Ativore Investments

Os imóveis de autoarmazenamento (self storage) são instalações comerciais que oferecem aluguel mês a mês de espaços para armazenamento de bens de pessoas físicas e jurídicas. Anualmente, 32 milhões de americanos dependem de serviços de autoarmazenamento, sendo que os usuários residenciais compõem aproximadamente 76,9% dos utilizadores destas propriedades, com uma estadia média entre 12 e 18 meses.

Fatores de demanda
Existe uma tendência muito forte de migração de casas próprias para aluguel, principalmente na geração dos Millennials. Esta tendência está exaustivamente documentada e representa uma mudança cultural que terá um impacto muito forte sobre o aumento na procura por aluguéis nas próximas décadas nos EUA, em geral em espaços urbanos mais apertados, sustentando fortemente a demanda por espaços para armazenamento de bens.

Outros fatores de sustentação desta demanda no longo prazo incluem:

• A aposentadoria e redução das moradias dos Baby Boomers
• Cultura consumista do americano
• Crescente mobilidade da população e necessidade de armazenamento temporário
• Aumento nas taxas de divórcio

Apelo para os investidores
Os custos operacionais para gestão destes ativos tendem a ser inferiores aos das outras classes de imóveis, possuindo taxa de ocupação de equilíbrio de aproximadamente 40%, contra 60% ou mais para imóveis de apartamentos. Consequentemente, esta classe mantém melhor o valor e recupera-se mais rapidamente do que as outras em tempos de crise.

Um estudo efetuado pelo Self Storage Industry Group da Cushman and Wakefield demonstrou que este é o segmento com maior rentabilidade e menor volatilidade quando comparado a outros quatro segmentos do setor imobiliário: escritórios, residencial, varejo e indústria. Esta análise sustenta-se quando analisada para períodos de 5, 10 e 15 anos, como pode ser visto na tabela a seguir.

O maior risco deste ativo é a relativa facilidade de entrada. No entanto, a análise da performance histórica deste setor pós crise demonstrou que, apesar do aumento da oferta, a vacância permaneceu estável e os valores dos aluguéis aumentaram. Isso demonstra uma forte resiliência desta classe durante os ciclos econômicos recessivos.

Oportunidades e estratégias de investimento
Diversos operadores têm seguido estratégias de aquisição de propriedades de 2000 m² a 5000 m² de pequenos operadores. Estes operadores tendem a ser pouco profissionalizados e não possuem a experiência nem tecnologia necessários para maximizar o valor destas propriedades. Como este segmento tem menos concorrência, seus ativos negociam com taxas de capitalização mais altas e oferecem maiores oportunidades de valorização via implantação de técnicas modernas de gestão e automação. Os operadores mais sofisticados têm vindo a aliar estas aquisições oportunísticas às seguintes estratégias:

• Tecnologias de autoatendimento: implementação de tecnologias inovadoras para converter as instalações em operações de autoatendimento, eliminando a necessidade de recursos humanos nas instalações e permitindo acesso 24/7 via web-sites.
• Criação de valor por escala: Consolidação de carteiras de unidades homogêneas de autoarmazenamento. Operações uniformes criam economias de escala e reduzem custos transacionais.

É comum, com a correta implantação deste modelo, a obtenção de taxas internas de retorno de 15% ao ano ao longo do período do investimento, dos quais entre 11% e 12% são provenientes de distribuição média anual (cash-on-cash return).

O que esperar para o futuro
Ao longo dos últimos 60 anos, a indústria transformou-se numa classe de ativos sofisticada com recursos de investidores individuais, operadores regionais, nacionais e investimento de Wall Street (por exemplo, fundos de investimento imobiliário). Apesar da maioria das instalações ser detida por pequenos proprietários-operadores locais, a consolidação no setor é uma forte tendência, já que os custos de operação tendem a ser mais baixos para empresas regionais e nacionais.

No primeiro trimestre de 2017 a taxa de ocupação destes imóveis nos EUA encontrava-se em cerca de 90%, um nível historicamente baixo. Esta tendência deverá se manter no médio prazo e representa uma forte oportunidade para investidores neste segmento.