Imóveis – Rentabilidade comparada com outros ativos

João Succar - 10 de abril de 2018

Recentemente, um estudo do National Bureau of Economic Research causou impacto, por levantar uma quantidade colossal de dados e tocar em temas que interessam a muita gente: risco e retorno das diferentes classes de ativos e também sua relação com desigualdade de renda.

Os cinco autores, representantes do Banco Central Alemão, do FED de São Francisco, da Universidade de Bonn e da Universidade da Califórnia, fizeram um levantamento de dados sobre taxas de retorno e risco (volatilidade) de títulos do governo e de empresas, ações e investimento imobiliário residencial. Nenhuma novidade, não fosse a abrangência de tais dados: séries históricas de 1870 a 2015, para dezesseis economias maduras.

Além de ser a primeira vez que dados padronizados são obtidos para tantos países e em séries tão longas, um diferencial adicional é que os dados contemplam tanto a renda corrente desses investimentos (aluguéis, dividendos, cupons) quanto a valorização dos ativos, corrigindo tudo pela inflação. Na prática, essa nova massa de dados pode ensejar uma nova onda de estudos colocando em cheque boa parte do que dizem algumas teorias econômicas.

Como base nos dados históricos, o estudo trouxe as seguintes conclusões, entre outras:

  • O investimento tanto em ações quanto em imóveis residenciais teve um retorno total real médio de aproximadamente 7% ao ano. Dependendo do período analisado, o investimento em ações é o que obtém os melhores retornos. Entretanto, com uma boa dose de volatilidade (risco), muito superior ao que se observou no investimento imobiliário.
  • Para todos os países analisados, quando se considera o retorno ajustado a risco (Sharpe Ratio), o investimento imobiliário residencial teve o melhor desempenho.
  • Há uma baixa correlação entre o investimento imobiliário e o mercado de ações, sugerindo um bom poder de diversificação entre essas duas classes de ativos.
  • Enquanto a correlação entre mercados acionários de diferentes países tem aumentado (ou seja, bolsas de valores mundiais caminham cada vez mais sincronizadas), os mercados imobiliários de diferentes países têm mantido uma baixa correlação entre si, advogando por um bom nível de diversificação entre investimentos imobiliários internacionais.
  • Historicamente, os retornos sobre o capital têm sido consistentemente superiores ao crescimento econômico (PIB) e ao crescimento dos salários, em quase duas vezes. Essa constatação confirma resultados obtidos em outros estudos, que atribuem a isso parte da explicação sobre o crescimento da desigualdade de renda no mundo entre detentores do capital (investidores) e assalariados.

As conclusões do estudo são extremamente relevantes, pois mostram, entre outras coisas, que, mais do que os retornos reais totais obtidos, o investidor precisa levar em conta sua exposição a risco nesses investimentos. Nesse aspecto, de forma até um pouco surpreendente, o investimento imobiliário teve melhor desempenho em todos os países, como pode ser visto no gráfico abaixo:

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O gráfico apresenta o “Razão Sharpe”, chamada assim, a partir do nome de seu inventor, William Sharpe. Esse índice nada mais é do que o retorno médio do ativo menos o retorno de um ativo livre de risco (títulos do tesouro americano) dividido pela volatilidade do retorno de tal ativo (desvio padrão). Ou seja, uma medida de retorno por cada unidade de risco que se tem.

Por uma questão de disponibilidade de dados, o estudo é limitado ao investimento residencial. Entretanto, outros estudos indicam que as conclusões se mantêm para os imóveis comerciais.

A tabela a seguir, extraída de um outro estudo, mostra como esse tipo de investimento, nos EUA, tem uma performance superior quando se leva em conta os retornos ajustados a risco.

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Como contraponto, uma das mais óbvias desvantagens do investimento imobiliário é sua menor liquidez e a presença de relevantes custos de transação, o que explica, em parte, a menor volatilidade dessa classe de ativos, que não sofre tanto com “humores passageiros de mercado”.

Também vale ser dito que, cerca de metade dos retornos obtidos com investimentos imobiliários residenciais provém dos aluguéis e metade da valorização do imóvel. Isso significa que os retornos obtidos com o investimento nesse tipo de ativo não valeriam para a compra de um imóvel para uso próprio, que, nesse caso, é um misto de bem de consumo e bem de investimento.

Conclusão
Na prática, uma ideia crucial demostrada em números pelo estudo, é que, mais do que prestar atenção aos retornos esperados, o investidor precisa levar em consideração o risco a que está se expondo. Isso é válido tanto entre classes de ativos (ex: ações x imóveis) quanto entre diferentes ativos dentro de uma mesma classe (ex: edifício residencial e shopping). Por isso, é importante que o investidor saiba montar um portfólio balanceando os diferentes atributos de cada classe de ativos e adequando tal portfólio a seu perfil e suas necessidades.

Para ter acesso ao estudo original, clique no link abaixo:
http://www.nber.org/papers/w24112.pdf

Para ler matérias interessantes que abordam o mesmo estudo, clique nos links abaixo:
https://www.economist.com/news/finance-and-economics/21733988-property-yields-more-shares-and-bonds-investment-returns-outstrip-economic
https://www.biggerpockets.com/renewsblog/real-estate-vs-stocks-performance/

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