assim, em um ocasional evento de inadimplência, o ativo pode ser rapidamente tomado e vendido a mercado com lucro.

Diversificação: a alocação de capital é normalmente realizada em uma ampla gama de empréstimos, o que otimiza a previsibilidade no desempenho do investimento e reduz a exposição ao risco de empréstimo único.

• Baixa correlação com outras classes de ativos: o crédito privado geralmente tem uma menor correlação com as ações do que a renda fixa tradicional.

Por que preferimos os EUA para investir neste mercado?

Primeiro, é importante destacar que acreditamos muito no poder da diversificação de patrimônio para construir e proteger legados de nossos clientes. É fundamental lembrar que o Brasil representa somente 3% do PIB mundial, então ao investir apenas localmente, perde-se a oportunidade de se expor às maiores economias do mundo, como a dos EUA (que representa 23% do PIB mundial), onde a Ativore tem presença em 32 de 50 estados.

Fora isso, é amplamente recomendado que se tenha em sua carteira global de investimentos uma renda em moeda forte como o dólar para mitigar os riscos cambiais no Brasil.

Além disso, no Brasil, boa parte das garantias são alienações fiduciárias, que possuem as complicações trazidas pela burocracia normalmente lenta do país, fazendo com que uma eventual necessidade de retomada do ativo seja mais demorada e custosa. Enquanto isso, os financiadores privados americanos levam bem menos tempo para executar a hipoteca dos ativos, provendo maior segurança aos investidores, que não ficam expostos a nenhum tipo de desconfiança jurídica.

Por que tomar crédito imobiliário com empresas especializadas ao invés de bancos?

O mercado de crédito imobiliário privado nos EUA possui um tamanho de aproximadamente US$ 1,5 trilhão, sendo dominado historicamente por instituições bancárias e credores privados. Os bancos normalmente atuam como credores de imóveis comerciais com montantes mais elevados, normalmente a partir de US$ 25 milhões, e utilizam-se de fortes políticas e regulamentações, tornando o processo moroso e burocrático. Já os credores privados, são empresas locais que costumam atuar provendo capital para negócios de pequeno e médio porte, com maior celeridade, porém muitas vezes com restrições geográficas, menores regulamentações e aceitam um grau de risco mais elevado.

Um grande diferencial entre as principais instituições financeiras que fornecem este tipo de produto e as empresas especializadas é justamente a experiência e consequente celeridade para a concessão de financiamentos.  Enquanto estas empresas podem conceder os créditos entre 4 e 6 semanas, uma instituição tracionais geralmente necessita de 90 dias para emitir o mesmo montante. Esta velocidade é particularmente importante para concessões de empréstimos utilizados em transações oportunísticas de aquisição, estabilização ou reposicionamento de um imóvel, onde algumas horas de vantagem podem ser a diferença entre fechar ou não um negócio.

Outro fator muito relevante é que instituições financeiras e fundos institucionais são muito grandes e burocráticos para competir no mercado de financiamentos com valores inferiores a US$ 25 milhões. No entanto, esta é justamente a faixa de mercado onde se contra mais de 90% da demanda qualificada.

Os investidores em imóveis de pequeno e médio porte nos EUA (de US$ 50 mil a US$ 15 milhões) tendem a ser empresas experientes com históricos comprovados de geração de fluxo de caixa positivos em seus investimentos, mas seu tamanho relativamente menor em relação a grandes investidores institucionais geralmente limita seu acesso aos mercados de capitais. Menos opções para levantamento de capital para este segmento normalmente se traduz em juros maiores, estruturas de capital mais conservadoras, termos contratuais mais rigorosos e históricos de recuperação e ativos inadimplentes superiores do que aquelas encontradas em transações maiores (pois os credores atuam regionalmente e conhecem melhor os ativos dados em garantia dos empréstimos), tornando este segmento um dos mais atrativos para o crédito privado por oferecer boas taxas de rentabilidade ajustadas ao risco.

Por fim, como recentemente observado devido à pandemia do COVID-19, situações atípicas de mercado geram diversas oportunidades aos fundos de operadores nichados, pois os bancos tradicionais impõem regras mais rígidas à tomada de empréstimos, uma vez que não possuem capacidade de realizar avaliação tão rigorosa e detalhada de forma célere. Assim, com o tempo do processo de empréstimo ainda maior, há mais uma vantagem competitiva frente aos agentes tradicionais.

Riscos e Garantias

Ao escolher um investimento, é preciso ter em mente o emissor do produto e quais os riscos existentes caso os ativos não performem de acordo com o esperado.

Os operadores credenciados pela Ativore (parceiros da Ativore que concedem o crédito imobiliário privado) possuem forte background na avaliação e aprovação dos empréstimos, cujos processos foram desenhados para atender de forma célere aos objetivos de análise da operação. Além disso, a mesma equipe que subscreve e processa solicitações de financiamento possui alto conhecimento dos parceiros que solicitam o crédito, aumentando o volume de solicitações analisadas, ainda que com um profundo grau de diligência.

Mas se, mesmo assim, as operações não performarem de acordo com o esperado e pararem de pagar suas obrigações, os financiadores tem o direito de tomar o ativo. Nesse cenário, a securitizadora ou banco não possui interesse em manter o imóvel em seu balanço, e muito provavelmente irá se desfazer do ativo em leilão o quanto antes, apenas para mitigar os prejuízos de seus investidores.

Já as empresas especializadas possuem grande expertise em completar uma obra ou realizar a venda das unidades restantes em um condomínio, sendo que os empréstimos são concedidos apenas a imóveis no qual o gestor possua amplo know-how caso precise tomar o ativo. Assim, o lucro para o investidor se torna muito maior, pois a “compra” do ativo se deu a um preço descontado, correspondente ao percentual que foi emprestado.

Exemplo de Investimento em crédito imobiliário privado nos EUA com Operadores Credenciados pela Ativore

Courtyards on the River

O Courtyards on the River é um condomínio multifamiliar localizado em Tampa Bay (FL), adquirido em agosto de 2020 por um operador conceituado localmente. A estratégia do comprador era de melhorar a ocupação das 292 unidades, que no momento da aquisição estavam 70% ocupadas, previstas para atingir níveis de mercado (em torno de 95%) em até 24 meses após o início das operações. Este é um plano de negócios muito tradicional para ativos estressados, e um mercado em que também atuamos por outros veículos.

O mercado de Tampa Bay, na Flórida, é um dos mais procurados do país atualmente por seu sólido crescimento populacional e de empregos. Isto faz com que toda negociação de imóveis nesta região seja altamente competitiva, obrigando os compradores a fechar transações o mais rápido possível, correndo sérios riscos de perder o negócio para um concorrente que obteve capital de maneira mais célere. Além disso, como a ocupação estava consideravelmente abaixo do nível de mercado, instituições financeiras não possuem a experiencia necessária para avaliar com um alto grau de confiança qual o risco atrelado ao empréstimo, exigindo a cobrança de juros muito elevados para compensar os riscos que poderiam estar incorrendo.

Assim, para conseguir realizar a aquisição em tempo hábil, o comprador não podia esperar o tempo de análise e concessão de crédito de um banco – em torno de 90 dias – podendo ser ainda maior durante a pandemia, dadas as incertezas existentes. Então, o comprador se viu entre duas opções, perder a oportunidade de compra ou recorrer a uma empresa especializada. Por ter profundo conhecimento no mercado de concessão de crédito, o operador parceiro da Ativore foi capaz de avaliar com alta diligência, precisão e velocidade os planos de negócios dos pedidos de empréstimo, gerando crédito com muito mais celeridade que bancos e REITs, que apresentam alto nível de burocracia e menor conhecimento do mercado frente aos operadores especializados.

Então, dentro de um mês o financiador concedeu um empréstimo de US$ 18,25 milhões, equivalente a 79,5% do valor total da propriedade, a uma taxa de 5,7% somada à LIBOR (taxa semelhante à SELIC no exterior), com um piso de 0,50%. Os honorários de aquisição e saída da empresa concessora do crédito são de 1%, montantes que já são distribuídos aos investidores assim que se origina o negócio. O termo do crédito é de 2 anos, com a possibilidade de extensão por mais 1 ano, quando há previsão da taxa de juros estar em 7,85%. Durante o período do empréstimo, o comprador só irá pagar os juros da operação, provendo uma folga de caixa para a estabilização da propriedade.

Após a aquisição e estabilização da propriedade (processo estimado em um a dois anos), passa a ser mais fácil para grandes instituições bancárias analisarem as propriedades, já que estão com altos níveis de ocupação e são consideradas propriedades mais seguras. Há também uma menor pressa do comprador em obter este novo financiamento, já que a propriedade já o pertence. Assim, é possível obter financiamentos com taxas de juros mais baixas com bancos. Logo, após o termo de 2 anos, a previsão é de que o comprador refinancie este empréstimo por outro mais barato, pagando em sua totalidade o financiamento concedido pela empresa especializada.

Investimento em crédito privado imobiliário
Investimento em crédito privado imobiliário

Caso o comprador não consiga executar o plano de negócios planejado, o operador poderá tomar o ativo por um preço 20% abaixo do mercado, equivalente apenas ao montante emprestado. Fundamental destacar que o financiador possui ampla experiência para montar um plano de estabilização, por ter mais de 40 anos de operação como administrador de propriedades multifamily e diversos imóveis semelhantes na mesma região, adicionando uma camada de proteção ao capital dos investidores, já que não haveria a necessidade da liquidação instantânea do ativo.

Ativore Asset Management

A Ativore Asset é especializada na formação de fundos de Private Equity Imobiliário nos EUA para investidores profissionais brasileiros.

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Luiz Gomes
  • Luiz Gomes (Head of Research (VP) da Ativore Asset), formado em Engenharia de Produção com Ênfase Econômica na UFRJ.
  • Responsável por gerir a busca e acompanhamento de mercados imobiliários no exterior, o relacionamento com parceiros e operadores internacionais, e análise e monitoramento de projetos imobiliários privados.
  • Experiências anteriores incluem atuação em áreas de administração, finanças, logística e consultoria.
Paulo Camargo
  • Analista de originação e acompanhamento de produtos e associado da Ativore, sendo economista pela UFRJ, com parte cursado no Kings College London.
  • Responsável pela prospecção de novas oportunidades de investimento para alocação de capital e acompanhamento dos produtos em carteira.
  • Anteriormente esteve na tesouraria do Grupo Trigo e na área de recuperação de crédito da Saphyr Shopping Centers, ambas holdings de referência em seus ramos de atuação.

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