Imóveis para fluxo de caixa ou para valorização?

Pedro Barreto - 11 de maio de 2016

O investimento imobiliário pode ser arriscado se não for feito com profissionalismo. No entanto, não há dúvida de que os retornos podem ser enormes, se o investimento for feito da maneira correta. Existem duas estratégias chave de investimentos imobiliário de longo prazo:

1) investimento para obtenção de fluxo de caixa mensal

2) investimento para valorização gradual.

Menor Risco

Estratégias de investimento em imóveis para geração de fluxo de caixa tendem a ter como base fundamentos mais sólidos e conhecidos pois o fluxo de caixa acontece no presente. Um investidor conservador, irá preferir depender menos da perspectiva de valorização de uma propriedade do que no fluxo de caixa imediato, que é obviamente desejável se vier a ocorrer, mas deixa de ser um fator crítico de sucesso do investimento, se o imóvel tiver uma boa geração de fluxo de caixa.

Dificuldade em Prever Valorização

Valorização passada não é garantia de valorização futura. Há simplesmente muitas incógnitas econômicas possibilitar determinar, com precisão a direção dos preços no mercado imobiliário. Por exemplo, as taxas de juros podem subir ou a economia pode se contrair com impacto negativo sobre os preços do imobiliário. Claro, se você comprar para o fluxo de caixa, esses fatores irão afetá-lo um pouco, mas pelo menos você estará gerando renda regularmente e poderá esperar outro ciclo de valorização (os mercados são cíclicos) antes de vender seus imóveis.

Fluxo de Caixa como Baliza de Preços

Um fluxo de caixa elevado é um bom indicador de que um imóvel está barato, e ao contrário um fluxo de caixa muito baixo, poderá ser um indicador de que um imóvel está caro. Como exemplo, a rentabilidade liquida de aluguéis no Brasil está hoje em torno de 3%-4% ao ano o que, em geral tende a gerar pouco apetite por parte de investidores, uma indicação de que os preços ainda estão altos. Taxas de retorno superiores a 7% ao ano (ainda possível de identificar em alguns nichos de mercado americanos) tendem a ser um bom indicador de compra. Imóveis com pouco fluxo de caixa, adquiridos com único objetivo de valorização tendem a ser muito difíceis de avaliar.

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