Imóveis nos EUA – Oportunidade sem precedentes?

O COVID-19 é a primeira pandemia que enfrentamos nos tempos modernos e o nível de incerteza sobre qual será seu impacto na economia americana ainda é muito alto. Porém, independentemente desta recessão ser em forma de V, de U ou de um W, o que sabemos com certeza é que um elevado número de proprietários atrasará ou deixará de pagar os seus empréstimos.

Não há dúvida que este é um ambiente difícil para os investidores, especialmente para aqueles que estão expostos aos setores mais afetados. No entanto essa disrupção deverá gerar oportunidades sem precedentes de investimento no mercado imobiliário americano.

Resiliência de carteiras imobiliárias à crise nos EUA

Após o banho de sangue verificado nos mercados financeiros globais, é possível começar a visualizar com mais clareza o impacto do lockdown no setor imobiliário. De acordo com as projeções mais recentes do Urban Land Institute, o índice de preços de imóveis RCA deve cair 7% em 2020, subir 1% em 2021 e subir 5% em 2022. Este é um índice genérico, sendo que o comportamento dos preços dos imóveis é muito específico tanto da localização quanto do segmento.

Especificamente, as carteiras de Private Equity Imobiliário dos clientes da Ativore têm se mostrado surpreendentemente resilientes, com níveis de ocupação e de coletas de aluguéis superiores às projeções iniciais com variações entre os seguintes segmentos de mercado:

• Self storages, prédios médicos, edifícios de escritórios, imóveis industriais e private debt sentiram pouco ou nenhum impacto no nível de ocupação e de inadimplência de inquilinos.
• O impacto foi menor do que se esperava nos casos das residências unifamiliares e multifamiliares, e residencias para idosos, com ligeiro aumento na vacância e inadimplência (de 5% a 10% de redução de receita).
• Strip malls e hotéis sofreram um impacto substancial, em alguns casos superiores a 80%. Porém, devido ao bom nível de reservas destas propriedades, alavancagem adequada e às ações de gestão dos operadores que incluíram cortes substanciais de custos e acesso aos programas de emergência do governo americano, sendo que não se preveem perdas de capital a longo prazo.

O case para investimentos oportunísticos em imóveis nos EUA

Proprietários muito alavancados ou com poucas reservas precisarão de fundos para enfrentar a recessão, e muitos serão obrigados a fazer vendas forçadas com grandes perdas. Paralelamente, uma combinação única de fatores adicionais reforça o case de aquisições oportunísticas ao longo dos próximos meses:

• As taxas de juros para financiamentos hipotecárias os EUA estão em níveis historicamente baixos, propiciando uma oportunidade quase inédita de aumentar as rentabilidades geradas pelos aluguéis via alavancagem das aquisições a custos muito baixos.
• Em algum momento após a crise, as reduções nas taxas de juros irão se refletir no aumento nos valores dos imóveis, devido à compressão nas respectivas taxas de capitalização (Cap Rates).
• Existe uma demanda reprimida muito grande para diversas classes de ativos (principalmente propriedades multifamiliares e de self storage), sendo que a pandemia paralisou praticamente todos os projetos de construção indicando um forte potencial de valorização por insuficiência de oferta quando o mercado voltar a funcionar normalmente.
• Está fartamente documentada uma tendência global de aumentos de alocações de capital a imóveis como forma de evitar a volatilidade dos ativos financeiros. É a chamada “fuga para a segurança” do setor imobiliário, que continua a oferecer os melhores retornos relativos ao risco.
• A magnitude do pacote de resgate já aprovado nos EUA (20 vezes superior ao Plano Marshall em valores atualizados) deverão levar a economia americana a sair na frente de outras economias, atraindo capital global para o imobiliário americano.

Posicionamento dos investidores imobiliários globais

Os maiores investidores imobiliários do mundo, incluindo a Blackstone Group, a Brookfield Asset Management, o JP Morgan, o Goldman Sachs, entre outras instituições, estão com elevadas reservas de caixa e fazendo captações substanciais, para as oportunidades criadas pela pandemia, com foco em imobiliário.

Este tipo de oportunidade leva algum tempo a aparecer numa recessão, mas estas empresas já estão começando a identificar algumas propriedades em dificuldade como alvos potenciais para aquisição.

Segundo Alisa Mall, diretora de investimentos da Carnegie Corporation, uma fundação baseada em New York,  o atual momento de incerteza sem precedentes privilegia estratégias de investimento em fundos imobiliários multissetoriais, que ofereçam a flexibilidade de tirar proveito das oportunidades e condições do mercado diferenciadas por segmento imobiliário e geografia.

Estratégia da Ativore para retomada dos investimentos

Identificar boas oportunidades de aquisição durante a recessão requer experiência na precificação de imóveis em momentos de stress e são mais seguras quando efetuadas em co-investimento com operadores locais especializados na aquisição de imóveis operacionais (com geração de caixa) em dificuldades, para posterior implementação de ações de melhoria.  É uma estratégia de médio e longo prazo pois é necessário trabalhar nas ações de estabilização dos imóveis e de retê-los até à fase de recuperação da economia.

A maior parte dos estados americanos já têm vindo a implementar um plano faseado de abertura de suas economias, conforme refletido no mapa a seguir:

Embora estimemos que a normalidade só deva retornar no início do próximo ano, muitos proprietários  não conseguirão sobreviver a este período. Descontos maiores para ativos em dificuldades deverão começar a surgir assim que os períodos de tolerância do CARES Act começarem a vencer, em julho e agosto (90 dias) e começaremos a olhar para possíveis aquisições oportunísticas a partir destas datas.

Existe um trade-off entre o nível de incerteza e o tamanho das oportunidades que irão surgir. Se esperarmos tempo demais até a situação estar suficientemente clara podemos ter perdido as melhores oportunidades e se entrarmos muito cedo corremos o risco de ver os nossos ativos perderem valor a curto e médio prazo antes de recuperar.

Diversos parceiros da Ativore nos EUA já começaram a identificar imóveis estressados com descontos substanciais em relação ao mercado, sendo que a nossa equipe de produtos está atenta a estas oportunidades. Seremos seletivos nas decisões de investimentos e iremos apontar para metas de rentabilidade acima de 15% ao ano, incluindo aluguel e valorização.

Iremos priorizar o co-investimento com patrocinadores imobiliários com vasta experiência em imóveis já operacionais (gerando renda), em segmentos que têm demonstrado maior resiliência à crise, como o self storage, prédios médicos, imóveis industriais, residências unifamiliares e multifamiliares e residencias para idosos, para minimizar riscos num momento de incerteza.

Analisaremos com critério investimentos oportunísticos em imóveis estressados de setores como varejo e hotéis (com descontos acima de 30%) para pequenas aplicações, como forma de potencializar o retorno das carteiras dos clientes a médio e longo prazo.

Carteiras diversificadas, nas quais tenhamos a flexibilidade de tirar proveito das condições do mercado em várias classes de ativos podem ser mais atraentes neste momento de incerteza do que estratégias uni-setoriais. Vai ser assimétrico. Diferentes setores e geografias darão origem a oportunidades distintas e não haverá uma recuperação uniforme. É importante olhar para cada oportunidade individual e ver se há um fator crítico de sucesso para a transação, independentemente do setor do ativo.

Fique à vontade para entrar em contato com a gente para aprofundar as questões discutidas neste artigo.

Ativore Private Investments

Entenda como investir em carteiras imobiliárias com foco na geração de renda nos EUA.

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Autor

Pedro Barreto

• Chairman e sócio-fundador da Ativore Global Investments, holding de um grupo de empresas especializadas em investimentos alternativos no exterior para investidores de alta renda.
• Sócio e Diretor de Risco da Ativore Asset, gestora brasileira especializada em fundos imobiliários nos EUA.
• Desde 1995 investindo em ativos imobiliários em seis (6) países, é hoje referência em estratégias sofisticadas de investimentos imobiliários via Private Equity e Dívida Privada, com foco nos EUA.
• Participou em operações de investimentos de private equity imobiliário com valor superior a 4 bilhões de dólares em mais de 30 estados nos EUA, gerando rentabilidades superiores a 13% aa em dólares.
• Anteriormente atuou por cerca de 20 anos como sócio executivo e/ou CEO da Arthur Andersen, Deloitte e KPMG em 4 países.
• MBA – Master in Business and Administration pela Warwick University (Grã-Bretanha) e Economista pela Universidade Católica de Petrópolis (Brasil).

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